Hubert Fenwick: “2017 será un buen momento para rotar los activos comprados desde 2014”

Para el director general de Axis Property el comienzo de 2017 será un buen momento para rotar con plusvalías interesantes algunos de los activos de oficinas y logísticos comprados desde hace dos años en Madrid. Según Hubert Fenwick, los precios de las oficinas prime en la capital seguirán estables en el nuevo año, mientras que el reto en el sector logístico será arrendar la importante cantidad de producto que se está construyendo.

¿Cuál ha sido el comportamiento del mercado de oficinas e industrial en Madrid durante 2016?
El mercado de oficinas hasta el tercer trimestre de 2016 en Madrid ha seguido la tendencia alcista del 2015, con una contratación de unos 380.000 m², con la expectativa que llegue a más de 550.000 m² a final de año. Ha entrado en el mercado nueva y rehabilitada oferta que permite renovar el stock, tras los años de crisis. Por el contrario, se ha apreciado un retroceso en operaciones de más de 8.000 m², sobre todo en zona prime debido a la escasez de disponibilidad, mientras que la periferia se posiciona como una opción interesante para superficies mayores de 5.000 m², debido a los nuevos desarrollos.

El volumen de inversión desembolsado en los últimos dos años y la consiguiente salida al mercado de edificios rehabilitados, se está haciendo notar. En cuanto a la tendencia de los precios, los de la zona prime han ido aumentando paulatinamente, mientras que en la periferia continúan estables. Podría producirse un ligero aumento de dichos precios en periferia por la falta de stock de superficie mayor de 5.000 m² en zona prime.

Respecto al mercado logístico, éste se encuentra en fase de madurez con la promoción de un nuevo stock desde hace un año y medio, estimándose una disponibilidad de alrededor de unos 800.000 m² en proyecto (entre llaves en mano y proyectos a riesgo) en la zona de Madrid y alrededor (radio de 60 km). Es reseñable que, en la actualidad, está ya pre-comercializado un 25% de dicho stock.

Una característica que viene mostrando el mercado logístico es su concentración en cinco grandes “players”, que desde hace dos años han copado las principales operaciones de adquisición. Ante la falta de naves logísticas construidas en venta-inversión, las socimis han comprado directamente suelo para promover. Por esta razón, el mercado de venta de suelo ha sido el protagonista este año. El mercado en Madrid se ha concentrado en las zonas clásicas, como el Corredor del Henares y la autovía de Andalucía.

Los yields han experimentado una compresión, tanto en oficinas como en industrial, por la falta de oferta en venta-inversión en correlación con los bajos tipos de interés.

Muchos indicadores estiman que los tipos de interés volverán a subir a medio plazo y, consecuentemente, también lo harán las rentabilidades inmobiliarias. Por esta razón, entendemos que es buen momento para que algunos fondos roten sus inversiones realizadas en los últimos dos años.

¿Hasta qué punto la presión inversora ha agotado la oferta de edificios prime?
Los precios oscilan muchas veces por la ley de la oferta y la demanda. Ante la falta de edificios en venta en la zona prime, los yields se han contraído llegando en algunos casos a menos del 4% anual en el mercado de oficinas. Ante esta falta de oferta, los inversores han privilegiado también las compras a riesgo de edificios para reformar.

En cuanto al mercado logístico, y ante la inexistencia de oferta construida en venta, los inversores se han transformado en promotores y han comprado suelo para desarrollar proyectos a riesgo. Los yields se han contraído igualmente y, en algunos casos, existen operaciones de calidad a menos del 6,5%. A esta tendencia se ha unido el creciente interés de los fondos por el mercado logístico debido a las expectativas de crecimiento del e-commerce.

¿Qué consecuencias puede traer esta presión en términos de rentabilidad?
Por una parte, la falta de stock en venta seguirá y esta tendencia contrae las rentabilidades. Por otra parte, es probable que los tipos de interés aumenten y por lo tanto que tengan una repercusión en el mercado de los yields inmobiliarios. Por eso, estimamos que el principio del 2017 será un buen momento para rotar algunos activos comprados desde el 2014 con plusvalías interesantes.

¿Necesita el mercado la puesta en marcha de nuevos proyectos para paliar la obsolescencia del parque?
En oficinas, el stock disponible es de unos 1,3 millones de m² aproximadamente, con un 14% de edificios nuevos o rehabilitados. Estimamos que el consumo seguirá su tendencia actual y, por lo tanto, la contratación será estable. Creemos que será importante la renovación del stock, tanto en prime como en periferia, en promoción nueva y rehabilitación. Esta tendencia propiciará mayor contratación, dejando mayor disponibilidad en edificios obsoletos.

¿El tirón de la logística por el empuje del e-commerce es una tendencia que viene para quedarse?
El crecimiento del e-commerce es imparable, sobre todo si comparamos la cuota de mercado de este sector en España con otros países. Asimismo, a medida que entran nuevos consumidores jóvenes, crecerá esta tendencia.

¿Qué comportamiento cree que tendrán estos dos subsectores inmobiliarios en 2017?
En el mercado de oficinas, los precios en zona prime se mantendrán estables tras la subida de este año. Es posible que en zonas periféricas consolidadas, experimenten un crecimiento. Habrá más contratación de edificios de nueva generación y recomendamos que los propietarios bajen sus precios en algunas zonas periféricas con un stock disponible elevado.

En cuanto al mercado logístico, saldrá un importante stock nuevo de naves logísticas que está actualmente en fase de construcción, que habrá que arrendar.

Por otra parte, la promoción de unas naves de nueva generación dejará obsoleto el stock antiguo, provocando seguramente una bajada de los precios para esta tipología de naves. Habrá una diferenciación de rentas entre el stock nuevo y el antiguo. Las rentas de las plataformas de última generación podrán sufrir un ligero aumento, en parte justificado por el mayor volumen de almacenaje versus el stock antiguo.

En cuanto al mercado de inversión, en el sector de oficinas habrá más apuesta por parte de los inversores en operaciones a riesgo y rehabilitación en zonas consolidadas para paliar la falta de ofertas clásica. En el sector logístico, los inversores continuarán siendo activos, en parte por la apuesta de anticipar el auge del e-commerce.
Tras varios años de bajada de los yields inmobiliarios, es posible que haya un repunte de los mismos en correlación con los tipos de interés. Es probable que exista igualmente alguna operación de reventa.