Sergio Martínez: “Existe una demanda creciente de espacios logísticos bien situados, modernos y con infraestructuras”

El exconsejero delegado de la consultora inmobiliaria King Sturge y reconocido experto inmobiliario descubre las claves por las cuales está emergiendo la actividad industrial y logística en España, a pesar de que el suelo esté cada vez más caro y resulte difícil operar sin incurrir en riesgos.

Sergio Martínez lo sabe todo sobre el negocio industrial y logístico, y ya ha vivido varias crisis del sector inmobiliario como para explicarnos su visión de este nuevo escenario.

¿Qué es lo que ha pasado en España para que el sector industrial y logístico se haya convertido en un mercado interesante y con potencial de crecimiento en los próximos años?
La crisis que comenzó en 2008 paralizó la demanda de espacios de todo tipo, desde las naves industriales de pequeña superficie (200-250 m2), las de medianas superficies y los grandes espacios que solicitan las empresas logísticas multinacionales. Desde principios de 2014 las peticiones de espacio, especialmente almacenes logísticos, unido a la obsolescencia de una buena parte del stock, han deportado el interés de compañías inversoras nacionales y extranjeras.

A día de hoy existe una creciente demanda de espacios logísticos bien situados, modernos y rodeados de buenas infraestructuras. A pesar del stock disponible, los edificios llave en mano se han convertido en alternativa donde los arrendatarios optan por construir a la medida de sus necesidades plataformas logísticas, especialmente en Madrid, Barcelona y Valencia. La principal causa del interés general es el incremento de la demanda en alquiler y, hasta la fecha, el bajo precio de los suelos con calificación industrial.

¿Considera que la presión compradora que se detecta tiene el suficiente tirón como para la creación de nuevos desarrollos en las principales plazas del país?
Las peticiones de espacios industriales han repuntado con fuerza básicamente en Barcelona y en Madrid. Posteriormente, durante 2015 valencia ha experimentado un incremento de las peticiones en alquiler y compra. Zaragoza, en mi opinión, se encuentra a mucha distancia. Diversas compañías han comenzado a promover sin cliente usuario o final, lo que demuestra la confianza de muchos en una recuperación sostenida. Tanto el último trimestre de 2014 como lo que llevamos de este año han sido excelentes para promotoras, constructoras y consultoras especializadas.

¿Por qué cree que hay actores que están dispuestos a asumir mayor riesgo y adquirir naves sin ocupantes?
El riesgo es parte importante del negocio de la promoción inmobiliaria en todos sus sectores. Es normal que diversas empresas hayan optado por invertir en nuevos desarrollos sin tener clientes, lo que no era lógico es los que ha ocurrido desde 2013 hacía atrás. Con el actual escenario se espera una absorción total de la nueva oferta durante la construcción de los nuevos espacios.

¿Quiénes son los nuevos demandantes y cómo se solucionará la escasez de producto ajustado a esas nuevas necesidades?
Si no fijamos en las operaciones que se ha cerrado durante los últimos 12 meses, las compañías utilizadoras de este tipo de espacios son las de siempre: Decathlon, Carrefour, DHl, etc. Empresas multinacionales que han estado estos años sin demandar almacenes pero que, bajo su condición de multinacionales, han sobrevivido a la falta de actividad económica mejor que otras pymes nacionales. Lo que si ha cambiado de forma radical son los compradores o promotores de estos espacios. Han desaparecido casi todas las promotoras que estaban a palancadas durante los años de bonanza y aparecido nuevas como Merlin Properties, Logicor, Rockspring, etc. Estas compañías se encuentran fuertemente capitalizadas y han desplazado, de momento, a las los promotores tradicionales que necesitaban financiación bancaria para operar.

¿Cuáles son los ejes industriales/logísticos que tienen más potencial de crecimiento en España?
En Barcelona, las zonas más demandadas son Barcelonés, Vallés y Baix Llobregat. En Madrid, la mayoría de la demanda se concentra en el Corredor del Henares y la N-4, de Getafe a Seseña. Son zonas consolidadas y con buenas comunicaciones que tradicionalmente han estado demandadas por todo tipo de empresas relacionadas con la logística, la fabricación y el almacenaje.

En un escenario de comprensión de las rentabilidades, ¿Cómo cree que se comportarán las rentas?
Lo que está ocurriendo desde finales de 2014 es que se están vendiendo los inmuebles con inquilinos a unas rentabilidades que comienzan a alejarse de la normalidad, están subiendo ostensiblemente los precios de los suelos y como hay poco producto en renta disponible en el mercado, cada mes es más caro y difícil operar sin incurrir en riesgos, promoviendo las plataformas logística sin clientes finales, arrendatarios o compradores.
Aquí nos podemos encontrar con sorpresas desagradables si existieran en el futuro cambios radicales en las próximas elecciones generales o se produjera la quiebra de Grecia. Si el próximo Gobierno de nuestra nación fuera estable, teniendo en cuenta que nuestra economía es la que más crece actualmente en la Eurozona, los grandes ganadores serían las empresas que están en estos momentos posicionándose en el mercado de forma agresiva, promoviendo a riesgo o comprando stock a buen precio.