Cómo evolucionarán los principales actores del mercado en 2017

Por Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España y presidente de Capital Markets para Europa Continental.-
El sector inmobiliario está en un buen momento; así lo acreditan las cifras de inversión que en 2016 han alcanzado un nuevo récord, acercándose a los 14.000 millones de euros y superando en un 8% el registro logrado en 2015. Se trata sin duda, de la consolidación de la recuperación del sector. Pero quizá lo más destacable es que dicha recuperación ha ido acompañada también de una transformación de nuestro sector, palpable sobre todo en el tipo de operación y en la entrada de nuevos actores.

Si analizamos qué tipo de operaciones han primado, la compra directa de activos es la que ha alcanzado el mayor peso. No obstante, también se llevan a cabo operaciones corporativas o societarias por dos motivos. De un lado, la falta de producto y la gran competencia en las adquisiciones sencillas está llevando a algunos actores a adquirir determinados activos asumiendo también sus deudas. De otro lado, las plusvalías acumuladas hacen que muchos propietarios no quieran vender el activo pero sí las acciones de las sociedades propietarias.

Si hablamos de actores protagonistas, quizá el que más impacto ha tenido en la transformación del sector inmobiliario español han sido las socimis. Hasta ahora su irrupción ha sido elevada en número y actividad, pero ahora es momento de analizar hacia dónde pueden evolucionar. Según nuestra visión, la tendencia irá en tres direcciones: la selección natural, la especialización y las compras y fusiones.

Empecemos por la primera de estas tendencias. En los próximos años, asistiremos a una selección natural de las socimi. En este sentido, veremos erigirse como líderes a aquellas con volumen suficiente como para que tenga sentido la cotización en los mercados bursátiles. Sin embargo, las compañías que cotizan por debajo de 1.000 millones tienen escasa liquidez, pocos analistas siguiéndolas y, por lo tanto, les será difícil la continua apelación al mercado de capitales que exige la reglamentación socimi.

Por si esto fuera poco, es importante recordar que el peso total de los activos terciarios en el mercado español es escaso –sobre todo en comparación con Londres, París o Estados Unidos- y que además buena parte de estos activos se encuentran en manos de aseguradoras y empresas familiares. Por lo tanto, es previsible que al final de este proceso de selección natural, no quedarán más de 8 o 10 grandes patrimonialistas gestionando estos activos.

Por otro lado, asistiremos a una progresiva especialización de las socimi. Algunas lo harán en productos como oficinas, retail (Lar SOCIMI y la nueva de Tomás Olivo), logística, hoteles vacacionales (Bay de Hispania), residencial en rentabilidad (Testa Residencial), hoteles urbanos, etc. Asimismo, algunas extenderán dicha especialización a otras ubicaciones fuera de España, como ya ha empezado a hacer Colonial. Otros, como Merlin, se mantendrán en la Península Ibérica pero pudiendo generar socimis independientes en cuanto tengan volumen suficiente en cada uno de los productos mencionados.

Compras y fusiones a la vista

En tercer lugar, es posible que veamos en los próximos meses alguna compra o fusión entre grandes operadores. Adicionalmente, es importante tener en cuenta que existen portfolios adquiridos durante el final de la crisis por fondos e inversores oportunistas, con claros objetivos de rotación, algunos ya constituidos en socimi. Es parte de su estrategia de desinversión, que culminará con la venta de la totalidad de dichas sociedades a un solo comprador o vendiendo las acciones en el mercado de capitales.

De modo similar, muchas de las socimis creadas en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) son en realidad una ordenación de patrimonios inmobiliarios familiares y algunas de éstas serán adquiridas o integradas en los próximos años por grandes grupos inmobiliarios como parte de su estrategia de crecimiento. El mercado tiende a la concentración aunque, mientras la reglamentación lo permita, siempre quedarán grupos familiares a modo de Sicav inmobiliarias.

Por último, se están constituyendo socimis más pequeñas que las cotizadas en el Mercado Continuo pero con una gestión profesionalizada y un accionariado muy diversificado, en muchos casos provenientes de bancas privadas: Trajano, Vitruvio, la recientemente anunciada de Bankinter, etc.

En definitiva, solo analizando estas socimis y las que tienen obligación de salir a cotizar en los próximos meses, es previsible un elevado nivel de actividad en el mercado. Estos nuevos actores protagonistas han llegado para quedarse y prometen dar mucho juego.