«La principal causa de la subida de precios del alquiler es el desequilibrio entre la oferta y la demanda»

Entrevista a Daniel Leganés Ferreras, director de Property Management de Haya Real Estate.-

El director de Property Management de Haya Real Estate analiza en esta entrevista el estado actual del alquiler en España: las razones de las subidas de precios, el recorrido y el perfil de sus usuarios. Daniel Leganés Ferreras también señala las ventajas y desventajas del alquiler frente a la compra, así como las medidas que podría aplicar la Administración para buscar un crecimiento sostenible y adecuado del parque de alquiler en España.

¿Cuál es su opinión sobre el estado actual del alquiler en España? ¿Todavía hay margen para que sigan subiendo los precios?
En la actualidad existe un desequilibrio importante entre la oferta y demanda existente en el mercado, causa principal de la importante subida de precios de los últimos meses. Esto está provocando que el ratio de esfuerzo económico de las familias para acceder a una vivienda en alquiler empiece a ser elevado en algunas zonas.

¿Qué explica la subida de los precios del alquiler en España?
Hay varios factores que han influido en la subida de los precios de alquiler en España en el último año.
Uno de ellos es la traslación de demandantes de vivienda en compra a vivienda en alquiler, lo que ha aumentado el potencial parque de demanda muy rápidamente sin capacidad de absorción, ante una oferta limitada en el contexto actual.

En paralelo, se ha producido un cambio estructural de vivienda en alquiler de la gente joven, debido a la situación socioeconómica, a los nuevos hábitos de consumo, servicios y movilidad en esta franja de edad.

El incremento de precio, se ha visto también favorecido como consecuencia de la intensa actividad de alquiler turístico, sin que existiera un marco regulatorio apropiado para limitar su impacto, haciéndolo coexistir de manera equilibrada con la demanda de alquiler de larga estancia.

Asimismo, uno de los factores de influencia ha sido la modificación normativa de la LAU de junio de 2013 mediante La Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, que permitió modificar la duración de los contratos de alquiler de cinco a tres años y su prórroga de tres a un año, lo que ha provocado que durante 2017 fueran finalizando contratos que permitían la actualización de precios a las nuevas rentas de mercado, en un momento en que la oferta disponible de vivienda es escasa.

¿Cuál es el perfil de las personas que alquilan?
El perfil habitual se concentra en jóvenes y personas de entre 30-40 años, solteros o en familias monoparentales, de nivel socioeconómico bajo-medio, con rentas de la unidad familiar que oscilan entre los 15.000 y los 30.000 euros anuales, y con contratos indefinidos o temporales superiores a un año de antigüedad.

¿Existen diferencias significativas de demanda de alquileres y precios entre regiones?
Coexiste un mercado de alquiler de diferentes velocidades. Por un lado, el de las grandes capitales como Madrid, Barcelona o Valencia donde se han experimentado fuertes incrementos del entorno del 6-10% en 2017, fruto de la intensa demanda y la coexistencia de vivienda en alquiler de larga estancia con la vivienda turística.

Además, está el caso particular de las localizaciones de alto interés turístico como Baleares o Canarias con importantes incrementos de precio que se cifran en el entorno del 20% en 2017, y con una tendencia al alza también en el avance de 2018.

También se ha producido un aumento del precio de alquiler, pero más moderado, en ciudades limítrofes de las grandes urbes, cercanas a zonas de actividad empresarial.

Frente a estas zonas señaladas, por el contrario, existen otras regiones donde la ausencia de estas condiciones no genera tensión en la demanda, y donde los precios están estabilizados o incluso en retroceso.

Háblenos de las ventajas y desventajas del alquiler frente a la compra.
La vivienda en propiedad cubre por exceso las necesidades habitacionales a lo largo de la vida, siendo no obstante un depósito de valor que anticipa el periodo de desembolso del coste al periodo productivo de las familias.

Cabe señalar que en determinadas coyunturas económicas temporales, el precio de alquiler puede ser superior al de una cuota hipotecaria, que las inversiones realizadas sobre el inmueble podrían quedar a beneficio de la propiedad a la finalización del contrato, que podríamos ver finalizado anticipadamente el arrendamiento en caso de que el propietario necesitase el inmueble para si mismo, o que decidiese no renovarlo, y que supone el pago de una renta vitalicia, que deberá tenerse en cuenta a largo plazo en la planificación económica-financiera de cada familia.

Sin embargo hay ventajas muy significativas, como: la mayor flexibilidad ante la movilidad laboral actual, menor rigidez presupuestaria ante una situación económica adversa, la mejor adaptabilidad a las necesidades temporales familiares de espacio o de localización del inmueble por niños y necesidades de servicios asociados a éstos, la limitación del impacto del aumento de los costes variables de tenencia de una vivienda al quedar asumidos en la renta global (derramas, impuestos locales, etcétera) y, por último, la mayor accesibilidad, al no necesitar disponer de grandes cantidades no financiadas bancariamente.

En cualquier caso, la decisión de optar por alquilar o comprar una vivienda debe venir determinada por la situación socioeconómica temporal, pudiendo adoptar una u otra alternativamente en el tiempo, aprovechando así las ventajas individuales de cada una de ellas según las necesidades específicas de cada familia.

¿Considera que dado el aumento del número de alquiler en España, llegaremos a niveles de otros países europeos o, por el contrario, muchos de quienes ahora son inquilinos volverán a comprar en cuanto les sea posible?
A mi modo de ver, hemos asistido en los últimos años a una traslación desde el mercado de venta al del alquiler, aunque todavía nos encontramos lejos de los ratios de nuestros países vecinos.

Este cambio de tendencia, si bien se ha visto acentuado con la crisis económica, no ha sido un hecho coyuntural sino una transición real hacia una convergencia con el resto de países europeos, fruto de los cambios socioeconómicos, la movilidad laboral y las nuevas tendencias de consumo de la gente más joven.

¿Es partidario de que la administración tome medidas para suavizar los precios o es mejor que oferta y demanda se equilibren por si mismas? ¿Qué medidas podrían tomar las administraciones?
Las medidas más necesarias en este momento son las que favorezcan el incremento de la oferta de viviendas en alquiler disponibles.

Para ello, la Administración dispone de herramientas fiscales que pueden favorecer la puesta en el mercado de inmuebles con este destino, dentro de un marco regulatorio que equilibre rentabilidad para el propietario y el acceso a vivienda a los potenciales arrendatarios, en un precio de mercado razonable.

Ello, sin que sea necesario intervenir directamente en el precio de la oferta limitativamente o mediante subvenciones fiscales, que pueden originar un efecto inflacionista contrario al objetivo perseguido.

Una adecuada incentivación fiscal a los propietarios que pongan viviendas en parque de alquiler, un marco regulatorio común para la oferta de vivienda turística y una estrategia de medio-largo plazo para la puesta en el mercado de vivienda social en alquiler a través de las Administraciones Públicas, para cubrir el espectro de aquellos demandantes que quedan fuera del mercado libre, pueden ser algunas de las medidas a trabajar en el corto plazo para buscar un crecimiento sostenible y adecuado del parque de alquiler en España.