El nuevo escenario del inmobiliario en España

El Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) suele ser un buen test de pruebas para comprobar las proyecciones empresariales inmobiliarias y la realidad social. Este 2017, bendecido como el año del negocio real (ya se hacen transacciones con rasgos de normalidad, se construyen viviendas, se compra y se vende sin síntomas aparentes de calentamiento), tiene unos rasgos diferenciales muy distintos del ciclo inmobiliario anterior.

Es un ciclo en el que los promotores, comercializadores y demás agentes tienen que jugar de manera distinta. Lo ilustra bien en una entrevista con El Inmobiliario Mes a Mes, Eloy Bohúa, director del SIMA: “Si algo está caracterizando este nuevo ciclo es el rigor financiero en las operaciones, con independencia del segmento del mercado en que se estén realizado. Sin duda esto es una consecuencia de los excesos de épocas pasadas, pero también una consecuencia de la llegada al inmobiliario español de nuevos players con reglas de juego diferentes. Los fondos de inversión, por un parte, y las socimis, por otra, han contribuido decisivamente a racionalizar este sector y a generar nuevos modelos de negocio. Esto está facilitando también, por ejemplo, la industrialización en la producción de viviendas, uno de los grandes déficit estructurales de la época del boom”.

“La economía española creará más de un millón de empleos durante estos dos años, de manera que a lo largo de 2018, la tasa de desempleo se situará en el 15,5% de promedio”. Lo dice Rafael Doménech, responsable de Análisis Macroeconómico de BBVA Research, que en su último informe ‘Situación de España‘ desvela que el sector que está tirando de la economía y creando más puestos de trabajo es el inmobiliario. La reducción del stock de viviendas nuevas sin vender y las expectativas de revalorización de los activos inmobiliarios en determinadas zonas del país apoyarán la actividad en el sector. En concreto BBVA Research calcula un crecimiento del 4,3% en 2017 y del 5,8% en 2018 en inversión residencial.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado los datos relativos a las compraventas de vivienda del mes de marzo, que superan las 40.000 en un mes por primera vez en seis años y que representa un incremento del 26,9% respecto al registro de hace un año. “Aún hay que tener en cuenta los desequilibrios del sector, ya que el porcentaje de visados está muy por debajo de los niveles más altos y el de los precios un 30% por debajo con respecto a los tiempos anteriores a la crisis. Se está notando un incremento en los precios que simplemente significan una señal de recuperación del sector. Además, existe un entorno positivo en términos de crédito. Vemos que es el inicio de una recuperación que debe ser bienvenida y lo que hay que hacer es vigilar para que no llegue a los desequilibrios del pasado”, explica Miguel Cardoso, economista jefe para España de BBVA Research.

El servicio de estudios de la entidad financiera, estima que las ventas de viviendas en España registrarán un crecimiento del 7% en 2017, con un alza de los precios de alrededor del 2,5%. En su último ‘Observatorio Inmobiliario’, el banco apuntó que este incremento de las ventas seguirá animando a la actividad constructora, y se espera un aumento de los visados en torno al 24%.

Y es cierto. Las inmobiliarias españolas que han sobrevivido vuelven a construir y a ganar dinero a tenor de los últimos resultados presentados, pero sus accionistas, además de los bancos en un porcentaje mucho menor que antaño, son fondos de pensiones, de inversión o institucionales. Este hecho implica que, aunque gracias al apoyo financiero de los mismos pueden comprar suelo, sus compromisos de rentabilidad están muy ceñidos a la estrategia de cartera de estos fondos. El negocio está ahora muy pendiente de ajustar costes al máximo, y vender rápido, no caro. «Las rentabilidades a las que puede aspirar un promotor hoy son menores y los precios no pueden dispararse, con lo que el comprador podrá beneficiarse», señalan desde una consultora.

Porque demanda, y previsión de negocio, hay. Entre los fondos Lone Star, Värde y Castlelake, accionistas de referencia de las inmobiliarias Neinor, Vía Célere y Aelca, y Aedas Homes, suman ahora mismo casi 5.000 viviendas, que se pondrán en el mercado entre 2017 y 2020, al menos. En total, cuentan con 6,9 millones de m2 de suelo. Neinor Homes es la inmobiliaria con mayor cantidad de suelo.

En el tablero de las top, figuran además de la recién estrenada en Bolsa Neinor, Aelca, Vía Célere, Aedas Homes, Kronos y Metrovacesa Promoción y Suelo. Actualmente la firma que más viviendas tiene en curso es Neinor, con 4.002 unidades, seguida de Vía Célere, con 2.494 y Aelca, con 2.200. Metrovacesa cuenta con 472 casas en marcha, pero posee una interesante cartera de suelo: 2,3 millones de m2 en terrenos, con lo que se convierte en el mayor propietario de este tipo de activos.

Pero hay muchas más que han seguido promoviendo incluso en la crisis, como ACR Grupo, Ibosa, Amenábar, Domo, Grupo Ferrocarril… Muchas, virando a la promoción de vivienda de lujo, el único nicho que nunca falla, o centrándose en la cooperativa como medio para construir.

Y las previsiones de negocio alientan tanto como para plantearse la salida a Bolsa. Neinor dio el pistoletazo de salida, convirtiéndose en la primera en cotizar después de años sin ver una inmobiliaria nueva en el continuo, y además especializada en vivienda. Van a seguir su estela en los próximos meses Aedas Homes, Vía Célere y alguna otra: los fondos accionistas empiezan a querer ver vía plusvalías y dividendos, los frutos de su inversión.

Segmentación empresarial

Otro rasgo diferencial importante es la segmentación. Javier Rodríguez Heredia, director de Inversiones en oficinas y residencial en la socimi Hispania, recordaba recientemente en un foro que “de los 40.000 millones de euros que capitalizaban en Bolsa las 12 grandes promotoras, se pasó a una situación, en 2014, en la que esa capitalización apenas era de 2.000 millones, y las pocas compañías que seguían lo hacían con graves problemas”.

Las promotoras del anterior ciclo hacían un poco de todo, sobre todo las cotizadas, cuya diversificación se premiaba en Bolsa, pero ahora se impone la especialización, capitaneadas por las socimis, los vehículos de inversión con ventajas fiscales similares a los reits anglosajones. Así, las nuevas socimis, con Merlin Properties como buque insignia, están dirigiendo sus esfuerzos a un sector determinado: Hispania, al hotelero, Lar al retail, y Merlin, muy vinculada a las oficinas y el logístico, donde va a dirigir sus esfuerzos en próximos ejercicios.

Son ya casi 16.000 millones de euros el valor de los activos en renta gestionados por las cuatro grandes socimis del Mercado Continuo (Axiare, Lar, Hispania y Merlin) y las 32 que lo hacen en el Mercado Alternativo Bursátil, a las que se unirán otras 14 que empezarán a cotizar a lo largo de 2017.

Alejandro Campoy, director general de Inversiones de Aguirre Newman, vislumbra que, tras acaparar el 40% de las operaciones entre 2015 y 2016, en este ejercicio “se acabó la fiesta de las socimis y, a partir de ahora, se van a dedicar a gestionar los activos adquiridos”. Y, en su lugar, aparecerán como compradores las empresas aseguradoras y los fondos soberanos, aseguró el responsable de la consultora.

Colonial, que está dando todos los pasos para convertirse en socimi, Metrovacesa orientada al suelo tras la compra por parte de Merlin de la pata patrimonial, y Realia, saliendo de su reestructuración, con la sorpresa de Renta Corporación aliándose con el fondo de pensiones holandés APG para poner en marcha una socimi, completan el escenario de las compañías de mayor tamaño.