El mercado del suelo cobra impulso

Según la última estadística del Ministerio de Fomento, en los tres primeros meses del ejercicio volvieron a registrarse incrementos del número de transacciones, afianzando la tendencia mostrada en 2014. El pasado ejercicio fue el primero en el que la compraventa de estos activos creció desde 2007. Y en paralelo, comienza la venta de carteras de suelos o de deuda asociada a terrenos.

En cuanto a los números del arranque de ejercicio, se realizaron 3.465 operaciones, un 4,4% más que las realizadas en el mismo periodo de 2014, según los datos del ministerio. El valor que alcanzaron fue de 497,2 millones de euros, un 1,1% mayor que en el ejercicio anterior a pesar de que la superficie transmitida fue un 15,7% inferior, 4,1 millones de metros cuadrados. Esta subida está presionando al alza el precio del suelo. El metro cuadrado del urbano subió un 5,9% hasta marzo, hasta los 149,9 euros el metro cuadrado. BBVA Research, el servicio de estudios de la entidad financiera, señala a «ciertos mercados de Andalucía, Madrid, Cataluña, Galicia y País Vasco como aquellos en los que se ha concentrado el aumento de los precios».

El servicio de estudios del BBVA destaca que son las localidades de más de 10.000 habitantes, donde las ventas de suelo crecieron un 26,3% en tasas interanuales hasta marzo, las que están tirando del mercado del suelo. El precio en estas localizaciones, especialmente en las ciudades de más de 50.000 habitantes, con un incremento del 37,8%, también se ha disparado empujado por esta creciente demanda de nuevo producto. Las provincias de Madrid –546 euros por metro cuadrado– y Barcelona –448 euros por metro cuadrado– son las que registran los precios medios más elevados de toda España.

El apetito por los suelos está directamente relacionado con la vuelta a la edificación de vivienda nueva. El número de permisos solicitados para la edificación de vivienda nueva alcanzó en los cuatro primeros meses del año las 15.178 peticiones, un 29,9% más que en el mismo periodo de 2014, según los datos del Ministerio de Fomento. Son ya diez los meses consecutivos en los que han subido las peticiones para construir nuevas viviendas. Sólo en abril, se registraron 4.497 solicitudes de visados, un 50,9% más. Las perspectivas apuntan a que el año se cerrará con unos 45.000, lejos todavía de los más de 120.000 que se registraron a finales de 2006.

Fondos y Sareb, los actores

La diferencia con respecto al despegue anterior reside en que no hay compradores significativos españoles: los grandes compradores de terrenos están siendo los fondos de inversión extranjeros como Pimco, Chenavari, Castlelake o Lone Star. El fondo norteamericano Lone Star, por ejemplo, ya ha adquirido terrenos urbanos por valor de 200 millones de euros después de comprar Neinor, la inmobiliaria de Kutxabank. Además, dispone de otros 1.000 millones de euros para cerrar más operaciones.

Castlelake adquirió a finales de febrero a la Sareb 6.100 metros cuadrados por 13 millones. En el año pasado ya había comprado otros 17 solares a la misma entidad por otros 55 millones de euros. Y el fondo inmobiliario Kennedy Wilson y Renta Corporación se asociaron a finales del año pasado para realizar inversiones en edificios de viviendas en España a través de una sociedad conjunta que realizará operaciones superiores a los 10 millones de euros.

Pero hay más signos de revitalización de la promoción. Sareb, como es costumbre en el mercado desde que el crash de 2007 diera la vuelta al negocio, ha puesto en venta una cartera de deuda promotora avalada principalmente con suelos y algunos préstamos sin garantías por valor de unos 180 millones de euros. La operación, bautizada como ‘Proyecto Vega’, contiene créditos de Metrovacesa y Riofisa, entre otros, según fuentes de mercado.

En 2014 la sociedad logró colocar en el mercado 10 carteras, de las cuales tres llevaban suelo. En concreto, fueron el ‘Proyecto Kaplan’, compuesto por préstamos de pymes garantizados con viviendas y suelo; el ‘Proyecto Crossover’, con suelos en Alicante, Baleares, Barcelona y Madrid; y el ‘Proyecto Aneto, con préstamos garantizados con viviendas terminadas y suelo.

La banca tiene los mejores pisos

A estos signos de reactivación se suma la evidencia de que la banca acumula los inmuebles con mejores perspectivas de mejora, un hecho que no ha pasado desapercibido para los analistas extranjeros. “Los bancos están evitando vender los activos a pérdidas y esperan en cambio a que las condiciones de mercado mejoren significativamente para incrementar su ritmo de ventas”, señalaba en mayo un informe de la agencia de calificación de riesgo Moody´s sobre la gestión de la banca española de los 83.000 millones de euros en inmobiliario que aún pesan en sus balances.

Así, Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Popular y Bankia han llevado a cabo la venta de 32.397 inmuebles en los seis primeros meses del año, lo que supone un descenso del 18% respecto a las 39.241 transacciones alcanzadas en el primer semestre de 2014. Las operaciones se están cerrando con descuentos medios que llegan a situarse en el 35% frente a las rebajas de hasta el 60% sobre el valor en libros que se veían obligadas a aceptar las entidades años atrás para soltar el lastre acumulado tras la explosión de la burbuja inmobiliaria.

Algunas entidades están obteniendo ya plusvalías con la venta de sus inmuebles. Es el caso de BBVA, que en el último trimestre ha obtenido 36 millones en plusvalías sobre un volumen de inmuebles vendidos de 456 millones. Este cambio de tendencia ha permitido a la entidad reducir a 300 millones las pérdidas cosechadas en el semestre por su área inmobiliaria, lo que supone moderar un 35% las cifras negativas que sufría un año antes. Un logro que consigue reduciendo a la mitad el número de inmuebles vendidos, con 5.190 transacciones hasta junio, frente a las 11.402 operaciones del ecuador de 2014.

También lo hace Banco Santander, que fue de las entidades más activas en dar salida a los pisos adjudicados en un primer momento pero que acumula ya varios trimestres reduciendo su actividad. En el primer semestre, la entidad ha vendido 5.200 inmuebles frente a los 6.000 que comercializó en los primeros seis meses de 2014. “No estamos vendiendo con pérdidas sobre lo provisionado, vendemos con algún beneficio” revelaba su consejero delegado, Juan Antonio Álvarez en la presentación de resultados. Esta circunstancia les ha permitido cerrar el periodo marzo a junio con “la menor pérdida en el trimestre desde que se constituyó” el área inmobiliaria de la entidad.

Banco Sabadell, por su parte, ha reducido un tercio su volumen de venta de inmuebles, pasando de los 7.541 de mediados del año pasado a 5.190 en este primer semestre de 2015, pero lo hace con menores descuentos. Concretamente con una rebaja sobre el valor bruto del 46,4% frente al 52,4% del año pasado o el 60% que llegaba a rebajar en 2013. CaixaBank, a su vez, ha llevado a cabo 5.907 ventas frente a las 7.392 del primer semestre de 2014 (pasa de 11.500 a 9.476 transacciones incluyendo alquileres) y también celebra que “la mejora de los indicadores del sector inmobiliario mejora el porcentaje de pérdidas en ventas”, según consta en su informe de resultados.

La excepción a esta tendencia la marcan Bankia y, sobre todo, Popular, que han multiplicado su ritmo de ventas en el primer semestre. La primera pasa de los 3.345 inmuebles vendidos a junio de 2014 a 4.135 en el último semestre, con descuentos ya del 35% y perspectivas de aprovechar desde ya la mejora del mercado.

Y Popular pasa de vender 1.172 inmuebles a 4.135 duplicando ingresos y pasa de ser la entidad con menos actividad inmobiliaria a encabezar el ranking comercial. Pesan en este cambio la toma de control de su inmobiliaria Aliseda por los fondos Kennedy Wilson y Värde Partners así como el foco que ha puesto la cúpula de la entidad en “acelerar la reducción” de su carga de ladrillo “sin buscar plusvalías”.