El dinamismo del mercado, más allá de las grandes operaciones

Por Juan José Riveiro, director de Empresas e Inversores de Solvia.-

El apetito por el sector inmobiliario sigue sin tocar techo en nuestro país y encadena niveles de inversión superiores a los 10.000 millones de euros por tercer año consecutivo. Pero más allá del glamour y los focos de las grandes operaciones inmobiliarias, existe todo un mercado de operaciones medianas (entre 500.000 y 10 millones de euros), que representa más del 43% del total de la actividad, alcanzando los 4.000 millones de euros en 2017.

La elevada liquidez en el mercado y la búsqueda de inversiones alternativas ha presionado las rentabilidades terciarias a la baja, especialmente las de aquellos activos localizados en ubicaciones prime. En este entorno, existe una oportunidad de obtener retornos superiores, en el entorno del 6% al 8% anual, mediante la adquisición y puesta en rentabilidad de activos inmobiliarios terciarios en el mercado de operaciones medianas (middle market). Este segmento está formado por activos con tickets moderados que se encuentran localizados en zonas más secundarias o periféricas que los anteriores. En general, estos activos presentan una amplia horquilla de precios y rentas, por lo que requieren de un análisis detallado del micromercado y del activo.

Algunos ejemplos de estas operaciones los podemos ver en la periferia de Madrid, donde existe un fuerte interés por activos industriales y logísticos y en los que Solvia ha realizado transacciones recientemente. Adicionalmente, existe una fuerte demanda de activos industriales en polígonos de Madrid capital, donde se buscan suelos y naves industriales bien conectadas de entre 2.500 y 5.000 m2 de edificabilidad.

En el segmento de oficinas destaca Madrid capital, así como otros municipios de la comunidad como Las Rozas, Tres Cantos o San Sebastián de los Reyes. Por su parte, la demanda de espacios de oficinas en Barcelona también se ha visto incrementada, tanto en la propia ciudad como en municipios de su área metropolitana, destacando Hospitalet de Llobregat o Sant Cugat como zonas más dinámicas.

En Alicante y Valencia se ha producido un aumento de la demanda de edificios de oficinas completos en rentabilidad, bien ubicados y en buenas condiciones. En estos mercados, es destacable la demanda de plantas completas vacías adquiridas por usuarios finales. El perfil del inversor es fundamentalmente family office y sociedades patrimonialistas enfocadas al mercado de oficinas.

Por su parte, en Baleares la demanda de hoteles y locales comerciales ha experimentado un fuerte crecimiento frente a una oferta cada vez más escasa. De esta forma, los locales comerciales están experimentando notables subidas en las rentas, mientras que los establecimientos hoteleros retoman las aperturas y las ampliaciones de los hoteles existentes ante las cifras récord de turistas registradas en los últimos años.

El comercio electrónico impulsa el interés por los activos logísticos

Otro de los segmentos que presenta un mayor atractivo es el sector de los activos logísticos, que está experimentando un fuerte crecimiento debido al auge del comercio electrónico, a la mejora de la confianza de los consumidores y a una mayor digitalización de las plataformas logísticas. Estas nuevas tendencias están transformando las necesidades de los operadores, que deben adaptarse a un nuevo modelo logístico.

Este nuevo modelo logístico requiere de tres tipologías de activos: grandes naves en las afueras para producto de baja rotación, almacenes cercanos a las grandes ciudades para cross docking (preparación de pedido sin almacenaje intermedio) y pequeños centros de distribución urbanos. La mayor penetración del uso de Internet para realizar compras y el progresivo aumento de capacidad adquisitiva de las generaciones digitales ayudarán en la expansión de este modelo.

Cerca del 76% en valor del producto terciario comercializado acaba siendo adquirido por empresas e inversores, entre los que destacan: inversores, empresas industriales, family office, operadores logísticos y retailers, que retoman sus planes de crecimiento y expansión mediante la adquisición de activos inmobiliarios, demostrando la fuerte vinculación de la inversión inmobiliaria terciaria al ciclo económico.