Colliers fortalece su expansión con los mercados de Barcelona y Valencia

Entrevista a Germán Fernández, managing director de Colliers International y responsable de la oficina de Barcelona y Rafael Paz, director de la oficina de Valencia.-

Colliers crece y lo hace en dos de los mercados más populares del momento. Para ello la firma refuerza su presencia en Barcelona con la integración de un equipo especializado en inversiones Value-Added, liderado por Germán Fernández. En Valencia abre oficina bajo la responsabilidad de Rafael Paz, experto en Capital Markets y refuerza su negocio de Industrial & Logistics incorporando un equipo de séis personas liderado por Jorge Zayas.

La pregunta es obligada. ¿Por qué decidieron abrir oficina en Barcelona y Valencia?
Germán Fernández (en adelante GF): Colliers International es sinónimo de especialización y conocimiento financiero en los sectores inmobiliario y hotelero. Ofrece asesoramiento en corporate finance, capital markets, servicios técnicos, valoraciones y consultoría, con la proximidad al cliente de una firma local y las capacidades de un líder global, a través de una red con presencia en 69 países.

En las naciones con las economías más fuertes la red de Colliers cubre capilarmente cada país, y con esta tesitura, era lógico tener presencia en Barcelona y Valencia. Barcelona es un mercado extraordinario que resiste la gran inestabilidad provocada por la política, y Valencia estamos convencidos que se consolidará como un área de gran dinamismo e interés para la inversión y la promoción residencial y logística.

¿Qué líneas de negocio quieren potenciar?
GF.- El equipo de Colliers destaca como el de mayor preparación y experiencia en el asesoramiento en proyectos complejos, de gran dimensión o con un alto componente financiero. En Barcelona y Valencia estamos especializados en el mercado hotelero, donde hemos asesorado las principales transacciones en los últimos tres años, en logística y en residencial.

Adicionalmente, estaremos presentes en las áreas donde los clientes nos requieran. Vemos necesidades en asesoramiento en transacciones de activos individuales, carteras e incluso negocios inmobiliarios enteros; en los segmentos residencial, logístico y oficinas. Con esta base aprovecharemos las sinergias generadas por otras líneas de servicio para dar a nuestros clientes el asesoramiento más profesional del mercado.

Residencias de estudiantes, coliving, coworking, son nichos de mercado más pequeños, pero que aportan sin duda equilibrio a las carteras, y nuevo negocio. ¿Qué perspectiva manejan para estos sectores?
Rafael Paz (en adelante RP): El coworking es claramente una tendencia que cada día gana más terreno. Inversores, propietarios y operadores consolidados se han dado cuenta que el mercado laboral ha cambiado y que, por tanto, la flexibilidad y las instalaciones que ofrecen estos espacios son fundamentales para sus nuevos clientes.

El coliving, que es una extensión del coworking y la residencia de estudiantes, lo que pretende es ofrecer al usuario de estos espacios algo más que un sitio para dormir, donde puedan trabajar y vivir más allá de lo tradicional. Este perfil busca experiencias y el coliving se las da porque fomenta la interacción con otras personas, con el añadido de disponer de servicios y estar dotados espacios de ocio y esparcimiento comunes (gimnasio, salas de juego, terrazas, salones, cocinas).

Valencia es una ciudad que está cada vez más en el radar de muchos estudiantes y jóvenes profesionales europeos por su estupendo clima, la infraestructura y la calidad de vida. Prueba de ello es el apetito de los principales operadores de residencias de estudiantes en desarrollar nuevos centros. En breve veremos los primeros colivings en Valencia y creemos que los promotores deberían replantearse algunos de sus proyectos para destinarlos a proyectos de este tipo.

Ustedes son conocidos por su especialización en diseñar la financiación de operaciones corporativas y complejas. ¿También van a aplicar este expertise en estas dos plazas? ¿Hay tamaño para hacerlo?
GF.- Por supuesto, la financiación alternativa proveniente de fondos internacionales ha llegado para quedarse, tanto en forma de préstamos-puente y deuda mezzanine, como a través de algún tipo de asociación en estructuras tipo joint venture. El promotor tradicional debe de entender esta nueva forma de financiación, así como su lenguaje y rodearse de buenos asesores financieros que le permitan acceder a ese maná de liquidez que busca oportunidades de inversión.

También estamos convencidos de la necesidad de estructurar financiación corporativa alternativa a la hipotecaria, en concreto mediante la emisión de bonos, que aporte una mayor flexibilidad a los promotores y a las empresas hoteleras. En este sentido, estamos gestionando algunas operaciones muy interesantes, aprovechando nuestro conocimiento sectorial y nuestras conexiones con fondos de pensiones europeos.

Y se meten de lleno en el residencial, aunque parece que acompañando a los fondos que quieren invertir en vivienda en alquiler. ¿Hacia dónde va el mercado de la vivienda en España? Parece que se va a desatar una dura pelea en el segmento de alquileres.
GF.- Somos líderes en el asesoramiento en build-to rent en España. Sólo en las últimas semanas hemos cerrado operaciones en este segmento, por 110 millones de euros. Vemos una gran oportunidad de negocio en estas operaciones para aquellos tenedores de suelo que quieran acelerar sus planes de negocio. Este producto es enormemente interesante para fondos de inversión con costes de capital bajos y que buscan flujos de caja recurrentes como valor refugio frente a la inflación, a rentabilidades menores en comparación con otros asset class.

Del lado de la demanda, las estadísticas oficiales reflejan que los millenials se decantan por alquilar su primera vivienda frente a comprarla. El build-to-rent será la estrella del mercado en los próximos años y Colliers quiere que sea la primera referencia para la estructuración y cierre de estas operaciones.

Cataluña y Valencia son grandes mercados de segunda residencia. ¿Van a operar en él? La pregunta recurrente aquí es el impacto del Brexit en la venta de propiedades.
RP.- El mercado inglés es sin duda importante, pero también está creciendo la compra de segunda (y primera) residencia que proviene de otros países europeos e incluso de EEUU. En la medida que nuestros clientes promotores e inversores se animen, allí estaremos para acompañarlos. No olvidemos que el Arco Mediterráneo por sus características inherentes, así como por la estabilidad jurídica de la que goza España son perfectos atrayentes para este tipo de comprador.

Se habla mucho del declive del mercado catalán, y en concreto de Barcelona, como consecuencia del procés, pero por contra hay indicadores de contratación, de precios, incluso de inversión, que contradicen esta percepción. ¿Cuál es su opinión al respecto?
GF.- La posición geoestratégica, económica y turística de Barcelona ha actuado y actúa como quilla frente a la adversidad política, ofreciendo nuevas ventanas de oportunidad. Ahora bien, existe una corriente inversora más cauta con posiciones wait-and-see. En este sentido, Valencia se consolidará en 2019, postulándose –sin quererlo- como una alternativa para los inversores que huyen de la inestabilidad en Cataluña.

Valencia es el nuevo foco de atención, con unas perspectivas más que prometedoras. ¿Qué fundamentales sustentan estas previsiones?
RP.- Valencia y, en general, la Comunidad Valenciana llega un poco más tarde a la recuperación, lo que deja margen suficiente para invertir en activos que requieran gestión para añadir valor y, por supuesto, para promover, porque durante estos años el desarrollo ha estado prácticamente parado y hay muchos suelos que por su potencial y precio permiten generar desarrollos exitosos.

Por sectores y ubicaciones, ¿cuál es el motor de Barcelona? ¿Y el de Valencia?
GF.- Ambas ciudades tienes muchas similitudes: lugar de destino turístico, magnífico clima y gastronomía, buenas conexiones con Madrid y Europa y un tejido empresarial con un fuerte carácter emprendedor e innovador. Sin embargo, lo más destacable es la transformación y expansión urbana que ambas urbes han realizado mirando y aproximándose hacia el mar. Este proceso ha generado y generará muchas oportunidades de inversión. En esto, Barcelona es un claro ejemplo a seguir y Valencia culminará ese proceso en los próximos años.

En líneas generales, ¿en qué punto se encuentran los mercados de vivienda, oficinas, industrial y retail en estos momentos? ¿Cómo va a afrontar España esta fase de desaceleración europea?
GF.- Excepto en algunos subsectores del retail afectados por la revolución del e-commerce el resto de los segmentos mantienen unos sólidos fundamentales. Quizá el cambio más espectacular se ha producido en el segmento logístico. La demanda de espacio logístico se ha expandido de forma exponencial, tanto en Madrid y Barcelona, como en Valencia y la rentabilidad inicial se encuentra por debajo del 5% en los inmuebles prime; lo que refleja un enorme interés por parte de los inversores en este tipo de activo y un potencial de revalorización que hasta hace poco era impensable.

Las oficinas también han experimentado una evolución enorme como consecuencia de la implantación de nuevas formas de trabajo en muchas de las empresas de servicio. Los llamados activos alternativos -esto es residencias de estudiantes, residencias de tercera edad y edificios sociosanitarios- se están comportando muy positivamente debido a los cambios de demografía que se están dando en España.

En cuanto al segmento residencial de obra nueva, se puede decir que acabamos de empezar; en 2017 las solicitudes de licencia alcanzaron el 10% de las solicitadas en 2007 (último año pre-crisis); las viviendas entregadas el 8% y el número de transacciones de obra nueva en 2017 fue el 10% de las de segunda mano. Existirá una sólida demanda interna mientras las tasas de empleo y las afiliaciones a la Seguridad Social se mantengan en los niveles actuales.

Pero el principal desafío al que se enfrenta la industria inmobiliaria de nuestro país es la capacidad de adaptar con rapidez la oferta frente a cambios de la demanda o frente a shocks financieros en Europa y que, por ende, afecten a la economía española. En esto la administración pública tiene mucho que decir, aportando iniciativas que flexibilicen los procesos urbanístico-administrativos que afectan a nuestro sector. Esperemos que así sea.

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