CBRE Global Investors: “España es un mercado líquido, atractivo y soportado por unos fundamentos sólidos”

Entrevista a Antonio Simontalero y Antonio Roncero, responsables de Operaciones y de Transacciones respectivamente, en CBRE Global Investors para España y Portugal.-

España ha pasado de ser un país con oportunidades inmobiliarias muy baratas a empezar a resultar caro, según algunas voces que alertan de un cierto cansancio inversor. Pero lo cierto es que la economía del país se ha recuperado, y hoy es una firme apuesta en una Europa con incertidumbres políticas. La pregunta es si España sigue convenciendo a los inversores. Para Antonio Simontalero y Antonio Roncero, responsables de Operaciones y de Transacciones respectivamente, en CBRE Global Investors para España y Portugal, la respuesta es sí.

El equipo español gestiona en España y Portugal la inversión de CBRE Global Investors, una gestora de activos inmobiliarios de ámbito internacional, con inversiones en veinte países, 70.790 millones de euros en activos bajo gestión y una cartera de más de 500 clientes institucionales.

La compañía nació tras la adquisición de ING REIM Europa, Asia, Select e ING Clarion Real Estate Securities por parte del grupo CBRE, y abrió sus oficinas en España en 1996. En la región que comprende Europa, Oriente Próximo y África (EMEA), CBRE Global Investors está presente en 14 países, con inversiones en 18 países, 39.200 millones de euros en activos bajo gestión, de los cuales 17 corresponden a fondos, 51 cuentas de clientes separadas y joint ventures, y una cartera de aproximadamente 200 clientes.

¿Dónde se sitúa en España? “De esos 40.000 millones que gestionamos en EMEA, 3.000 millones corresponden a España y Portugal; somos operadores de referencia en centros comerciales y logística, pero también con presencia relevante en otros como residencias de estudiantes, y estamos estudiando operaciones en el sector residencial”, apunta Antonio Simontalero, responsable de Operaciones para España y Portugal en CBRE Global Investors.

La cartera ibérica sigue creciendo por el tirón del sector. “A España ha venido capital internacional procedente de todo el mundo, desde el latinoamericano al más conservador, el alemán. Lo que nos cuesta es pensar de dónde no han venido inversores. ¿Por qué? Es un mercado muy líquido, atractivo y soportado por unos fundamentales mucho más sólidos después de la salida de la crisis. La economía crece y lo hace de forma saludable”, explica Antonio Roncero, responsable de Transacciones.

La duda que se plantea es, ahora que empiezan de nuevo a oírse recomendaciones de prudencia ante las temidas burbujas, sí el crecimiento del negocio será sostenible. “Para mí, la diferencia es que antes valía todo y se financiaba también todo. El cambio en la forma de financiación es un aspecto muy importante, directamente relacionado con la mayor diferenciación de oferta y el precio que se paga. 2017 ha sido un año excelente, en el que el producto bueno se ha vendido a precios aún buenos, pero hay plazas como Madrid en las que el producto prime empieza a escasear y eso va a incidir en las rentabilidades”, añade Antonio Simontalero.

Con una perspectiva europeísta, Madrid es la ciudad donde se prevé que las rentas prime aumenten de forma más acusada en 2018, por delante de Barcelona. Más a largo plazo, ambas ciudades se sitúan entre las urbes con mayor crecimiento anualizado hasta el año 2022. Es decir, aunque las rentabilidades desciendan, el crecimiento de las rentas previsto da una idea de la estabilidad empresarial que se supone al país.

Pero, ¿de qué rentabilidades estamos hablando? “El retorno para el inversor siempre depende del apalancamiento y del perfil de riesgo, pero en términos de rentabilidades iniciales podemos estar hablando de un entorno del 5,5% – 5,75% para producto prime logístico y un entorno del 6% para zonas secundarias. En el caso de centros comerciales las rentabilidades también se diferencian, por debajo o superiores al 5%, si nos referimos a inmuebles prime o secundarios. Pero cada inversor tiene diferentes estrategias, y siempre hay que buscar el producto adecuado para su cartera”, coinciden ambos directivos.

Precisamente, el principal reto hoy tiene que ver con la escasez de producto de inversión en el mercado. Hay mucha presión inversora y una mayor competencia a la hora de invertir capital en activos inmobiliarios.

Los directivos de CBRE Global Investors manejan una cartera de clientes institucionales, con un perfil asimilado al de fondos de pensiones, soberanos, no minoristas ni vinculados a family office. Pero el mercado de inversión inmobiliario se ha sofisticado mucho en los últimos años, de modo que hay estrategias de inversión de todo tipo, incluso un mismo inversor puede tener distintas estrategias.

Hay inversores que lo que demandan son activos muy estables, una renta asegurada y que no quieren asumir demasiado riesgo. En cambio, hay inversores que están dispuestos a asumir mayores riesgos a cambio de mayores rentabilidades.

Roncero aclara: “Hay proyectos que implican una cierta desocupación, que haya que hacer un desarrollo o reposicionamiento de un centro comercial porque no funcionaba. Ahí se exigen rentabilidades mayores porque el riesgo es mayor. La tipología de inversores es tan amplia que no hay una respuesta concreta. Hay muchas oportunidades de inversión, cada una con una rentabilidad asociada y un perfil de riesgo. En cualquier caso, nuestra tarea es encontrar para cada cliente la inversión adecuada”.

Impulso al logístico

La gestora fue protagonista de una operación de gran calado al cierre de 2017, la joint venture con Montepino, con una cartera de cuatro proyectos en desarrollo situados en las principales ubicaciones logísticas de Madrid a lo largo del Corredor del Henares y dos activos operativos en Zaragoza, con unos 250.000 m2.

El empuje del sector logístico, que a cierre del último ejercicio alcanzaba un nuevo récord de inversión con un volumen de 1.167 millones de euros, un 25% más que en 2016, es un atractivo más para la búsqueda de inversiones; de hecho CBRE Global Investors ha comprado una parcela en Toledo con la join venture con Montepino.

Las compras impulsan el plan de crecimiento que tiene marcada la sociedad para los próximos tres años, en los que desarrollará más de 500.000 m2 de espacios logísticos. “Las operaciones con socios locales, que aportan conocimiento del negocio y de localizaciones serán cada vez más importantes”, precisa Simontalero.

Las claves de CBRE Global Investors en España y Portugal

• Cerca de 3.200 millones de euros de activos bajo gestión por cuenta de clientes institucionales.
• Cartera de 8 fondos: Más de 1.800.000 m2, 19 centros comerciales, 37 plataformas logísticas, 3 edificios de oficinas y 33 residencias de estudiantes.
• La firma realizó 21 transacciones ejecutadas en los dos últimos años: más de 2.100 millones de euros, de las cuales más de 1.500 millones de euros son nuevas inversiones.
• Más de 175 millones de visitantes en los centros comerciales gestionados en los últimos doce meses.