Carolina Roca: “Los promotores hemos hecho el 85% de la vivienda protegida en España”

La directora general de Roca Grupo Inmobiliario y vicepresidenta de Asprima es una corredora de fondo de uno de los negocios más complicados del sector: la vivienda protegida de promoción privada. Tercera generación de la familia Roca, que también tiene a otros hermanos dedicados al negocio, su empresa se dedica casi en exclusiva a la promoción y construcción de este tipo de viviendas en cuatro comunidades autónomas: Madrid, Valencia, Cataluña y Aragón.

El grupo lo forman un grupo de sociedades constituidas en su mayoría en los años 60 y 70, con la tercera generación al frente, y constructora propia integrada. Háganos una breve radiografía de la empresa.
La facturación de las promotoras fluctúa mucho, y más en el de este tipo de promoción, con plazos de entrega largos. Tenemos una facturación media que fluctúa entre los 10 y 15 millones anuales.

En los últimos siete años hemos entregado 740 viviendas y en este momento tenemos en curso 420 unidades, con una perspectiva de entrega en 2019, de 262 viviendas. En 2018 se terminaron 77 unidades.

Operamos en cuatro comunidades autónomas, aunque ahora casi el 95% de la producción se centra en Madrid. En el resto de las comunidades tenemos suelo en propiedad, sobre el que aún no hemos construido y, sin embargo, en la Comunidad de Madrid estamos adquiriendo suelo finalista, porque vemos mucho más potencial a los suelos madrileños. Tenemos suelos finalistas que ya se están desarrollando.

Fuera de Madrid, en Valencia hay terrenos para 150 viviendas, en Aragón para 100 viviendas y suelo en Arcosur en gestión, y poseemos una cartera de suelo rústico en la capital española.

¿Huyen del suelo en gestión?
Nosotros vamos comprando suelo a medida que necesitamos. Ya nos hemos salido de ese mercado de suelo existente de compra y desarrollo de terrenos a largo plazo.

No hacemos acopio de suelos para desarrollar, sino que estamos posicionados en el segmento más complicado, el de la búsqueda y compra de terrenos ya listos para promover además, vivienda asequible.

Ese modelo de acopio de suelo para tener garantizada la producción rige para un modelo, el de la inmobiliaria cotizada, en muchos casos participada por fondos, que tiene un componente financiero más importante casi que el inmobiliario. Esos suelos se compran para ganar estructura, justificar balance. Los constructores promotores nos dedicamos a otra cosa.

¿Es una odisea hoy hacer vivienda asequible?
Sí, pero es un mercado cíclico; está siendo una odisea comprar suelo para estas viviendas en los dos últimos años, en 2017 y 2018.

Desde 2014 a 2016 hemos adquirido muchos suelos finalistas a muy buen precio. Los ciclos nos enseñan que los terrenos suben de precio y bajan, es una actividad cíclica. Hay que tener templanza, estructura que permitan afrontar estos cambios y capacidad de financiación, y salirse.

Un ejemplo, la promoción que vamos a empezar en Cañaveral: nos dieron la licencia después de trece meses, otros de los problemas del sector, y compramos el suelo a 315 euros/m2 en 2016, un precio hoy impensable, donde se están vendiendo a 800 euros.

¿Por qué hacen vivienda protegida de promoción privada?
Tenemos 45 años de antigüedad, ya es experiencia. Es un sector muy cíclico, en el que hemos vivido tres crisis, aunque es cierto que ninguna como la última. Vivir exclusivamente en virtud del ciclo, es muy complicado, porque los problemas históricos, como la lentitud de las licencias, juega siempre en contra.

Nuestro planteamiento es el de centrarnos en la vivienda asequible, con una limitación de precio que permite que el 80% de la demanda de este país pueda acceder a la vivienda. Que es precisamente la demanda que tiene restringido el acceso en los picos altos del ciclo, pero que en la caída del ciclo sigue demandando nuestro producto por precio.

Y nos encontramos precisamente en este momento: la demanda se vuelca en nuestro producto porque el mercado de Madrid ya se encuentra en el punto alto de precios. En resumen, queremos hacer de un negocio muy cíciclo un negocio anticíclico, por eso nos centramos en este tipo de vivienda.

¿Tener constructora propia ayuda?
Sin duda. Para la vivienda asequible, por ejemplo en Madrid, el precio no puede exceder los 165.000 euros. Producir viviendas de 100 metros cuadrados por ese precio es muy complicado, y el problema es el proceso constructivo, que en viviendas de alto standing se minimiza por la flexibilidad de la demanda hacia los incrementos de los costes de producción.

Si no se integra el proceso de construcción y promoción en una misma estructura, subsumiendo márgenes, es imposible llegar a los costes de producción para los precios de venta a los que llega la demanda.

¿Se han planteado ampliar el negocio a otros sectores, incluso al patrimonio?
No. Lo que sí nos estamos planteando es desarrollar vivienda de alquiler para terceros, una estrategia de compensación del ciclo ante la complejidad de los suelos y de la actuación de las administraciones ante la tenencia de suelos públicos.

De hecho, ya vendimos en 2010 a Azora unas promociones de pisos que tuvimos en alquiler. Esa fórmula sí la veo y estamos muy interesados en producir vivienda para terceros destinada al arrendamiento porque los fondos internacionales están mostrando interés en crear parques privados de alquiler.

Hay que dejar de demonizar su actuación, porque son necesarios hoy en el mercado.

¿Qué está pasando con la vivienda protegida en España, con la ausencia de políticas que favorezcan este producto?
Llevamos años denunciando la inexistencia de este producto, a todos los gobiernos, y nadie nos hacía caso. Las cifras que se facilitan desde la patronal son muy relevadoras: desde los años 80-90, y hasta el 2010, hay una media de producción de 75.000 viviendas protegidas en toda España durante treinta años.

Con independencia del ciclo y la descentralización de las comunidades autónomas, e incluso de su signo político, en 2018 se han hecho 3.300 viviendas.

Pensar que este tipo de promoción no tiene un efecto estabilizador en la sociedad, de acceso a la vivienda, es absurdo.

La estabilidad en su producción fue saludable para el conjunto del sistema. Como ejemplo, nosotros hemos hecho promociones en Valencia, Cataluña o Aragón, con legislaciones, planes de vivienda y signo político distintos. Y se ponían viviendas en el mercado.

Se ha demonizado este tipo de promoción argumentando irregularidades por parte de los compradores, menospreciando su valía frente al alquiler. El resultado es demoledor como ya se ve por las cifras. Y lo poco que dedican las administraciones y bienvenido sea, se hace en vivienda de protección pública y social, para los más desfavorecidos, pero el colectivo de jóvenes, el grueso de la demanda de primera vivienda se ha quedado fuera.

Con el agravante de que recurrir al alquiler hoy es también una odisea, porque la demanda se ha incrementado al haber sido expulsada de la compra.

¿Y la solución?
No actuar con políticas de promoción de este tipo de casas y no hacerlo con políticas de creación de parque de alquiler tiene sus consecuencias, y se está viendo. Y la solución no es intervenir el mercado, limitando precios o atentar contra la vivienda en propiedad.

No se trata de intervenir el mercado, hay que recuperar la política de vivienda protegida, pero además el ruido y el miedo a no usar la iniciativa privada como motor de la política de vivienda, la ha hundido.

En paralelo hay que actuar sobre la excesiva burocracia a la que deben hacer frente los promotores para edificar este tipo de productos, y hay que tener en cuenta que el sector privado, los promotores, ha hecho el 85% de la vivienda protegida en España en los últimos treinta años.

Cada suelo tiene concesiones y gravámenes de índole social por parte de los promotores a comunidades y ayuntamientos, que no desarrollan y que tienen paralizados.

El promotor ya hace suficiente labor social en cesiones, equipamientos… En cuatro años, en Madrid no se ha convocado un solo concurso de este tipo de suelos. Pero si las administraciones reconocen su limitación y no pueden poner en carga sus suelos públicos, ¿por qué no los ponen en el mercado?