Borja Goday, de Patrizia: “Ayudamos a los clientes a encontrar la inversión perfecta”

La empresa cotizada Patrizia Immobilien AG, de origen bávaro y fundada por el actual consejero delegado Wolfgang Egger, lleva trabajando como gestora de inversiones en el mercado inmobiliario en 15 países europeos desde hace 32 años. Las actividades de Patrizia incluyen la adquisición, gestión, reposicionamiento y venta de propiedades comerciales o residenciales por medio de sus propias plataformas de inversión locales.

En la actualidad, la compañía, con 700 empleados, gestiona activos inmobiliarios en Europa por un valor de 19.500 millones de euros, principalmente como gestor de empresas aseguradoras, fondos de pensiones, fondos soberanos de inversión, bancos y cajas de ahorro.

La compañía prevé que la gestión de activos inmobiliarios aumente en 2.000 millones de euros alcanzando los 20.600 millones de euros, y que el beneficio operativo alcance entre 60 y 75 millones a finales del 2017, según la nota remitida al regulador.

Sin embargo, podría alcanzarse una cifra superior de beneficios  como consecuencia de un aumento en el volumen de transacciones, una mayor remuneración por rendimiento, y la inversión del actual capital disponible. Borja Goday (en la imagen), su responsable en España y Portugal, proviene de NH Hoteles y Sotogrande, donde fue CEO de la promotora inmobiliaria. Abrieron oficina en el verano de 2015.

¿Cuál es el perfil de inversión de la compañía?
Sólo invertimos en aquellos países donde tenemos oficina abierta. No somos un inversor que desde un despacho cubra una cartera de países. Ahora mismo mantenemos oficinas en Alemania, Países Nórdicos, Holanda, Francia y Bélgica, Reino Unido, Irlanda y España y Portugal. Cubrimos también Suiza y Polonia. No somos una empresa que acuda a un país cuando el mercado está bien, y desaparece en las crisis. Cuando se ha tomado la decisión de instalarse en un mercado, la empresa viene para quedarse. Patrizia es una compañía que genera actividad en los ciclos alcistas y bajistas.

Somos un investment house, un gestor de inversiones tanto propias como para terceros. Solo invertimos en el sector inmobiliario y específicamente en edificios. No tomamos deuda, ni acciones de compañías del sector, invertimos en inmuebles de todo tipo, tanto terminados como en desarrollo. Y esto comprende localizar inversiones, invertir, gestionar el activo, gestionar la financiación, optimizando en todo momento la estructura empresarial y fiscal. Y les ayudamos en la salida, cuando llega el momento de desinvertir.

A día de hoy gestionamos 19.500 millones de euros, tanto propios como de terceros, que son el grueso del volumen gestionado. Trabajamos con fondos soberanos, de pensiones, mutualidades, cajas de ahorros, bancos, aseguradoras… De hecho la mayoría del sector asegurador europeo trabaja con nosotros.

¿Se actúa a través de un fondo, constituyen fondos para cada inversión?
Los fondos gestionados se estructuran a través de más de 50 vehículos de inversión. En estos vehículos una parte importante son fondos de inversión, con diferentes partícipes, y de varias tipologías; abiertos, cerrados, o los denominados special funds, con ciertas limitaciones. Un ejemplo típico sería la constitución de un fondo, con varios fondos de pensiones como partícipes, para el que estructuraríamos la inversión y gestionaríamos todo el ciclo de la misma.

Además tenemos también lo que denominamos separated accounts, cuentas que gestionamos para clientes que no quieren alianzas con otros inversores, y demandan un servicio a la medida. Este abanico de inversiones posibilita mirar una tipología muy diversa de activos de todos los sectores, oficinas, comercial, logísticos, residencias…

Lo único que no hemos cubierto hasta la fecha son centros comerciales. Nuestra filosofía pasa por contar con gestores muy especializados en cada segmento, y no ha habido oportunidades de compra con ese perfil. Además, los objetivos de rentabilidad también son diversos, desde core a oportunistas, desde menor a mayor riesgo. Desde compra de activos en rentabilidad hasta la promoción de inmuebles en Alemania, Países nórdicos, Holanda, Reino Unido, Francia y España.

En qué se diferencia Patrizia de otras firmas de inversión?
Somos una “casa de inversión” y nuestro objetivo es ayudar a los clientes a encontrar la inversión perfecta en el mundo inmobiliario, sin limitaciones de inversión o segmentos, y centrados como he dicho en inmuebles. Para ello formamos equipos locales en cada país donde tenemos presencia; en el caso de España somos seis personas para buscar las operaciones más adecuadas a nuestra cartera de inversores. Y lo hacemos así porque entendemos que el conocimiento y la experiencia del mercado es muy local. De nada sirve ser un genio en el mercado de oficinas francés porque las diferencias en el mercado de oficinas alemán o español son notables.

Y otro rasgo diferencial es la independencia: Creemos que en la gestión para terceros no puedes ser filial de un grupo que pueda tener en un momento dado los mismos intereses de inversión.

¿Y cómo es la estrategia para España?
La actividad se inició en septiembre de 2015, con la adquisición de un local comercial prime en rentabilidad en el entorno de la calle Larios, de Málaga.

Como operaciones emblemáticas, en 2016, adquirimos un edificio residencial en la calle Claudio Coello, que estamos rehabilitando para promover 12 viviendas exclusivas de 300 m2, y en el que ya tenemos comercializado más del 30%, casi todo a españoles, tenemos presencia en oficinas también. En total, en España llevamos invertidos cerca de 100 millones.

Probablemente terminemos comprando suelo y desarrollando, pero querríamos invertir más, antes de acometer proyectos de carácter más oportunista. Hemos conseguido tener presencia en los principales sectores, y las operaciones responden a diferentes perfiles de inversión, desde core a oportunistas.

¿Cómo ven los inversores internacionales a España?
De nuestros más de 50 vehículos de inversión pueden llegar a invertir en nuestro país alrededor de 40. España se está consolidando como destino, al igual que Portugal, pero hay que explicar a los inversores el mercado nacional al detalle, cuáles son las mejores oportunidades y dónde están. Nos gustaría invertir más en España, pero la evolución del mercado español en los últimos doce a dieciocho meses ha sido alcista, y muy rápida, a veces incluso agresiva. El análisis de los fundamentales que realizamos es muy cauteloso. Pero el país está demostrando que se recupera y eso anima al inversor.

¿Está caro ya el mercado?
Consideramos que hay operaciones en el mercado muy forzadas en cuanto a la rentabilidad que ofrecen. El mercado está caliente y las rentabilidades empiezan a ser bajas. Un ejemplo se sitúa en el residencial, donde en zonas como el Barrio de Salamanca de Madrid vemos repercusiones por m2 agresivas, cuya rentabilidad dependerá de una evolución al alza de los precios de venta.

¿Cómo ven los sectores típicos de inversión?
El logístico tiene mucho futuro porque el consumo per cápita está subiendo, y tanto éste como retail se verán beneficiados. Es un sector en el que hay que estar posicionado y en España lo estamos trabajando, siguiendo la tendencia panaeuropea.

En el caso de residencial, la exigencia, tanto en Madrid como en Barcelona y otras ciudades es la de una buena localización. Es cierto que hay demanda de vivienda, pero requiere una visión realista, con una financiación conservadora.

Para nosotros, el mercado de oficinas interesantes está hoy en Madrid, Barcelona y Lisboa. El mercado hotelero es otro de los segmentos que nos interesa, pero nos tienen que salir los números.