La banca supera errores para afrontar un enfriamiento del mercado

El previsible enfriamiento del mercado no parece que vaya a tener problemas por el lado de los bancos. El sentir generalizado del sector es que la financiación exigente en cuanto a ratios de solvencia, prudencia y scoring rigurosos, tanto a promotores como a compradores vino para quedarse. La aparición de la financiación alternativa a la banca tradicional, aunque más cara, ha abierto también el abanico de oportunidades.

El panorama ha cambiado tanto para los promotores como para el cliente final. En el caso de la financiación al promotor, se exigen fondos propios, con un mínimo del 20%, que se extienden en el caso de la compra de suelo hasta el 50%, con un criterio de preventas entre un 30 y un 70% en función del promotor. Los scoring previos se han ampliado a todos, incluido el constructor, una práctica que se usaba poco antes; en definitiva se trata de minimizar riesgos ante la concesión de crédito”, explica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

Además, “en el caso de la financiación usuario, -añade- se ha vuelto a la normalidad previa al crash, con tasaciones muy rigurosas, un control exhaustivo de los ingresos familiares y un porcentaje de crédito controlado”.

Para el directivo de Foro, uno de los errores clave que el sector bancario trata de evitar desde la recuperación es que en el ciclo anterior el valor real inmobiliario no cubría la garantía, tanto en promotores como en compradores, “una sobrevaloración que ya no se produce”. Y ante el previsible endurecimiento del mercado, cree que los bancos sí se están anticipando, “modificando al alza las exigencias y e involucrándose más en el conocimiento local del terreno donde se ubican los proyectos”.

En ello sin duda también ha tenido que ver, no sólo las lecciones del pasado, sino el hecho de que el Banco de España puede establecer límites y condiciones a la concesión de préstamos al sector privado de acuerdo con las nuevas herramientas macroprudenciales de que dispone por el Real Decreto-ley 22/2018, que entró en vigor en diciembre de 2018, y que plasma tardíamente la recomendación de la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) de diciembre de 2011. Su propósito era y es evitar “la exposición del mercado español a nuevas burbujas inmobiliarias o riesgos sistémicos que puedan crear perturbaciones negativas en los mercados financieros”.

La recomendación de la JERS de diciembre de 2011 respondía a una situación bancaria muy diferente al contexto actual en el que las entidades de crédito han acometido una profunda transformación realizando grandes esfuerzos para sobreponerse a la hiperexposición al sector inmobiliario.

Financiación alternativa

El escenario actual cuenta además con otro actor, la financiación alternativa, que sin duda ha equilibrado el mercado. Hasta hace poco, los bancos habían constituido la principal fuente de financiación inmobiliaria, de hecho aportaban casi el 80% de la financiación. Ahora, el escenario ha cambiado y empiezan a surgir nuevos actores: business angels, venture capital, private equity, inversión empresarial, emisión de acciones, emisión de bonos corporativos, bonos de proyectos, crowdfunding, financiación privada de deuda, etc.

Como ejemplo, Íbero CM ha cerrado una financiación por 40 millones de euros de seis proyectos residenciales con más de 400 casas en la provincia de Málaga con el Grupo Sankar. “Se trata de financiaciones puente, generalmente para la compra de suelo y el IVA, con porcentajes de entre un 10 y un 11% del coste del dinero, y en las que también se exigen fondos propios al promotor, con lo que los criterios de prudencia se siguen cumpliendo”, precisa Luis Corral.

“La financiación alternativa proveniente de fondos internacionales ha llegado para quedarse, tanto en forma de préstamos-puente y deuda mezzanine, como a través de algún tipo de asociación en estructuras tipo joint venture. El promotor tradicional debe de entender esta nueva forma de financiación, así como su lenguaje y también estamos convencidos de la necesidad de estructurar financiación corporativa alternativa a la hipotecaria, en concreto mediante la emisión de bonos, que aporte una mayor flexibilidad a los promotores y a las empresas hoteleras”, argumenta Germán Fernandez, managing director de Colliers International, responsable de la oficina de Barcelona.

Pese a ello, el Banco de España ha aprovechado la publicación de la última ‘Memoria de Supervisión Bancaria’ para advertir a los bancos de que aún hay activos inmobiliarios en balance, cuya eliminación “sigue siendo un reto”.

Durante 2018, añade, “los bancos siguieron realizando “ventas de carteras de activos dañados a inversores mayoristas”, que permitieron, en primer lugar, disminuir la exposición a los riesgos asociados a este tipo de activos, de modo que aumente la resistencia de las entidades a la hora de enfrentarse a los retos del entorno actual o a futuras crisis”.

En segundo lugar, “mejorar las ratios de calidad del activo, colocando a las entidades españolas en una mejor posición competitiva respecto a las entidades europeas comparables”.

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