2021, un año de oportunidades para la inversión inmobiliaria

Existe consenso en que la inversión inmobiliaria se recuperará este año, aunque dependerá de la evolución de la pandemia y del ritmo de vacunación. Las previsiones más moderadas calculan una inversión para 2021 de 9.000 millones y las más optimistas, un volumen de entre 10.500-12.000 millones, que incluso podría aumentar si se producen operaciones corporativas.

Tras un 2020 en que la inversión inmobiliaria en España ha caído entre un 24% y un 29%, los expertos coinciden en que este año habrá recuperación. Se basan en que los inversores siguen considerando al sector como un valor refugio en medio de la incertidumbre generada por la crisis, aunque reconocen que en el contexto actual es difícil realizar predicciones, tal y como han dejado claro las consultoras en la presentación de sus informes con las perspectivas que manejan para 2021.

cuadro jll

Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España, afirma que “este año, el volumen de capital buscando oportunidades de inversión seguirá siendo notable” y destaca que “el entorno en el que nos encontramos de tipos de interés ultra bajos, inflación en terreno negativo, rentabilidad de los bonos en mínimos en algunos países y una política monetaria ultra expansiva para hacer frente a la crisis del Covid-19 favorecerán la inversión internacional en el sector inmobiliario español”. Subrayando que “los atractivos diferenciales inmobiliarios sobre los tipos de interés a largo plazo seguirán impulsando el interés en activos inmobiliarios”.

BNP Paribas Real Estate, en su informe ‘Mercado de Inversión en España’, también estima que la inversión inmobiliaria seguirá siendo muy atractiva en 2021. “Con un entorno de tipos como el actual, el bono español a 10 años cotizando incluso en negativo, habrá interés de inversores core/core+, pero también de inversores que quieran transformar y generar valor en los activos, así como inversores que entiendan que se presentan oportunidades en todo lo relacionado con el turismo (hoteles principalmente)”. Aunque recalca que “la difusión de las vacunas, unido a la aplicación del Fondo Europeo de Recuperación (NGEU) serán claves para la reactivación económica prevista para 2021 y 2022”.

Trimestre positivo

Para justificar sus estimaciones, JLL pone en valor que la actividad registrada en el último trimestre del año ha sido muy positiva, circunstancia que “consolida al inmobiliario como líder de inversión alternativa”.

El volumen de inversión directa realizada en activos de oficinas, retail, logístico, hoteles, residencial en alquiler y alternativos entre los meses de octubre y diciembre se ha situado en 2.639 millones de euros. Esta cifra supone un incremento del 27,7% respecto al tercer trimestre del año 2020 y un ajuste del –31,3% respecto al mismo periodo del 2019.

Los expertos prevén que la inversión se recupere este año, dado que el volumen de capital buscando oportunidades sigue siendo notable

En este sentido, el grueso de la inversión directa registrada en el último trimestre del año se ha canalizado principalmente a través del sector logístico (24%) y el retail (24%), debido a la venta de grandes portfolios de hipermercados y supermercados, seguido de oficinas y residencial en alquiler.

También están de acuerdo los expertos en que el residencial -especialmente en alquiler- y la logística -sobre todo la urbana o de última milla- son los segmentos que se presentan más atractivos en el arranque de 2021, aunque también manejan buenas estimaciones por el crecimiento de la inversión en oficinas y el interés por el retail de alimentación.

Residencial

Las previsiones de JLL señalan a la vivienda como el sector que más confianza da a los inversores y prevén que el capital destinado a proyectos residenciales aumente hasta un 52% en 2021, explica Sergio Fernandes, director de inversores en JLL España. Se trata de un importante repunte, que consolida la tendencia ascendente por este segmento que ya se mostró en 2020, cuando en plena pandemia la inversión en activos residenciales creció un 22%.

La previsión de JLL es que año sea bueno en el segmento del residencial de alquiler, que ha atraído a numerosos fondos internacionales para desarrollar un parque de viviendas en arrendamiento. De hecho, esta consultora prevé que un tercio de la inversión inmobiliaria prevista para este año se destine a activos residenciales, es decir unos 3.000 millones de euros. Con lo que el sector residencial será el que más capital atraerá, seguido por las oficinas (24%), logística (16%) y el retail (otro 16%).

CBRE también augura en su informe “Real Estate Market Outlook – España 2021”, que la inversión en producto residencial de alquiler siga despuntado este año. Informa que en producto build to rent se han invertido 1.400 millones en 2020 y estima que en 2021 el volumen de inversión se mantendrá en valores similares.

Logística

En cuanto al sector logístico, las previsiones de CBRE son de que 2021 sea un año “extraordinario”. Señalan que en 2020 se invirtieron unos 1.400 millones de euros, “lo que no hace justicia al interés inversor, sino que se ha debido a la falta de producto”, por lo que esta consultora prevé que en 2021 se superen los 2.000 millones de euros en inversión, impulsada, principalmente, por el potencial de crecimiento del comercio, ya que “España es un país en el que las oportunidades de desarrollo de este sector es mayor que en otros países de Europa”.

Por su parte, JLL prevé un crecimiento de la inversión en este tipo de activos del 15% durante 2021, precisamente debido a la escasez de oferta adecuada. En este capítulo, la consultora pone el foco en los activos de logística urbana, que dan lugar a nuevos espacios logísticos dentro de las ciudades, necesarios para dotar de capilaridad a las redes de distribución del comercio electrónico.

Oficinas

La inversión en oficinas remontará un 29% este año, pero siempre teniendo en cuenta que esa subida es en relación a 2020, un ejercicio marcado por la pandemia y la irrupción del teletrabajo que hundió un 78% la inversión en estos activos. En cualquier caso, JLL prevé un importante aumento de la inversión en el reposicionamiento de activos secundarios y en capex para renovar y modernizar edificios menos prime.

Retail

El retail ha sido uno de los sectores más castigados por esta crisis, aunque la inversión en 2020 cerró con buenas cifras por el cierre de grandes operaciones a principios del año. CBRE indica que en el pasado ejercicio se registró la inversión más alta de los últimos tres años debido a la venta de grandes centros comerciales y de carteras de supermercados, subrayando que el volumen de inversión en supermercados se multiplicó por seis.

Sobre lo que ocurrirá en 2021, Sergio Fernandes destaca el interés creciente de los inversores por la compra de inmuebles que alojan supermercados, ya que las tiendas de alimentación son atractivas por la solidez de rentas y sus contratos a largo plazo y la posibilidad de desarrollar usos alternativos.

CBRE también cree que el mercado de inversión en retail se animará en los próximo meses y dice haber identificado activos susceptibles de venta por valor de 2.500 millones de euros, “lo que indica que podríamos ver bastante actividad este año”, en opinión de Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE España. De estos 2.500 millones, 2.000 corresponderían a centros comerciales, hipermercados, supermercados y parques de medianas superficies, y los 500 millones de euros restantes, en locales comerciales en high street.

Asimismo, tanto en centros comerciales como hoteles no se descartan operaciones de compra de activos prime a precios competitivos, es decir, con potenciales descuentos, principalmente en el segundo semestre.

 

Más información en la revista inmobiliaria.

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