Avanzar con el signo de los tiempos, y además, anticipándose a ellos, forma parte del ADN de las empresas. Pero como reflexionan gran parte de los profesionales del sector, resulta agotador con la presión de la cuarta revolución en los talones, llámese tecnológica, digital o robótica. Pues en eso estamos. Hemos pasado de aspirar a ser la inmobiliaria perfecta, la del equilibrio entre promoción y patrimonio, a la superespecialización obligada en parte por la presión de los fondos de inversión internacionales accionistas, tras la brutal crisis de 2007. Y en eso andábamos, cuando nos llegan nuevos conceptos de vida y un avance tecnológico imparable, que obligan a reinventar el producto inmobiliario a una velocidad que supera el modus operandi tradicional y lento de este negocio.
Los modelos de negocio que están surgiendo en real estate tienen que dar respuesta a las necesidades de los usuarios y sus hábitos de vida y consumo; modelos en los que priman la flexibilidad, usabilidad, tecnología y eficiencia. Nos lo comenta Marcos Sánchez, gerente del desarrollo urbanístico Valdebebas, cuyo equipo está perfilando tanto el modelo de oficinas, como el modelo comercial que han puesto en el mercado para comercializar, una gran superficie comercial y de ocio donde prime la experiencia del cliente.
Y si alguien cree que son fenómenos pasajeros, hay que recordar que la economía, mejor dicho, el endurecimiento de las condiciones económicas, está en la raíz de conceptos como coworking, coliving, o logística figital, y que han venido para quedarse. Laia Comas, una joven emprendedora, lo ha entendido muy bien. Inèdit, su empresa fundada en 2011, puso en práctica en Barcelona el concepto de coliving que no encontró cuando estuvo estudiando en Lisboa. Hoy, con medio millón facturado al año, quiere exportar a Madrid y otros países su negocio de alojamiento all inclusive y pertenencia a la comunidad compartida por los usuarios de sus servicios.
Otro ejemplo lo ofrece la oficina compartida, el coworking, o lo que se conocía hace algunos años como centros de negocios. La contratación por parte de operadores de coworking y oficinas flexibles alcanzó 830.000 metros cuadrados en Europa en 2018, el 9,9% de la absorción total frente al 3% de hace tres años, según los datos de la consultora Savills Aguirre Newman. La oportunidad está ahí, y compañías como Merlin Properties o Colonial, lo han entendido, creando una línea propia, en el caso de la primera, o siendo accionista de referencia de otra empresa, como ha hecho la compañía catalana.
El problema, como siempre, es que aún no acompaña la legislación, ni la práctica administrativa. La reformulación del sistema urbanístico es ya algo más que una necesidad: la inversión, que actualmente está viviendo sin duda un buen momento, corre peligro de irse y puede tardar mucho en volver. Como ejemplo, promotoras como Aedas Homes, Vía Célere, Neinor Homes o Avintia se han lanzado ya a la industrialización del proceso de construcción de viviendas, en parte por reducción de costes, y en parte por ahorro de tiempos, visto que los retrasos en licencias y tramitaciones, es una batalla perdida contra las administraciones públicas, los molinos de viento de la economía española.
El otro escollo, el de la financiación, tiene hoy unas reglas de juego mucho más claras y duras. Cuando el enfriamiento del mercado sea ya un hecho, no parece que los bancos vayan a tener un papel protagonista, en parte porque el sector se ha buscado la vida para obtener financiación alternativa, proveniente de fondos internacionales, tanto en forma de préstamos-puente y deuda mezzanine, como a través de asociación en estructuras tipo joint venture. “El promotor tradicional debe entender esta nueva forma de financiación, que ha llegado para quedarse, así como su lenguaje y rodearse de buenos asesores financieros que le permitan acceder a ese maná de liquidez que busca oportunidades de inversión”, afirman Germán Fernández, managing director de Colliers International y responsable de la oficina de Barcelona, y Rafael Paz, director de la oficina de Valencia, que nos cuentan los planes de expansión en estas comunidades de su consultora.
Y la transformación tecnológica, que está modificando la vida, la sociedad, la economía, y el mercado inmobiliario, también ha venido para quedarse. El mercado se mueve cada vez a mayor velocidad y tenemos que anticiparnos en la toma de decisiones, como argumenta con acierto Jorge Valero, director de Tinsa digital, quien también aconseja que “la tecnología per se no sirve para nada; no hay que hablar de big data, sino de smart data, de trabajar la información para saber lo que es útil”. Lo dice un profesional cuya empresa registra diariamente 8.000 campos de información sectorial. Ahí es nada.