Tranquiliza y mucho saber que, tanto el Banco Central Europeo (BCE) como el Fondo Monetario Internacional (FMI), descarten que de momento se esté produciendo una burbuja inmobiliaria en España al estilo de países como Austria, Bélgica, Dinamarca, Finlandia, Holanda, Luxemburgo, Reino Unido y Suecia.
De esta opinión participa también el Banco de España, que ha negado que se esté creando una nueva burbuja en el sector inmobiliario español, “dado que las subidas de algunos indicadores como los precios están teniendo lugar en paralelo a un progresivo desapalancamiento de la economía”.
El organismo supervisor español reconoce que, aunque la recuperación de precios o viviendas iniciadas pueden parecer significativas, “hay que tener en cuenta que el mercado viene de un ajuste muy acusado tanto en valor como en actividad”, por lo que no percibe calentamiento alguno.
La mayoría de los expertos prefieren hablar de un proceso de normalización del sector tras la debacle de la última gran crisis, más que de una alarma generalizada que sacuda los pilares de la sociedad, a pesar de que la vivienda se encareció una media del 4,7% en 2016 y de que se vendieran 457.689 unidades.
A diferencia de la intranquilidad que sobrevuela sobre algunos países de la eurozona, en nuestro caso es muy posible que la preocupación no provenga ya de la superproducción y sobrevaloración pasadas de los precios de las viviendas, ni siquiera de una hipotética retirada del mercado de costa de los británicos por temor al Brexit, sino por los efectos de la composición del propio tejido de la industria inmobiliaria actual.
De un tiempo a esta parte, la estructura accionarial del negocio promotor español ha cambiado sustancialmente de actores por la implicación del capital extranjero, que ha sido crucial para que las pocas inmobiliarias que sobrevivieron al crash pudieran seguir adelante. En este proceso de reestructuración sectorial se han alterado también las exigencias y retos a los que se enfrentan las promotoras de origen familiar o con accionariados fuertemente bancarizados, dando paso a vehículos de inversión soportados por fondos, mucho más sofisticados.
De tal forma, que las dos estructuras que dominan hoy el panorama empresarial inmobiliario son las compañías con fondos de inversión respaldando el negocio, o las que optaron por convertirse en cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis), para aprovechar las ventajas fiscales. El exponente más evidente de las primeras es Neinor Homes, tras su sorprendente salida a Bolsa, pero vendrán muchas más. Y, en breve, también cotizarán en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) una treintena de socimis, siguiendo el ejemplo de Merlin, Axiare, Lar e Hispania, las cuatro grandes.
El problema radica que los fondos no son instituciones altruistas, y que a estas alturas del partido, nadie sabe con certeza si con las ampliaciones de capital y salidas al parqué para acometer promociones de mayor tamaño, serán capaces de recuperar la rentabilidad que a medio plazo esperaban, o entrarán en una espiral de imprevisibles consecuencias.