El Tribunal Supremo, obligado a arreglar el caos hipotecario

revista El inmobiliario mes a mes
Julio Irazábal, editor de El Inmobiliario mes a mes
Julio Irazábal, editor de El Inmobiliario mes a mes

En dos días, el Tribunal Supremo ha revolucionado todo el sistema hipotecario español. Primero fueron las cláusulas suelo, luego las hipotecas multidivisas y ahora los gastos de la hipoteca. El alto tribunal dictó el pasado 18 de octubre que los bancos deberían pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y no el cliente como hasta ahora, basándose en que son las entidades financieras quienes están interesadas en inscribir la operación y elevarla a escritura pública y no los que solicitan el préstamo.

Y al día siguiente, la Sala de lo Contencioso-Administrativo congeló esta sentencia a la espera de la decisión que tomará el Pleno del Tribunal Supremo convocado para el día 5 de noviembre, aduciendo el tremendo impacto económico que podría tener para el sistema financiero español la reclamación de tan ingentes cantidades de dinero por parte de los consumidores, poniendo en tela de juicio la independencia y separación de los tres poderes del Estado: el Ejecutivo, el Legislativo y el Judicial, fundamentos de la democracia.

Así que ahora le toca al Tribunal Supremo crear jurisprudencia y poner orden en todo el caos vivido en estos días previos a saberse la resolución final, en los que la banca temió que tendría que devolver más de 4.000 millones de euros, según estima la agencia de calificación Moody´s -y que algunos expertos incluso elevan a los 9.000 millones de euros- a los más de 1,1 millones de afectados si tomamos en cuenta, en el mejor de los casos, las hipotecas constituidas desde 2014. Y en el que, por ejemplo, para una hipoteca de 200.000 euros en Madrid del año 2016, la cantidad a reclamar asciende a 2.250 euros.

Los primeros efectos colaterales ante tan rápido e inoportuno cambio de criterio de la Justicia española no se hicieron esperar. Las entidades financieras dejaron de ofrecer los precios de las hipotecas en sus webs y comprobaron cómo algunos de sus clientes posponían la firma de la misma.

El desconcierto también llegó a los notarios y a las promotoras inmobiliarias. Según pudimos comprobar personalmente en Barcelona Meeting Point (BMP), algunas dieron instrucciones directas a sus empleados para que se limitaran a informar de sus promociones en la feria, pero no a formalizar operaciones hasta que no se sepa la cuantía exacta de los créditos.

Y es que la decisión del Supremo de dejar en el aire durante 15 días quién paga el impuesto de AJD, que representa el 0,5% y el 1,5% del importe la hipoteca según la comunidad autónoma en la que se formalice la operación, tampoco es una buena noticia para el sector inmobiliario como recoge la prensa. Las palabras “inseguridad” e “incógnita” se repiten y nadie duda que sea cual sea la sentencia tendrá efectos sobre las condiciones de los préstamos y la venta de viviendas.

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima y de APCE, opinaba que la sentencia y su posterior revisión “ha generado intranquilidad”, y por ello pide “un periodo de reflexión: deberíamos tener una ley no sujeta a tanta interpretación”.

Juan Velayos, consejero delegado de Neinor, es incluso más contundente al decir que “el funcionamiento y politización de los jueces y tribunales son actualmente un desestabilizador de la recuperación económica y un generador de inseguridad jurídica… Es francamente preocupante, dice, “que puedan tomarse decisiones de semejante calado sin una reflexión seria y rigurosa sobre las consecuencias de las mismas”.

En las páginas interiores de la revista nos hemos preocupado de recoger el fallo del Tribunal Supremo y si se eleva del Supremo al Tribunal de Justicia Europeo, pero mientras tanto permítannos que les adelantemos algunas reflexiones de lo que puede pasar, según el abogado especializado en regulación financiera Fernando Zunzunegui, que dice: “Luis Diez-Picazo, presidente de la Sala Tercera del Supremo, acudirá al rescate de la banca, hay demasiados miles de millones en juego. Esta situación desastrosa es el último capítulo de la falta de atención que los gobiernos han tenido con las normas hipotecarias”.

Al tiempo que recuerda, que pese a las advertencias del FMI sobre la necesidad de regular este mercado, “la nueva Ley Hipotecaria lleva dos años y medio de retraso en su aprobación”.

Claro que también hay otro jurista, que cree que el Gobierno podría intervenir al establecer la no retroactividad del cobro del impuesto en el decreto hipotecario que está tramitando. Un impuesto, por cierto, que como recuerdan las principales asociaciones bancarias, cobran directamente las haciendas de las Comunidades Autónomas, según establece el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados aprobado en 1995 y ratificado en sentencias posteriores de noviembre de 2017 y marzo de 2018.