El test del mercado

revista sima 2019
Yolanda Duran, directora de El Inmobiliario mes a mes
Yolanda Duran, directora de El Inmobiliario mes a mes

Vamos camino de la mitad de curso y la cita con la feria más inmobiliaria por excelencia del sector residencial, SIMA, será un encuentro clave para, además de vender viviendas, testar el momento en el que nos encontramos. Es una cita para ver si quedan jóvenes que puedan adquirir casas y a qué precio; la demanda de comprador extranjero de residencia de costa, que parece retraída y las dificultades crecientes del nacional, que empieza a agotar su capacidad de endeudamiento ante los precios. Y también para testar hasta qué punto los fondos internacionales siguen apostando por España, un mercado mejor posicionado hoy sin duda para afrontar lo que venga.

Ya no hablamos de la feria de la recuperación, ni de la consolidación. Se trata de un ciclo diferenciado, con empresas marcadas por las exigencias de rentabilidad de sus accionistas internacionales, que a su vez definen unas reglas de juego muy exigentes respecto a los proyectos que autorizan.

Ante estas nuevas coordenadas, el mercado ha reaccionado de dos formas y está testando estas estrategias. Los promotores están trabajando para las compañías profesionales de alquiler de vivienda que han desembarcado en España, destinando una parte de su cartera a la construcción y venta de viviendas a terceros para su alquiler (built to rent o BTS, por sus siglas en inglés). Minimizan sus riesgos, aunque ganen algo menos. Y comienzan a entrar en las bolsas de suelos en gestión, para asegurarse actividad en el largo plazo y contención de precios, porque como siempre, ya hay un decalaje patente entre la capacidad financiera de la demanda y el precio del producto que hoy está en el mercado.

En el resto de sectores, también hay rasgos diferenciadores de este nuevo ciclo. Irrumpen con fuerza las aseguradoras en la compra de producto de oficina (Allianz con la compra de Castellana 200, Swiss Life con la adquisición de un inmueble a Lar España), espoleadas también por la necesidad de dar una cierta rentabilidad; hoy el mercado asegurador parece más un negocio financiero que de primas. Y vuelve también la promoción; Arcano construye un complejo de oficinas sobre el suelo del antiguo hotel La Moraleja.

Mientras tanto, quien se dedica al mercado logístico está de enhorabuena. El ascenso imparable del comercio electrónico garantiza la ocupación de naves, y se detectan operaciones de compra de suelo para su desarrollo a riesgo, acompañado del crecimiento de Zaragoza y Valencia y Málaga como ‘nodos’ de comunicación y transporte cada vez más destacados. Un ejemplo, el de AQ Acentor, que desarrollará en Turianova el mayor proyecto terciario dentro de Valencia junto a la cartera de viviendas que ya está promoviendo.

Pero con los rasgos diferenciadores, también se arrastran viejos problemas inherentes al sector en los que los test sirven de poco. Hablamos, como no, de la lentitud exasperante de las administraciones y la multiplicidad de las mismas, que retrasan licencias, planeamientos, proyectos y obras. Miren sí no el último capítulo del proyecto Distrito Norte, antigua Operación Chamartín. Hablamos de un desarrollo que ha pasado por múltiples cambios desde su origen, en 1995, y que de nuevo se enreda por los retrasos en el envío de documentaciones.

Y todo ello, trufado además con otro test, el de la resaca de las elecciones. El trasfondo electoral de este 2019 ha contagiado de incertidumbre decisiones de empresarios y ciudadanos y lo seguirá haciendo. Así que aquí estamos, esperando la formación de nuevos equipos de gobierno y sus verdaderas intenciones.