Cuando ser cauto es la norma de la casa

PORTADA El Inmobiliario mes a mes abril 2018
Julio Irazábal, editor de El Inmobiliario mes a mes
Julio Irazábal, editor de El Inmobiliario mes a mes

Una vez más conviene ser especialmente cauto con los momentos de euforia que vive el mercado inmobiliario español cuando hay tantos frentes abiertos. En ese compromiso diario de encontrar el equilibrio, el sector está evolucionando en determinadas ciudades de una manera un tanto extraña, y con grandes diferencias entre ellas. Hasta el punto que se puede decir que la feria va por barrios dentro de la misma ciudad.

Los precios de los activos en España, y no hablemos de la vivienda y del alquiler, han crecido durante los últimos trimestres de forma escalonada, sin que ello haya aparejado un incremento similar en el nivel de las rentas que justifique la sobrevaloración que han sufrido los activos para que la recuperación sea real.

Y para ello, en la convulsa economía global, será esencial contar con una cierta estabilidad económica, política y social a nivel mundial, además de con un clima de regeneración democrática interna a la altura de las circunstancias. Algo que por el momento se antoja complejo, no sólo ya por encallamiento en el que se encuentra la deriva separatista catalana, sino porque el país ya se mueve en clave electoral, con la designación de candidatos y la elaboración de las listas de cara a las elecciones municipales y autonómicas de 2019, en medio de multitud de bochornosos escándalos de corrupción y falsedad de curriculum profesionales.

Con todo ello, la absorción de espacios de oficinas, logísticos, la reactivación de producto terciario, la remodelación de centros comerciales y, por supuesto, el dinamismo de la compra de vivienda nueva y usada, son las pruebas fehacientes de las perspectivas favorables que se manejan para el inmobiliario español en los próximos tres años. Pero hay que seguir evolucionado al ritmo de los tiempos.

Algunos de los efectos de esa transformación radical que está experimentando el sector inmobiliario se aprecian en el diseño de las oficinas, que han pasado al concepto usuario; en la manera de entender el retail y el logístico por el impacto del e-commerce, o en la oferta de pisos de alquiler turístico que compite con los hoteles tradicionales. Los nuevos aires también empiezan a ser visibles en el marketing, la composición accionarial e inversora de las empresas, con la entrada de los fondos de inversión con diferentes perfiles de riesgo y distintos horizontes temporales. Así como en el proceso constructivo, debido a la aplicación de la inteligencia artificial y al impacto que generarán las tecnologías emergentes en el futuro inmediato del sector.

Pero si hay un segmento donde urge poner en marcha una estrecha vigilancia es el mercado residencial para evitar la temida burbuja. Lo dice muy claro el FMI, cuando en su informe sobre Estabilidad Financiera Global subraya que, “el precio de las casas está empezando a comportarse como el de los activos financieros, sometidos a la influencia de los mercados de capitales globales”. Y en España, el precio de la vivienda ya supera los siete años de renta anual, y su rentabilidad decrece a medida que el encarecimiento de los alquileres se topa con las estrecheces de muchas familias españolas.

Así pues, no parece muy recomendable echar más leña al fuego. Bastante tiene el sector con gestionar como puede la falta de suelo finalista, la lentitud administrativa, la dispersión legislativa o la paralización política de algunos de los proyectos más emblemáticos, que podrían aliviar el acceso a la vivienda de los jóvenes y convertirían a nuestras ciudades en un destino de interés para el inversor inmobiliario.