Los supermercados se consolidan como el “activo defensivo” más atractivo del inmobiliario comercial

El estado de alarma por la expansión del Covid-19 aupó a los supermercados entre los ganadores de la crisis generada por la pandemia. Considerados establecimientos esenciales, fueron de los pocos comercios que no cerraron sus puertas durante el confinamiento y, por si fuera poco, han protagonizado importantes operaciones de inversión inmobiliaria comercial durante los últimos meses. Todo hace pensar que seguirán estando en el radar de los inversores.

Según un reciente informe de Savills Aguirre Newman, se ha incrementado el apetito inversor por los activos con contratos a largo plazo basados en la conveniencia: un tipo de activo en el que encajan a la perfección las carteras de supermercados y otros activos como los parques de medianas urbanos. De hecho, la consultora estima que se están gestando operaciones con supermercados en el mercado por un valor estimado de 500 millones de euros.

Otro dato que pone de manifiesto la relevancia que han ganado los supermercados en esta crisis lo refleja que el 88% de toda la inversión que se ha movido durante el segundo trimestre, el más afectado por el Covid-19 en España, corresponde a una única transacción de un porfolio de supermercados de Mercadona, adquirido mediante la modalidad de sale & leaseback, por el que el fondo internacional LCN Capital Partners habría comprometido unos 200 millones de euros, según adelantó el portal Brainsre.

Tras la venta de 36 supermercados a LCN Caìtal Partners, Mercadona ha sacado al mercado otros dos lotes que suman 38 supermercados con 108.000 m² de SBA

La cadena de supermercados presidida por Juan Roig puso a la venta el pasado mes de marzo estos inmuebles, en los que seguirá operando como inquilino, y ha culminado con éxito las negociaciones en pleno confinamiento. Y en un plazo de tiempo relativamente corto, con la consultora CBRE asesorando a Mercadona, mientras que Cushman & Wakefield ha asesorado al fondo.

Este porfolio, conocido como Cartera Orange, está compuesto por 36 supermercados repartidos por 13 comunidades autónomas. Andalucía es la región donde se concentra mayor número de tiendas, con diez supermercados, seguido de Cataluña (7), Madrid (4) y la Comunidad Valenciana (3). En total, la cartera cuenta con 96.342 metros cuadrados de SBA, que generan un volumen de ventas global de 534 millones de euros.

Nueva venta en marcha

Pero esta no ha será la única gran operación de supermercados del año de la cadena. Hace unas fechas trascendió que Mercadona ha puesto a la venta otros 38 supermercados, en dos lotes, que estarían valorados en unos 200 millones de euros, según el diario Levante. Estos procesos de venta están liderados por las consultoras JLL y Savills Aguirre Newman.

Al igual que en la venta anterior, la compañía se mantendría como inquilino en las tiendas que va a traspasar, siguiendo de nuevo el esquema sale & leaseback. Los 38 supermercados suman en total 108.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable, lo que supone una media por tienda de 2.800 metros cuadrados. Con estos ingresos, la cadena de Juan Roig obtendría liquidez para abordar la modernización de su red, en la que la cadena espera invertir 12.000 millones hasta 2023.

La inversión en supermercados e hipermercados se considera “un valor refugio y defensivo” porque aporta estabilidad de rentas en tiempos de incertidumbre

Y Mercadona no es la única cadena que ha encontrado liquidez de esta manera. Ya el pasado marzo, la empresa valenciana Family Cash vendió por 33 millones de euros otro porfolio de siete hipermercados situados en la Comunidad Valenciana y Murcia, a un fondo de inversión paneuropeo. En este caso, los activos suman una SBA de 54.300 metros cuadrados y cerca de 3.150 plazas de parking.

En esta operación, que también se ha estructurado bajo un esquema de sale & leaseback, Family Cash se mantendrá como inquilino de los supermercados por un periodo de 30 años. Colliers International actuó aquí como asesor financiero e inmobiliario de la cadena de distribución.

Interés inversor

Precisamente esta consultora inmobiliaria ha puesto de relieve el interés que despiertan estos activos entre inversores institucionales. “En un sector que en 2019 facturó más de 100.000 millones de euros y de los cuales tan sólo el 1,6% correspondía a venta canal online, pensamos que las tiendas físicas aún tienen mucho que decir”, afirman desde Colliers.

En un reciente informe, Colliers destaca que muchos inversores con liquidez están en posición de plantear operaciones de sale & leaseback a cadenas de supermercados propietarias de sus inmuebles. “Del lado del vendedor, se abre la posibilidad de liberar y capitalizar el valor de los activos inmobiliarios con contratos de arrendamiento a largo plazo; reforzando sus balances y reduciendo deuda en inmobiliario para invertir en mejorar la experiencia del cliente en sus tiendas y consolidar los planes de expansión”, señala el informe.

La consultora señala que la inversión en supermercados e hipermercados se considera “un valor refugio y defensivo”, ya que ofrece “garantía de estabilidad de facturación y, por tanto, de pago de rentas, cosa que en tiempos de incertidumbre es muy apreciada por todos los inversores”, explica.

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