Los centros comerciales, ante el desafío de reinventarse de nuevo

La reapertura de los centros comerciales ha supuesto todo un reto para una industria acostumbrada al cambio, pero que se ha visto obligada a reinventarse en pocos meses para afrontar un futuro marcado por la incertidumbre, los nuevos hábitos de consumo y la evolución de la pandemia.

El pasado 8 de junio, los 568 centros y parques comerciales que hay en España ya habían vuelto a abrir sus puertas tras el cierre que supuso la declaración del estado de alarma por la pandemia. Ese día marca el inicio de la reactivación de una industria que reúne en sus centros a más de 36.000 comercios de todo tipo y que ha tenido que adaptarse en tiempo récord a un escenario inédito, marcado por la implementación de medidas higiénico-sanitarias y de seguridad impuestas para prevenir contagios.

Los 568 centros comerciales y sus más de 36.000 comercios han tenido que adaptarse en tiempo récord a un escenario inédito

Un panorama al que se añade la incertidumbre económica y un reto desafiante: recuperar la confianza del consumidor y hacer que el centro comercial vuelva a ser el lugar donde ir de compras, disfrutar del ocio y vivir experiencias, con el trasfondo de rebrotes y evidencias de una segunda ola de la pandemia.

La reapertura de los centros comerciales resultó esperanzadora, los datos de afluencias del mes de junio mostraban las ganas que los clientes tenían de volver a estos espacios tras meses de confinamiento. Así, Lar España comunicó que la afluencia a sus centros había alcanzado en junio el 92% respecto al mismo mes del pasado año.

Pero con el paso de las semanas, esa tendencia fue a menos. Los datos de ShopperTrack revelan que en las primeras semanas de junio la afluencia a los centros comerciales y tiendas se recuperó 40 puntos, pero en julio, ya en pleno periodo de rebajas, este tráfico aún estaba un 25,2% por debajo de los niveles del mismo mes del 2019.

Según los datos que maneja la gestora holandesa MVGM, entre finales de julio y principios de agosto, la afluencia de los centros comerciales volvió a registrar un descenso cercano al 40%. Una recaída que achaca a diversos factores, empezando por los rebrotes de Covid-19, el desplome de turistas extranjeros, el menor consumo en las principales zonas turísticas y la creciente tendencia de las compras online.

La recuperación de los centros comerciales está siendo más lenta que la de los parques de medianas o las calles comerciales, señalan desde JLL. En Savills Aguirre Newman también consideran que los parques comerciales están aguantando mejor, ya que albergan hipermercados y actividades que han podido abrir durante el confinamiento y porque su diseño al aire libre transmite mayor seguridad frente a contagios. En cambio, dentro de los centros comerciales han sido la restauración y el ocio los más afectados.

De esta forma, el cierre del comercio y la caída de ventas por el Covid-19 han puesto a muchos retailers en situación límite.

Retailers y propietarios

Este ha sido otro de los frentes que han tenido que afrontar los propietarios de centros comerciales: mantener a sus inquilinos en circunstancias tan excepcionales. Las renegociaciones de rentas, que según CBRE este verano habían afectado al 77% de los comercios, han recortado los ingresos de estas compañías por la condonación de alquileres y rebajas de renta para evitar la marcha de estas marcas o el cierre de sus locales.

Un ejemplo es el caso de Merlin Properties, cuyo plan de ayudas a inquilinos va a suponer un recorte en sus ingresos del 13,46% al año, unos 70 millones de euros, según cálculos de la socimi, que busca con esta medida blindar los contratos con sus inquilinos hasta 2022.

En JLL creen que la flexibilidad será clave en el período post-Covid, también en lo que se refiere a la retención de inquilinos. “A corto plazo, muchos de los propietarios se centran en la recuperación de ingresos. Si consiguen encontrar una fórmula de reestructuración del alquiler que tenga sentido para sus inquilinos, eso garantizará que su local no se quede vacío en el día de mañana”, afirma Augusto Lobo, director nacional de Retail de la consultora.

El nuevo Índice_CBRE sitúa el ajuste del valor de los inmuebles de retail en un -3,85% por la crisis del coronavirus

En este contexto, el riesgo operativo de los centros comerciales ya se está dejando sentir en sus valoraciones. El nuevo Índice_CBRE, que muestra la evolución del valor de los activos de sociedades cotizadas valoradas por la consultora, sitúa el ajuste del valor de los inmuebles de retail en un -3,85%.

“El segmento retail ya se hallaba en un proceso de madurez y reposicionamiento, pero ha sido el mayor damnificado de esta pandemia por los efectos de la interrupción de su operativa”, señala Fernando Fuente MRICS, director nacional del área de Valoraciones y Consultoría de CBRE España. Y, de hecho, los resultados del segundo trimestre de las socimis propietarias de centros comerciales y activos retail ya acusan la pérdida de valor de sus activos.

Inversión

Otra consecuencia de las moratorias y renegociaciones de rentas, además de la incertidumbre que vivimos a causa de los rebrotes, es el freno que suponen para la inversión. No obstante, un reciente informe de Savills Aguirre Newman prevé que la inversión en centros comerciales y retail alcanzará los 2.000 millones en 2020, cifra muy superior a la del año pasado. Aún así, la consultora matiza que este volumen se debe a la venta de los centros de Intu en los primeros meses del año y a las operaciones de carteras de supermercados, que pueden elevar la inversión en este tipo de activos hasta los 500 millones.

Desde Knight Frank señalan que los parques comerciales y los centros outlets son los formatos con mejores perspectivas “algo que sin duda tendrán en cuenta los inversores de cara a los próximos meses”. Como explica Elaine Beachill, head of Retail en Knight Frank, “a pesar de la situación actual, estamos viendo una demanda continua de activos apuntalada por el sector de alimentación, parques comerciales y oportunidades ventajistas en buenas ubicaciones”.

Esta consultora cifra en 970 millones de euros lo invertido en el sector en los primeros seis meses del año y llama la atención sobre la actividad del segmento High Street durante el segundo trimestre, con importantes operaciones de alquiler en Madrid y Barcelona.

Por ejemplo, en Madrid, Druni firmó el alquiler de los bajos de Velázquez 34 para abrir una macrotienda de 900 m² en pleno barrio de Salamanca y se firmó un local de 620 m² del gigante chino de la restauración Haidilao en la Gran Vía; mientras que en Barcelona se produjo el desembarco de Gap en la calle Arcs con una superficie de 600 m², además de firmarse la nueva flagship store de Orange en Paseo de Gracia y con 400 m².

Por otro lado, la rentabilidad prime de los centros y parques comerciales se ha mantenido estable durante este trimestre, situándose en el 5% y el 5,5%, respectivamente, mientras que el High Street creció moderadamente para alcanzar el 3,5%, según Knight Frank.

En cualquier caso, con un mercado tan dependiente de la evolución de la pandemia, la incertidumbre es elevada. En Savills Aguirre Newman consideran que la recuperación del sector dependerá en gran medida de la solidez financiera de las empresas, de la eficacia de las ayudas públicas y de la capacidad de adaptación de los negocios.

“Reducción de empleados, adopción de la fórmula del sale & leaseback para hacer frente a la necesidad de capital, redefinición de los negocios, apuesta por los espacios digitales y por la última milla, son algunas de las fórmulas que adoptarán los empresarios para hacer frente a esta nueva situación”, señala la consultora en un informe.

 

Más información, en la revista inmobiliaria.

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