Existe base legal para revisar los alquileres de negocio

Por Joan Saula, socio de Mercantil de Grant Thornton.-

La mayoría de las empresas han visto paralizada su actividad como consecuencia de la declaración del estado de alarma derivado del Covid-19, así como del Real Decreto que ha ordenado el cierre de las actividades no esenciales. Para dichas empresas, el pago del alquiler del local donde desarrollan su actividad constituye una carga significativa que desequilibra su cuenta de resultados, dado que no generan ingresos o se han reducido de forma significativa.

En tales condiciones, existe una base legal razonable para que se aplique una suspensión o revisión de los contratos afectados y, en especial, el de arrendamiento de los locales en los que se realiza la actividad. Hablamos, obviamente, de los supuestos de fuerza mayor y modificación por cambio sustancial de circunstancias (cláusula rebus sic stantibus). Se trata de un principio general del derecho, no recogido en un precepto legal específico, que ha sido desarrollado por la doctrina y la jurisprudencia en una interpretación más amplia del “pacto sunt servanda” (el contrato está para cumplirse) del artículo 1258 del Código Civil.

En situación de paralización de la actividad por el estado de alarma existe una base legal razonable para que se aplique una suspensión o revisión de los contratos de arrendamiento de locales comerciales

En el fondo, la adecuación de las consecuencias de un contrato derivada de una causa de fuerza mayor no deja de ser una consecuencia lógica de la buena fe contractual, de modo que puede invocarse ante los tribunales si la otra parte se cierra a una negociación.

La eventual aplicación de este principio debe tratarse caso por caso. Debe analizarse el contrato, el contexto y el marco de la relación jurídica antes de decidir si es invocable, pero en general podemos tener en cuenta unas pautas comunes a seguir, con el objetivo de lograr una suspensión y/o reducción temporal de la renta o coste fijo del negocio. En este sentido, en muchos casos, puede acabar siendo una medida de supervivencia y viabilidad para la empresa y, por ello, acabar beneficiando al propio arrendador.

Nuestra recomendación a las empresas que estén pagando un alquiler sería que en primer lugar revisasen el contrato en cuestión, analizando si contiene una cláusula regulatoria en casos de fuerza mayor. Hay que tener en cuenta que es habitual que en contratos de arrendamiento de negocio se prevea que, en caso de inundaciones o catástrofe natural, la renta queda en suspenso. A continuación, notificaríamos al propietario la circunstancia del cierre o la suspensión temporal de la actividad para proponerle (sin imposición) una revisión de la renta pactada hasta que la situación se estabilice de nuevo.

Si la respuesta del propietario es positiva, convendría suscribir cuanto antes un anexo que modifique temporalmente la renta. Si la respuesta es negativa, recomendamos, bien seguir pagando la renta y, paralelamente, iniciar una acción judicial solicitando la modificación del contrato por el cambio de circunstancias, bien solicitar una medida cautelar, en el caso de que el pago de la renta constituya un perjuicio considerable o sea directamente implanteable.

La rebaja de los costes por alquiler puede ser la primera medida dentro de un plan de contingencia que, ante la actual situación, no debe quedar al arbitrio de una sola de las partes. Así, y dentro de un plan de viabilidad empresarial, puede ser invocada ante los tribunales con una fundamentación jurídica razonable para una resolución del conflicto.

Finalmente, valdría la pena revisar también la cartera de pólizas de seguro contratadas por la empresa y ver cuáles de ella tienen la exclusión expresa de la pandemia como riesgo no asegurado. Quizá nos llevemos alguna sorpresa.

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