“Valdebebas es un proyecto urbano de vanguardia que sigue contribuyendo a hacer de Madrid una ciudad más sostenible”

Entrevista a Marcos Sánchez Foncueva, director gerente de la Junta de Compensación de Valdebebas.-

Valdebebas se ha convertido, con 18.000 habitantes ya y creciendo, en un modelo de planeamiento urbanístico para los pocos macrodesarrollos que quedan por ejecutar en la Comunidad de Madrid. Marcos Sánchez Foncueva, su director gerente, explica en esta entrevista los hitos de este macroproyecto, que no está exento de las visicitudes jurídicas con las que el Ayuntamiento de Madrid está sacudiendo últimamente la política urbanística.

El director gerente de Valdebebas nos da también su visión del mercado inmobiliario que se encuentra en una primera fase expansiva. Valdebebas es ya la referencia del sector como planeamiento urbanístico en Madrid. ¿Por qué?
En Valdebebas se han anticipado soluciones que después se han implantado en otros desarrollos, no solo de España, sino también internacionalmente. Tanto desde el punto de vista del diseño urbano, como de la planificación urbana o del paisajismo y diseño y gestión hídrica de zonas verdes y, por supuesto, desde el punto de vista de la sostenibilidad. Hemos sido premiados por todos esos conceptos y como proyecto urbano global y de vanguardia.

Todo el sector inmobiliario conoce la urbanización de Valdebebas como la más avanzada de las ejecutadas hasta ahora en España, encontrándose perfectamente adaptada y preparada para las exigencias derivadas de la llamada cuarta revolución industrial.

¿Cuáles son los hitos que faltan por desarrollar?
Desde el punto de vista de la urbanización, Valdebebas es ya una realidad en la que, además de materializarse los avances tecnológicos que están determinando el futuro del sector inmobiliario, ya se están implantando edificaciones residenciales y comercios de vanguardia, llegando en la actualidad hasta casi los 18.000 habitantes.

Desde el punto de vista de los instrumentos de gestión, cuya aprobación definitiva por parte del Ayuntamiento de Madrid está pendiente, la Asamblea de la Junta de Compensación aprobó, el pasado 23 de abril, el mayor Proyecto de Reparcelación jamás tramitado en España.

Hemos contado, desde el arranque de las operaciones reparcelatorias hace cuatro meses, con la colaboración y cooperación de los técnicos municipales, con los que se ha trabajado intensamente en la preparación de la documentación. Confiamos en que la tramitación municipal, previa a la aprobación definitiva, se desarrollará sin mayores retrasos o inconvenientes.

Por lo que respecta al nuevo Proyecto de Urbanización, adaptado a la ordenación vigente, viene tramitándose desde el pasado mes de noviembre y esperamos que su aprobación definitiva se produzca en los próximos días.

¿Cómo responde este desarrollo al nuevo ciclo del mercado?
Valdebebas desde el punto de vista residencial es un destino buscado en la ciudad de Madrid. Afortunadamente, toda la edificación residencial que se pone en el mercado es adquirida casi antes de salir a la venta. La seguridad jurídica que estamos alcanzando ahora en el desarrollo hace que los compradores se focalicen en Valdebebas para realizar sus inversiones, si bien tenemos que decir que Valdebebas es objeto de deseo para fijar familias jóvenes, de clase media y de entre 3 y 5 miembros, su residencia, más que para la pura inversión inmobiliaria.

¿Por qué un modelo de ciudad como éste ha tenido tantas vicisitudes legislativas y judiciales?
Por una parte, si tenemos en cuenta que Valdebebas es un desarrollo urbanístico que comienza su andadura hace aproximadamente veinte años, desde el punto de vista normativo hemos pasado por diversos momentos políticos que, de una u otra manera, han supuesto cambios, cuando no frenazos, en el desarrollo previsto originalmente.

Por otra, dada la exposición mediática del desarrollo desde los comienzos de su gestión, hemos actuado como foco de atracción para la actuación de algunos que han aprovechado la aprobación de cualquier instrumento de planeamiento o de gestión, para impugnar tales instrumentos y cualesquiera actos administrativos dictados en ejecución de aquellos.

Otros desarrollos urbanísticos no han estado nunca tan instrumentalizados por este tipo de recurrente habitual, aunque nos consta que, lamentablemente, va expandiéndose esa forma de actuar por otros desarrollos, no solo madrileños sino de otras partes de nuestra geografía.

¿Cuál es el problema urbanístico del que adolece Madrid? ¿Es sólo una cuestión de nepotismo político?
El problema del que adolece Madrid es, en realidad, reflejo de los problemas que padece el urbanismo en España y enlaza con lo que comentábamos más arriba de los momentos políticos por los que atraviesa un desarrollo urbanístico de las magnitudes de Valdebebas. Los sucesivos regidores políticos tratan de plasmar su idea de lo que ha de ser la ciudad en cada momento político, en cada legislatura.

Eso se traduce en tal diversidad normativa que hace muy difícil la gestión. La multiplicación constante de normativa urbanística hace muy difícil saber cómo actuar. Si a eso le añadimos la existencia de tantas normativas distintas cuantas comunidades autónomas hay, los problemas se multiplican.

Teniendo en cuenta la fuerte tradición urbanística española desde la Ley del Suelo de 1956, afortunadamente hay muchos elementos comunes en toda la legislación autonómica reguladora del planeamiento.

Es urgente y deseable, desde luego, procurar la homogeneización de la legislación reguladora de la gestión urbanística, para evitar tal dispersión, que únicamente redunda en falta de seguridad jurídica a la hora de promover y construir. Estos problemas se complican aún más, en el caso de Madrid, por la ausencia de suelo apto para urbanizar.

Entiendo que, en Madrid, la escasez de suelo residencial es un hecho. Corresponde a la administración urbanística la implantación de políticas que favorezcan y promuevan la generación de este suelo apto para urbanizar.

¿En qué punto se encuentra la situación judicial de Valdebebas?
Existen numerosos procedimientos judiciales aún en curso que afectan a distintos aspectos de nuestro desarrollo, instrumentos urbanísticos, licencias, etc. Sin embargo, lo destacable en este sentido no es ese número elevado de procesos pendientes, sino la seguridad jurídica e inatacabilidad que va adquiriendo todo el urbanismo de Valdebebas, derivada de la firmeza de su ordenación urbanística, por un lado y de los nuevos proyectos de urbanización y de reparcelación económica pendientes de aprobación definitiva, por otro.

Una vez se alcance la firmeza de estos últimos, redactados sobre aquella ordenación firme de 2013, las posibilidades de ser atacados quedarán reducidas a la mínima expresión. A ello ya contribuye también, sin duda, el alto porcentaje de urbanización ejecutada, más del 90% del ámbito, pues ello permitirá que, una vez ejecutada y recibida la urbanización por la administración municipal al 100%, todo el suelo del ámbito adquirirá la condición de urbano y, por ello, fuera de las impugnaciones y vicisitudes judiciales que pueden afectar a los suelos en curso de urbanización.

En el último mes ha habido un repentino resurgir de proyectos que parecían estar relegados al cajón o ralentizados, como el de Aena o la llamada Madrid Nuevo Norte. ¿Creen que afecta a Valdebebas?
Cualquier proyecto que contribuya a colocar a Madrid en el lugar que merece como capital principal europea es, por supuesto, bienvenido. En cuanto a la antigua Operación Chamartín, siempre hemos mantenido desde Valdebebas que ese desarrollo es bueno para el norte de Madrid y para la economía madrileña.

Dadas las evidentes diferencias en el grado de desarrollo de una y otra, no puede hablarse, como algunos se empeñan, de competidores directos. Al contrario, vemos que esa actuación urbanística es complementaria con una realidad como es ya Valdebebas. Aquello que no se ejecute o implante en nuestro ámbito, se ejecutará o implantará allí.

Lo mismo puede decirse del desarrollo inmobiliario anunciado estos días por Aena en los terrenos del aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas. De momento es poco más que un boceto, un diseño cuyo desarrollo exige mucho más que una presentación de las intenciones de Aena para esos suelos. Cabe desear aquí, únicamente, unas reglas de juego iguales para todos que redunden en una sana competencia entre los distintos agentes que intervienen en el proceso inmobiliario.

Deseable, también, el análisis conjunto, de manera global, coordinada y profunda, por parte de las administraciones municipal y autonómica, de los diferentes usos existentes en las zonas que afectan a esos grandes proyectos. Solo apuntar, aquí y ahora, que el norte de Madrid está demandando la generación de suelo residencial, existiendo un exceso en la planificación de edificabilidades terciarias.

En un momento de despegue de la construcción y de subida de precios, ¿cómo cree que está reaccionando el sector? ¿También se han disparado los precios del suelo y la venta cómo se aprecia ya en las grandes ciudades?
Afortunadamente, a mi juicio, el sector inmobiliario está reaccionando con madurez y con la serenidad aprendida a golpe de la crisis más devastadora habida hasta la fecha. Se aprecia una corresponsabilidad entre los sectores financiero e inmobiliario, que nos aleja de los errores cometidos. Los precios suben, sí, pero de manera controlada.

Las condiciones, hoy, son muy diferentes a las habidas en los momentos más álgidos del último boom inmobiliario, tanto estructurales como sectoriales, en los que llegó a abusarse en ocasiones del “café para todos” en las financiaciones de los proyectos inmobiliarios y de las compraventas de vivienda. Los precios suben, pero no se disparan y estamos en horquillas todavía lejanas a aquellos años previos a la crisis.

Respecto a los precios de suelo, habida cuenta de la escasez de materia prima, de suelo apto para urbanizar y, sobre todo, de suelo urbano, podríamos llegar a encontrarnos en situaciones poco deseables de incrementos desmesurados. Urge la generación de suelo y la promoción de políticas encaminadas a ese objetivo.

En mi opinión, esa es la intervención de la administración pública en el mercado inmobiliario más reclamada y necesaria. Una voluntad política clara en esa dirección de generación de suelo tendría como resultado una contención natural de los precios del suelo.

Por último y en cuanto a los costes de construcción, sí es cierto que se ha producido un notable incremento durante los últimos meses, aunque también lo es que previamente se produjo un descenso de aquellos más acusado y continuado en el tiempo. Es importante, desde luego, que el mercado sea capaz de ir absorbiendo, en todo caso, esos incrementos y de evitar, así, que el aumento de costes se traslade al precio de la vivienda, produciendo una inflación del precio final extraña al proceso inmobiliario, por ser ajena al factor esencial de la oferta y la demanda.

Por último, ¿qué mensaje les gustaría lanzar como resumen del futuro inmediato del planeamiento?
Valdebebas es una realidad. Un proyecto urbano de vanguardia que sigue contribuyendo a hacer de Madrid una ciudad más sostenible. Durante los próximos meses veremos cómo continúa creciendo y consolidándose como uno de los desarrollos urbanísticos más importantes de Europa y como el más deseado de nuestra región, gracias al esfuerzo denodado y permanente de aquellos que un día tuvieron la visión de un barrio nuevo y diferente, verde, integrador y preparado para el disfrute de las generaciones presentes, sin comprometer las necesidades de las generaciones futuras.

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