La necesaria transformación del inmobiliario español

El inmobiliario español está de enhorabuena, a tenor de las cifras de inversión y el interés internacional que genera. Pero la aparición de señales de alerta que indican un incipiente calentamiento, al menos en la vivienda, hacen más que nunca necesario un replanteamiento de los fundamentos del negocio, que debería pasar entre otras cosas por el fortalecimiento de un mercado de alquiler profesional y una integración de las nuevas tecnologías, que ya están transformando el negocio de retail y oficinas.

Según los datos de BNP Paribas Real Estate, el volumen de inversión captado hasta marzo está en línea con el registrado el año pasado, ejercicio que se saldó con 10.659 millones de euros. Hasta ahora, el récord se produjo en 2015, cuando la inversión superó los 11.880 millones de euros.

Y, aunque el ritmo actual no parece vislumbrar un nuevo máximo, sí que permite adelantar que, por cuarto año consecutivo, el sector podría volver a superar los 10.000 millones de euros de inversión directa, superando así los niveles precrisis. La cifra acumulada en el primer trimestre de 2018 ya supera la que captó el sector inmobiliario durante todo 2012 (1.812 millones).

Otros indicadores, como la absorción de espacio de oficinas, la incipiente construcción nueva de terciario, la remodelación de centros comerciales y el desembarco de nuevas enseñas, y por supuesto, el dinamismo de la compra de vivienda nueva y usada con un preocupante disparo de precios en las principales ciudades, confirman que el crecimiento económico acompaña a la recuperación del mercado inmobiliario.

Pero hay que evolucionar. Lo decía Fernando Conde, director general de Newland Property Consultants, durante la presentación de Barcelona Meeting Point, la tradicional feria inmobiliaria que se celebra en Barcelona. El directivo asegura que el Consorcio de la Zona Franca quiere mostrarse como capital del conocimiento del sector inmobiliario que reconoce está sufriendo una transformación radical. “Las oficinas ya han pasado a concepto usuario, cada vez se utilizan más los coworkings, también sucede con el retail por el impacto que está teniendo el e-commerce (en cuanto al alquiler de locales para tiendas). En residencial también hay cambios con la llegada de los millennials que traen el modelo de co-living, y por supuesto la nueva oferta de pisos de alquiler turístico que compite con los hoteles tradicionales”.

Con estas premisas, el próximo Barcelona Meeting Point de octubre apunta a seguir captando inversores extranjeros y potenciando la compra de pisos caros; “vender la zona del mar de la ciudad condal a inversores internacionales”, aseguraba Jordi Cornet, presidente de BMP y delegado del Consorcio de la Zona Franca de Barcelona.

Y los cambios también afectan al marketing. “BMP será bastante innovadora este 2018. Será una exposición en la que queremos mostrar que el sector inmobiliario está en alza y habrá un nuevo concepto, después de 22 años. No habrá un pasillo central, todos los expositores tendrán una ubicación prime. Habrá zonas de gastronomía con chefs importantes, haremos sesiones en el mar para visualizarlo y se incluirá una zona de startups”, explica la directora general del Consorcio, Blanca Sorigué.

La composición accionarial e inversora de las empresas ha cambiado a éstas, y está generando también modificaciones en la forma de operar. Bancos y empresas han incorporado la financiación vía fondos de inversión, después de la debacle de 2007, y este tipo de inversores demanda y exige otras formas de hacer negocio.

Por lo pronto, van a ser responsables de la que puede ser la gran oportunidad de transformar el mercado de alquiler en España. Su reto es generar un verdadero mercado de alquiler residencial, inédito hasta ahora en España, sobre la base de una nueva generación de operadores profesionalizados enfocados al cliente, para evitar el calentamiento de hasta dos dígitos que están experimentando los precios de alquiler que, por otra parte, era la salida para los jóvenes expulsados de la compra por los altos precios.

Megaciudades frente a países

Esta transformación tendrá que tener en cuenta el papel que toma la ciudad frente al país como generador de atracción inversora. Lo explica la consultora JLL en un informe reciente. El enfoque tradicional empleado para analizar dónde llevar a cabo inversiones de tipo inmobiliario ha cambiado en los últimos años. De un análisis por países, se ha pasado a uno más concreto, donde las ciudades han obtenido el protagonismo gracias a sus personalidades únicas.

Y en este contexto, la consultora, en colaboración con The Business of Cities, ha elaborado el informe World Cities: Mapping the Pathways to Success (Ciudades del mundo: cartografía del éxito), que establece 10 categorías de ciudades en función de su potencial inmobiliario y las características particulares de cada urbe. Ahí, Madrid se sitúa en el grupo de ‘Las Contrincantes’, es decir, ciudades que se sitúan sólo un escalón por debajo de las denominadas ‘Las Siete Grandes’ –Londres, Nueva York, París, Singapur, Tokio, Hong Kong y Seúl–.

Sin embargo, los indicadores económicos de ‘Las Contrincantes’ sitúan estas ciudades con mejor desarrollo y poder de atracción y, de hecho, el grupo de ‘Competidoras’, que Madrid comparte junto a Los Ángeles, Shangay, Pekín, Ámsterdam, Chicago, San Francisco, Toronto, Sidney y Washington DC, ha experimentado el crecimiento más rápido en términos de inversión inmobiliaria de la última década.

Madrid, ciudad competidora

En el caso de Madrid, JLL destaca “varios aspectos que sitúan a la capital en la prestigiosa posición que ocupa: sólidas infraestructuras, conectividad global, gran número de conferencias y convenciones internacionales y una reputación sólida”, señala el informe. Además, Madrid se sitúa entre las 10 urbes preferidas por las marcas comerciales para ubicarse ­–según el último informe Destination Retail de JLL–.

Otro de los elementos que convierten a Madrid en una de las ciudades influyentes y, por tanto, en un destino de interés para el inversor inmobiliario, es la previsión de crecimiento de rentas de oficinas. Así, JLL vaticina que Madrid experimentará un crecimiento anual del 3,6% en las rentas de oficinas en el periodo 2018-2021, lo que la sitúa como la ciudad con mayores incrementos de rentas previstos en Europa.

Barcelona, por su parte, se sitúa en el grupo de las ‘Influencers’, es decir, “ciudades que destacan por su nivel de influencia a nivel mundial, categoría que comparte junto a Bruselas, Frankfurt, Génova, Kyoto, Miami y Viena. Se trata de ciudades que presentan los mercados inmobiliarios más estables debido a su ubicación estratégica para la toma de decisiones transnacionales, los eventos culturales y el comercio”, detalla el informe de JLL.

En el caso de Barcelona, JLL destaca varios aspectos que hacen especial a la ciudad, como son su atractivo turístico, cultural y empresarial. Así, se resaltan aspectos como el hecho de que Barcelona es la cuarta ciudad europea que más turistas recibe, o que se sitúe entre las diez ciudades preferidas por las marcas comerciales para ubicarse ­–según el último informe Destination Retail de JLL–. La consultora pone de relieve también la creciente reputación de Barcelona como ‘smart city’, en gran parte gracias a la influencia que ha tenido en Barcelona el desarrollo del área empresarial 22@, que se ha erigido como un hub tecnológico donde tanto grandes empresas como startups están apostando por instalarse.

Vivienda, el talón de Aquiles

Y en lo que respecta a la vivienda, el reto de tranformación urge ya. No sólo persisten los mismos problemas denunciados históricamente por la patronal del sector, como escasez de mano de obra, lentitud administrativa, dispersión legislativa, y paralización política de proyectos. El fantasma de la burbuja siempre está ahí, pero este último batacazo se produce porque la compra de vivienda se ha asimilado erronéamente a los productos financieros. Y ese error en la asimilación de productos, -los financieros son elásticos en su corrección mientras el ladrillo tiene una corrección de precios mucho más lenta y menos líquida-, genera subidas incontrolables y distorsiones de mercado de muy difícil reconducción, a tenor de lo vivido en este crash.

Lo dice muy claro el Fondo Monetario Internacional (FMI) en su informe sobre Estabilidad Financiera Global. “La vivienda se comporta cada vez más como las acciones y podría propagar las crisis económicas; la subida del precio de la vivienda ha sido una de las características que han compartido decenas de países con la recuperación económica, llegando en los últimos años a registrarse una simultaneidad de este encarecimiento que se asemeja al periodo previo a la crisis”, según señala este informe.

El FMI ha subrayado que el precio de las casas está empezando a comportarse como el de los activos financieros, sometidos a la influencia de los mercados de capitales globales. Esta dependencia de la vivienda de los mercados financieros globales incrementa el riesgo de que un shock financiero en una parte del mundo afecte al mercado de la vivienda en otra y desencadene una crisis.

En este sentido, la institución dirigida por Christine Lagarde señala que recientemente el precio de la vivienda en el mundo muestra una creciente tendencia a moverse en el mismo sentido y al mismo tiempo, añadiendo que el crecimiento “sincrónico” de la economía, que en 2017 creció en 120 países del mundo, representó un impulso adicional a la demanda de vivienda, empujando al alza las presiones de precios.

Al respecto de este fenómeno, el FMI considera que la sincronía en el movimiento al alza del precio de la vivienda, además de la evolución económica, refleja también las condiciones financieras predominantes, principalmente en las mayores economías avanzadas.

¿Por qué se sincroniza la vivienda?

De este modo, el análisis del FMI señala que el entorno de bajos tipos de interés ha empujado a inversores institucionales globales a buscar mayores rentabilidades en algunos mercados inmobiliarios, lo que aparece como explicación potencial de los incrementos “fuertes y sincronizados” del precio de la vivienda.

“Todo esto sugiere que los precios de la vivienda están comenzando a comportarse más como activos financieros, como acciones y bonos, influenciados por las decisiones de los inversores de todas partes del mundo”, señalan los economistas Claudio Raddatz Kiefer y Jane Dokko en el informe publicado por el FMI, subrayando que los países más abiertos a los flujos globales de capitales registran mayor grado de sincronía de los precios de la vivienda y las acciones con los mercados globales.

Por otro lado, individuos con grandes ingresos y riqueza “se han lanzado sobre las propiedades de los mayores centros financieros buscando un lugar seguro para invertir y quizá para vivir”, argumentan los expertos del FMI. La sincronización del crecimiento económico en más de 120 países que representan más de tres cuartas partes del PIB mundial está suponiendo un incremento global de la demanda de vivienda, porque “el crecimiento económico es el mayor conductor de la demanda de vivienda y, por ende, de sus precios”.

Consecuencias para la economía

Desde el FMI comentan que este comportamiento de la vivienda es bastante singular puesto que se trata de un activo físico que no se puede trasladar de un país a otro. Sin embargo, la mayor apertura de las ‘fronteras’ financieras permite que los capitales se muevan de unos países a otros con relativa facilidad, sincronizando el precio de este tipo de activos.

No obstante, “si la sincronización conduce al contagio durante una crisis, las ramificaciones en los mercados de la vivienda pueden ser más perjudiciales para la economía real que el caso de los activos financieros”.

“Esto se debe a que los hogares tienen la mayoría de sus activos y pasivos en viviendas e hipotecas, respectivamente, mientras que las instituciones financieras suelen tener una exposición a la vivienda considerable”, sostienen los economistas del FMI.

Así, los expertos advierten de que las autoridades deberían prestar atención, ya que la creciente tendencia de los precios de la vivienda a moverse en tándem puede señalar mayores probabilidades de recesión, puesto que un ‘shock’ en alguna parte del mundo es más probable que afecte a los mercados inmobiliarios de otros lugares. “Las autoridades deberían prestar atención a los movimientos sincronizados en los precios de la vivienda, especialmente cuando la actividad del mercado inmobiliario o las valoraciones se consideren excesivas”, recomiendan.