Los promotores suben el tono de las críticas a la parálisis administrativa

El sector ha celebrado dos encuentros previos al verano fundamentales para testar el estado en que se encuentra la actividad inmobiliaria; su Congreso sectorial y la feria inmobiliaria española por excelencia, el SIMA. En ambos han planeado varias cuestiones con insistencia: las quejas sobre la lentitud e ineficacia de las administraciones, un clásico, y la preocupación por la débil demanda de vivienda por parte de los jóvenes, que es el sustituto natural de la demanda de reposición. Sin olvidar el recordatorio a los bancos de que sigue siendo la gasolina indispensable para la actividad.

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la APCE y de la patronal madrileña, habló directamente de los “palos en la rueda” de la actividad, por parte de las administraciones, en un momento en el que el sector vuelve a ser motor de creación de empleo y riqueza para el país.

“Es un síntoma preocupante la parálisis urbanística en Madrid”, afirmó en la apertura del Congreso Nacional de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), que reunió en el Palacio Municipal de Congresos madrileño a más de 800 representantes del sector a finales de junio, y que contó con la participación de El Inmobiliario mes a mes como media partner, entre otras publicaciones.

José María García, director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, reconoció el papel fundamental que juega la industria inmobiliaria en España, afirmando que “un sector que genera el 10%, aproximadamente, de la riqueza nacional debe ser respetado y valorado por las instituciones”.

El presidente de la APCE recordó con firmeza a los presentes que no pueden permitir que “decisiones populistas queden fuera de la legalidad que todos debemos cumplir. Nuestra democracia funciona y un pilar básico es nuestro sistema judicial. La industria inmobiliaria no consentirá decisiones que no se ajusten a la normativa en vigor”.

Pintado se refería a la polémica con el Ayuntamiento de Barcelona por el proyecto de obligar a los promotores a incluir un 30% de vivienda sociales en los nuevos proyectos de promoción y rehabilitación que emprenda. La APCE ha mostrado su rechazo a esa fórmula y ha anunciado que presentará alegaciones a la propuesta.

Uno de sus argumentos es precisamente que existe suficiente suelo para llevar a cabo VPO en Catalunya. La crítica del presidente de la APCE siempre se ha centrado en los ayuntamientos de Barcelona y Madrid, gobernados por “populismos” que llevan a “inseguridad jurídica” y a “situaciones inverosímiles”, e incluso “vulneraciones de la Ley de Suelo” que, ha augurado, llevarán a aumentos en los precios.

“La subida de precios en la vivienda es una mala noticia porque acelera el ciclo económico y lo acota”, argumentó el directivo, haciendo referencia a la gestión del suelo que se lleva a cabo en Barcelona y Madrid y explicando que acometen “medidas simplistas” y “ponen palos en las ruedas”.

Varios promotores inmobiliarios fueron más allá al asegurar que necesitan incrementar su nivel de crítica a la Administración para conseguir que genere más suelo apto para la construcción, con la advertencia de acudir a los tribunales para pedir responsabilidades patrimoniales por retrasos en licencias.

Una de las mesas de debate del congreso, moderada por Ignacio Martos, presidente de la tasadora Tinsa, puso de manifiesto que la principal preocupación, y también la crítica, se centra en el papel de la Administración. Víctor Pérez, consejero delegado de ASG Homes, señaló que “en España existe una clara asimetría administrativa y todo depende del ayuntamiento en el que estés. Cuando tu dueño es un fondo de inversión, como es nuestro caso, lo que se ha de transmitir es seguridad y aquí ocurre todo lo contrario”.

Subir “el nivel de exigencia” ante “la dejación” de las administraciones públicas. Así lo expresó Rafael González-Cobos, presidente de Ferrocarril Grupo Inmobiliario, mientras el directivo de ASG Homes recordó que les queda la posibilidad de plantear demandas judiciales a las administraciones para solicitar “responsabilidad patrimonial” por pérdidas o lucro cesante.

“Ahora no lo estamos reclamando por el miedo a…”, añadió Pérez, tras asentir cuando Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, dijo que “o generan suelo y otorgan licencias en plazos decentes o este sector se considera intervenido”.

Juan Velayos puso como es habitual la nota más incisiva. En su opinión, “la Administración es la culpable número uno del incremento de los precios de la vivienda. Es urgente que las administraciones públicas se transformen. ¿Cómo? En primer lugar, siendo capaces de generar suelo y, en segundo, estableciendo unos plazos decentes en las concesiones de licencias”.

Velayos, que calificó a la Administración como “ineficiente e ineficaz”, advirtió de que “si estos cambios no se producen, el sector seguirá intervenido: no se puede permitir que sean así de inútiles”, sentenció, arrancando un aplauso del auditorio. El directivo recordó que algunos ayuntamientos “sí trabajan bien” y conceden licencias en tres meses, cuando en otros casos esperan más de dieciocho, y apuntó que trabajan igual de mal o bien cuando había 60.000 visados y cuando se producían 160.000.

Rafael González-Cobos ahondó en el tema y manifestó que “si el precio del suelo sube es porque no hay oferta suficiente para cubrir la demanda”. En cuanto a la concesión de licencias, otra de las reclamaciones unánimes del sector, dijo que “para aprobar un proyecto tardan meses o años y eso es una muestra más que evidente de que la Administración no está funcionando. El problema no lo genera el sector”.

González-Cobos recordó que “se pagan tasas e impuestos por un servicio público que no se recibe. Parece que la Administración puede exigir todo a los ciudadanos y ella no dar cuenta de nada”. En opinión del presidente de Ferrocarril Grupo Inmobiliario nada parece que vaya a cambiar, “o elevamos, el tono o todo seguirá igual”.

Philippe Buisson, director de Operaciones de Emerige, hizo el ejercicio de comparar lo que sucede en una ciudad como París y Madrid. Según expuso, en la primera es necesario tener los permisos del ayuntamiento y también de la Administración central. “Además, hay que evitar la judicialización hablando con las diferentes asociaciones y, aun así, los plazos para obtener una licencia son inferiores a los de Madrid”.

Desde su experiencia, “el papel de la Administración es claramente mejorable. Es un servicio público que nos deben y no podemos entender cómo se pueden tardar meses, o incluso un año, en conceder una licencia para un proyecto y tres o cuatro meses para el permiso de primera ocupación”.

Coordinación y transparencia

La falta de mano de obra cualificada fue otra de las cuestiones que se abordaron en la mesa, donde se puso de manifiesto que la actividad, actualmente, se está multiplicando por dos. El presidente de Tinsa dio un dato: “En el año 2008 se construyeron más de 835.000 viviendas, mientras que en 2013 se llegó a las 35.000. Ahora mismo se está duplicando esa carga de trabajo. Pero, ¿cómo se absorbe?”, preguntó. Buisson cifró en 60.000 viviendas la producción actual y reconoció que “es fundamental disponer de personal que haga ese trabajo. En las obras hay tensiones porque se subcontrata y se ven incrementados los precios”.

El consejero delegado de Neinor Homes apuntó que constructores y promotores tienen mucho que hacer juntos. “Las cadenas de valor tienen que mejorar y tiene que haber transparencia. No podemos seguir siendo un sector tan ineficiente”.

En opinión de Víctor Pérez, “desde una perspectiva macro, las constructoras siguen ancladas en un modelo tradicional y tienen que cambiar a una mentalidad más de hipermercado. Es una invitación hacia la compra de material y de mano de obra de fuera”.

Cyrille Mascarelle, director general de Asefa Seguros, comenzó su intervención profundizando en el panorama actual, en el que “se utiliza el seguro como herramienta de protección de la inversión, dado que permite reducir la volatilidad de cada proyecto no solamente a corto plazo en lo que es el proceso de edificación, sino también a largo plazo a nivel de las exigencias de rentabilidad”.

También, advirtió sobre cómo la inseguridad administrativa puede afectar al desarrollo de nuevos proyectos: “Ciertas decisiones de la Administración van en el sentido opuesto a lo que se está buscando. Las decisiones de inversión se harán en base a una prima de riesgo adicional que es la inestabilidad jurídica administrativa”.

Alquiler de viviendas

Las mesas de ponentes sobre financiación e inversiones tocó varios temas de actualidad. El vicepresidente de CBRE España, Javier Kindelan, señaló que hay un “apetito brutal” de inversores internacionales en las viviendas en alquiler en España, lo que va a “impulsar el sector”, ya que los ratios de arrendamientos siguen siendo muy inferiores a los de Francia o el Reino Unido.

Según Kindelan, hay promotores españoles que se están centrando en inmuebles íntegramente destinados al arrendamiento de viviendas y fondos internacionales interesados en su compra, especialmente fondos con carácter más institucional.

Walter de Luna, consejero delegado de Ibero Capital, indicó que ha habido en este ciclo económico hasta ahora “inversores de tipo temprano”, con un tipo determinado de capital, mientras que cuando el ciclo esté más avanzado “otros fondos tomarán el relevo” y producirán “una consolidación de la financiación directa”.

También espera De Luna “nuevas vías de canalización del ahorro del país hacia las inversiones”, con la entrada próxima en el sector, aunque “ya está en sus inicios”, de compañías de seguros o de ‘family offices’ (plataformas de inversión para grandes patrimonios). El máximo ejecutivo de Ibero ha destacado como otro destacado factor la “subida parsimoniosa de los tipos de interés en Europa”.

Juan Carlos Bandrés, director general del Grupo Lobe, recordó que en España existen ya 27 millones de viviendas y ha indicado que el reto está en la calidad y modernización en la construcción, mediante “el Internet de las casas”, que irá más allá del “Internet de las cosas”.

“Tenemos que cambiar la dinámica del sector de forma radical, dar la vuelta al guante”, advirtió Bandrés en el coloquio moderado por el presidente de la Sareb, Jaime Echegoyen, quien reconoció que esa mentalidad puede ser incluso “más importante” y dejar “en segundo plano” a otro de los retos, el de la financiación.

El director de negocio inmobiliario de Caixabank, Daniel Caballero, incidió en que “en el entorno macroeconómico hay muchos vientos de cola”, en referencia a las buenas perspectivas tanto del PIB al alza como de la tasa de paro a la baja, junto al incremento del turismo, que, según Caballero, “sigue tirando muchísimo” y que en el sector no es solo importante para la hostelería o para el alquiler de viviendas, sino también para la compra de segundas residencias por extranjeros.