Ofensiva hipotecaria para la banca

La banca empieza el año con un alud de potenciales negociaciones y litigios con particulares, a causa de determinadas prácticas que autoridades comunitarias y españolas han calificado cuanto menos de lesivas para los contratantes. Tanto las claúsulas suelo como las comisiones hipotecarias pueden ser objeto de revisión, una cuestión que obligará a las entidades financieras a un aumento de sus provisiones, que sin duda repercutirá en mayores comisiones a los particulares.

Hay 1,4 millones de afectados por cláusulas suelo en España: desde el pasado 15 de enero ya pueden empezar a presentar sus reclamaciones para solicitar que los bancos les devuelvan el dinero cobrado de más. La banca española ha dotado hasta la fecha más de 3.100 millones de euros en provisiones para hacer frente a devoluciones de lo cobrado en aplicación de cláusulas suelo no transparentes, es decir, aquellas que limitan un mínimo que el hipotecado seguirá pagando frente a la rebaja del euríbor.

Hay que recordar que el Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) decretó el pasado 21 de diciembre que la banca debía devolver todo lo cobrado por cláusulas suelo opacas con retroactividad total –y no desde mayo de 2013 como había fijado el Tribunal Supremo– y la creación, por decreto, de un mecanismo de negociación extrajudicial.

Después de los retrasos del Gobierno español por aplicar en territorio nacional la sentencia europea condenatoria, el Real Decreto-Ley que establece una solución extrajudicial para los afectados por las cláusulas suelo ya ha entrado en vigor y, con ello, que los consumidores puedan reclamar el dinero cobrado de más. El decreto es, ante todo, un mecanismo de reclamación previa a la interposición de las demandas judiciales y es voluntario y gratuito para el consumidor afectado en la vía previa, pero queda a la única y exclusiva voluntad del banco el decidir si realiza la devolución de las cantidades indebidamente cobradas o no, no quedando en tal caso sino el acudir a los tribunales. En la práctica, un capote para los bancos.

El plazo de tres meses fijado para que entidades y clientes lleguen a un acuerdo no empezará a contar hasta que los bancos hayan establecido los mecanismos necesarios para que los particulares puedan solicitar su compensación, un trámite para los que la nueva norma deja un período de un mes.

Lo primero es presentar la reclamación al banco. Si el banco acepta la reclamación la entidad tiene tres meses para resolver la reclamación del cliente desde que esta se presenta. Asimismo, será el banco el encargado de desglosar la cantidad a devolver y los intereses. Es decir, tendrá que hacerle un cálculo de la cantidad que se le devolverá y desglosar esa cifra, para que el consumidor sepa lo que corresponde a los intereses por la demora en la devolución.

Si el cliente y el banco llegan a un acuerdo sobre la cantidad a devolver por las cláusulas suelo, la entidad puede proponer varias alternativas: Devolver el dinero en efectivo o establecer otro tipo de medidas compensatorias como, por ejemplo, la reducción de la cuota de su hipoteca durante un tiempo determinado: el consumidor tendrá que tener un plazo de 15 días para valorar estas medidas alternativas, tendrá que recibir información suficiente y adecuada sobre el valor económico que tiene esa fórmula y, en caso de aceptarla, hacerlo mediante un documento escrito de su puño y letra.

Si no se llega a un acuerdo sobre la cantidad a devolver, el cliente deberá acudir a los tribunales. En estos casos, los afectados no pagarán costas judiciales si la cantidad que fija el juez es mayor a la propuesta por el banco. Si el consumidor no acepta el resultado del mecanismo extrajudicial y decide acudir a los tribunales, las costas de ese procedimiento tendrían que ser pagadas por: el banco, si la cantidad que determine el juez es mayor a la que inicialmente proponía la entidad por la vía extrajudicial. El consumidor, si la cifra fuera igual o menor a la establecida por el sistema extrajudicial.

Por otro lado, si el consumidor decide acudir a los tribunales directamente, sin probar antes la vía extrajudicial, y el banco le da la razón antes de que el juez dicte sentencia, las costas también tendrán que ser pagadas por el propio afectado.

Si la reclamación no es aceptada por el banco, la nueva norma da un plazo de tres meses desde que se presenta la reclamación para que el banco y el cliente lleguen a un acuerdo. Además, establece que el proceso no habrá llegado a buen puerto si sucede una de estas cosas: que el banco rechace la reclamación del consumidor o que el banco no responda a la reclamación del consumidor. En estos casos, el banco debe explicar por qué no acepta y el siguiente paso es el procedimiento extrajudicial.

Segundo frente, las comisiones

Hace poco más de un año, el 23 de diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declaró abusivas, y por tanto nulas, las cláusulas que imponían dos bancos al formalizar hipotecas y que cargaban al cliente los gastos de registro y notaría y el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En concreto, este fallo se refería al BBVA y al Banco Popular pero casi todas las entidades financieras tienen cláusulas similares, si no idénticas. La Sentencia del Supremo afecta a todos los que tengan una hipoteca viva o si la han amortizado hace 4 años.

El camino a seguir es acudir primero al defensor del cliente y después a la justicia. Tienen cuatro años de plazo para reclamar a contar desde la Sentencia de diciembre de 2015, es decir, el plazo límite es el 24 de diciembre de 2019. Para los que han amortizado la hipoteca, podrán reclamar si el pago total se hizo cuatro años antes de la sentencia, es decir, desde el 23 de diciembre de 2011 en adelante. Solo afecta a consumidores, no a empresas, y afecta tanto a hipotecas de vivienda habitual como de segundas o terceras viviendas.

Gastos a reclamar

En las demandas actuales se están pidiendo los de la notaría, los del registro de la propiedad, los de la gestoría (en el caso en que la impusiera el banco) y los impuestos de los Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria. No existe una regla fija para todos los casos, pero estos gastos vienen a ser entre el 2,5% y el 3% del préstamo hipotecario. La documentación que se necesita para poder reclamar estos gastos es: escritura de la hipoteca; factura del notario; factura del registrador y carta de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD, modelo 600).

El potencial impacto de esta sentencia es mucho mayor que la de las cláusulas suelo. Respecto al cálculo global, la OCU considera que hay 6 millones de hipotecas afectadas por esta práctica bancaria abusiva. En el caso de las cláusulas suelo, el Banco de España ha cifrado el coste global de la aplicación de esa sentencia en más de 4.000 millones de euros. La AEB, la patronal bancaria, lo rebaja a entre 2.000 y 3.000 millones. Los gastos de las hipotecas se los han cargado al cliente prácticamente todas las entidades. Así que, si las cláusulas suelo van a suponer un coste para la banca de entre 2.000 y 4.000 millones de euros, éste sería mayor porque es una práctica -la de los gastos de las hipotecas- que ha sido muchísimo más generalizada.

Pero a los consumidores que llegan reclamando los gastos que les hicieron pagar en su día, la respuesta generalizada está siendo que no. Lo que sí están haciendo los bancos a raíz de esa sentencia, solo para las hipotecas nuevas, es cargar con parte de esos gastos. Asumen entre el 25 y el 40%. Así dicen que lo están haciendo, por ejemplo, Santander, BBVA, Caixabank, Sabadell o Bankia. El Popular, que lo está estudiando caso por caso y Bankinter sostiene que, de momento, no ha hecho ningún cambio y sigue cargando todos los gastos al cliente. En la redacción del Real Decreto sobre las cláusulas suelo, el PSOE intentó que se aclarara también quién paga los gastos de formalización de las hipotecas pero el Gobierno no quiso acometerlo.

La Ley Hipotecaria pendiente

Y queda un tercer frente. El Gobierno tiene pendiente un informe sobre la reforma de la Ley Hipotecaria que, en realidad, es una trasposición de una directiva europea. La idea es que los contratos para la constitución de hipotecas sean más claros y que, se compruebe de manera fehaciente, que el consumidor entiende cada uno de los puntos del mismo, especialmente los más sensibles, como los relativos a la amortización anticipada, los gastos y las cláusulas. Dado que el Partido Popular no tiene mayoría en el Congreso la nueva Ley Hipotecaria tendrá que ser pactada con otros grupos políticos, tarea que ya se ha iniciado por parte de los representantes del Ejecutivo. La dación en pago también se incluirá.