Obra nueva, nuevos retos

Tribuna de Samuel Población, Director Nacional Producto Residencial & Suelo CBRE España.

El sector residencial ha dado muestras en los últimos años de su solidez y atractivo. Según la “Brújula Inmobiliaria”, elaborada por los equipos de Data Science y Research de CBRE, los buenos registros hasta la fecha sitúan el mercado residencial en ventaja respecto a otros activos inmobiliarios en 2022.

El 2021 fue un año excepcional en términos de demanda de vivienda, con más de 674.000 viviendas, un 18% más que en 2019 y casi un 40% más que en 2020. La previsión para este año es también positiva. Sin duda, la vivienda ha salido fortalecida de la crisis del Covid-19, convirtiéndose en un activo todavía más preciado.

“El buen comportamiento de la demanda se verá reflejado en la evolución del precio de la vivienda de obra nueva (con un avance del precio cercano al 8%) debido a la escasez de oferta existente y el encarecimiento de los materiales de la construcción durante los últimos trimestres”

Los datos indican que las transacciones de vivienda se situarán cerca de las 600.000 unidades este año, por encima de las cifras previas a la pandemia. El peso de la Obra Nueva seguirá siendo muy limitado, con un 11% del total aproximado de ventas, equivalente a unas 66.000 unidades. Además, el buen comportamiento de la demanda también se verá reflejado en la evolución del precio de la vivienda libre que prevemos que avance un 6,2% en 2022. Y es que este crecimiento será todavía mayor en el caso de las viviendas de obra nueva (con un avance del precio cercano al 8%) debido a la escasez de oferta existente y el encarecimiento de los materiales de la construcción durante los últimos trimestres.

En este contexto dinámico y variable, el precio de la vivienda libre avanzará tímidamente en 2023, con un crecimiento previsto del 2,4%, para posteriormente volverse a situar por encima del 3% en 2024. De todas formas, esperamos que esta fase de desaceleración sea muy acotada en el tiempo, especialmente en lo que hace referencia al mercado de vivienda nueva que seguirá dando muestras de un buen dinamismo, con crecimientos de los precios del 4,1% y del 4,6% anual en 2023 y 2024, respectivamente.

El residencial tiene un gran potencial de crecimiento que se verá respaldado por una previsión de demanda de obra nueva superior a la oferta y los retornos tan atractivos que ofrece de cara al inversor. Este atractivo del sector residencial descansa sobre tres pilares distintos. Primeramente, nos encontramos con la carencia de oferta, no solo de obra nueva, si no de vivienda de calidad en alquiler en España.

En segundo lugar, el aumento gradual de la demanda de los hogares en régimen de alquiler, que se mantendrá durante los próximos años. Y, en tercer lugar, y con la posición más diferencial, el sector ha demostrado la capacidad que tiene para ofrecer nuevas soluciones que se adapten a las nuevas necesidades de cada etapa de la vida. Aquí es donde entran segmentos como las residencias de estudiantes, Coliving o Senior Living, unos activos menos tradicionales dentro del residencial, que han ido adquiriendo importancia, representando un 40% del total de la inversión residencial del primer semestre de 2022. Estas cifras ponen de manifiesto cómo estas nuevas soluciones habitacionales dan respuesta a una nueva demanda en transformación. De todas formas, cabe mencionar que el sector de la vivienda en alquiler (BTR y PRS) siguió liderando la inversión dentro del segmento Living con 1.470 millones de euros hasta la fecha de 2022.

“A pesar del buen comportamiento de la inversión residencial hasta el momento, es evidente que en un contexto como el actual, de mayor incertidumbre y aumento de los costes de financiación, los inversores y prestamistas son más cautelosos. Como consecuencia, esperamos una reducción del volumen de inversión residencial durante los próximos trimestres que, previsiblemente, seguirá situándose por encima de los niveles de 2021”

El buen pulso del segmento residencial español se ha mantenido durante los dos primeros trimestres de 2022, con una inversión acumulada de 2.451 millones de euros, un 71% por encima de las cifras del mismo periodo del año anterior y un 87% más que la media de los últimos tres años. El análisis de este incremento nos ofrece dos lecturas muy interesantes. En primer lugar, destaca la capacidad de atracción de capital de las ciudades de Madrid y Barcelona, que se han posicionado entre las cuatro ciudades europeas con mayor inversión, con 1.107 y 753 millones de euros, respectivamente. En el caso concreto de Madrid, cabe subrayar que lideró el ranking, por delante de Berlín, Londres y Barcelona, en cuarto lugar.

A pesar de este buen comportamiento de la inversión residencial hasta el momento, es evidente que en un contexto como el actual, de mayor incertidumbre y aumento de los costes de financiación, los inversores y prestamistas son más cautelosos. Como consecuencia, esperamos una reducción del volumen de inversión residencial durante los próximos trimestres que, previsiblemente, seguirá situándose por encima de los niveles de 2021. Así, el sector residencial nos demuestra que puede seguir presentándonos nuevas formas de vivir; subsectores que se adapten a nuevas tendencias, nuevas generaciones, y que, a la vez, superen nuevos retos.

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