Luces y sombras en la nueva Ley Hipotecaria
Tras la aprobación del Anteproyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario cuyo objetivo es reforzar la protección al consumidor y mejorar la transparencia en los préstamos inmobiliarios, la que se conoce como nueva Ley Hipotecaria pasará al Congreso para iniciar la tramitación parlamentaria y está previsto que entre en vigor antes de que finalice este primer semestre de 2018.
La nueva Ley Hipotecaria abarata las comisiones de amortización anticipada de los préstamos a tipo variable, hasta anularse a partir de 5 años
En principio, hay que pensar que es cierto lo que el Gobierno asegura y que la nueva ley va a conseguir reforzar la transparencia de los contratos hipotecarios, reducir las comisiones que pagan los clientes e integrar las directivas europeas en materia hipotecaria en el ordenamiento jurídico español. En definitiva sus objetivos son esos, proteger al consumidor, conseguir hipotecas transparentes y dar seguridad jurídica al sector financiero.
El anteproyecto establece, entre otras cosas, la obligación de entregar al consumidor una ficha normalizada con las características del contrato y la prohibición de las ventas vinculadas, a la vez que pone límites a las comisiones por cancelación anticipada.
Existirá además la obligación de informar sobre determinadas cláusulas y los riesgos asociados, de los escenarios posibles en contratos a tipos de interés variable y de los gastos desglosados asociados a la firma del contrato. En un reglamento posterior se aprobará un modelo estándar de contrato para uso voluntario.
Se refuerza, por último, el control de legalidad que ejercen notarios y registradores en la fase de contratación para un asesoramiento más amplio al consumidor.
Son diversos los aspectos novedosos que plantea la nueva ley, entre los que se pueden destacar:
1. Se limita la cancelación anticipada
En el caso de las hipotecas a tipos variables, el límite es del 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces, la cancelación no tendrá comisión. En el caso de las hipotecas fijas, la penalización es del 4% en los primeros 10 años, porcentaje que se reduce al 3% a partir de entonces.
2. Se prohíben las ventas vinculadas
No se permite que el consumidor tenga que aceptar la compra de otros productos financieros como condición indispensable para obtener una hipoteca, aunque sí se permiten las ventas combinadas, es decir, que la entidad ofrezca al cliente la posibilidad de contratar algún producto, como por ejemplo un seguro de vida, a cambio de una rebaja del tipo de interés. Las entidades deberán plantear al consumidor las ofertas alternativas en diferentes supuestos, es decir, con y sin productos asociados.
3. Se facilita la conversión de hipotecas en divisas extranjeras a euros
La nueva normativa contempla la posibilidad de solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión en euros del crédito en moneda extranjera, que hasta ahora no se contemplaba.
4. Se eliminan los incentivos a la captación
El personal de las entidades financieras no cobrará un plus añadido por lograr incrementar la cantidad de contratos de hipoteca que consiga que se firmen.
5. Se facilita la conversión de hipotecas variables a fijas
Se plantea la posibilidad de negociarlo con la misma entidad o hacerlo con otra. En este caso la comisión de reembolso que puede cobrar el banco a modo de compensación se limita al 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.
6. Establece una visita obligatoria al notario antes de firmar
El banco debe entregar al cliente toda la documentación del préstamo en el que se incluye el contrato, con el desglose de los gastos asociados y las condiciones de los seguros, así como los escenarios de evolución del interés variable. El cliente tiene la obligación y el derecho de recibir en siete días asesoramiento personalizado y gratuito de un notario, para que éste verifique que las condiciones del contrato se ajustan a la legalidad. La visita será gratuita y el cliente podrá elegir el notario que desee.
7. Se pone un límite máximo a los intereses de demora
La normativa también establece un límite al interés de demora, que con la entrada en vigor de la ley no podrá superar el 9%.
8. Se endurece la cláusula de vencimiento anticipado
Hasta ahora era suficiente un impago de tres meses para dar por vencido el préstamo antes del plazo acordado. Con la nueva normativa, se divide el contrato en dos mitades. En la primera será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado o 9 mensualidades, mientras que en la segunda pasa al 4% o 12 mensualidades.
9. Cambia el régimen de supervisión de los intermediarios financieros
Las operaciones que se realicen con entidades que operen en más de una Comunidad Autónoma estarán bajo la supervisión del Banco de España, mientras que si solo operan en una, la supervisión correrá a cargo del órgano competente en la misma.
10. Habrá una lista negra de cláusulas abusivas
Se publicará una lista con las cláusulas que han sido consideradas abusivas por parte de los tribunales para impedir que sean incluidas en los contratos. En caso de que así fuese el notario puede exigir a la entidad financiera la retirada de la misma.
11. Se crea un modelo tipo de contrato de hipoteca
La ley contempla la creación de un modelo de hipoteca muy sencillo, para que cualquier persona, esté acostumbrada o no a los trámites hipotecarios pueda entenderlo perfectamente. Este modelo de contrato estará regulado por un Real Decreto y podrá usarse si ambas partes lo acuerdan.
Las comisiones por conversión de tipo variable a fijo se suprimen a partir del tercer año y se rebajan los gastos de notaría y registro
Con la nueva ley los bancos están obligados a ofrecer más información a los clientes que quieran solicitar una hipoteca, proporcionarles las advertencias que se precisen y ofrecerles simulaciones según los distintos escenarios que se puedan presentar.
Por todo ello, el procedimiento hipotecario será desde la entrada en vigor de la ley más transparente, más seguro y más fácil, sin que por ello se tenga que encarecer. Aunque algunos creen que los cambios podrían llevar a los bancos a endurecer las condiciones del crédito y por tanto hacerlo más caro para el hipotecado, la mayoría opina que la nueva ley no tendrá impacto alguno en el precio.
Dación en pago
Uno de los puntos oscuros en el nuevo texto es la dación de pago. Distintas colectivos especializados mantienen desde hace tiempo que la cancelación de esa deuda tendría que ser gratuita y debería ser suficiente para poner fin a la relación banco-hipotecado.
Sin embargo, el Gobierno se ha olvidado por completo de las peticiones de los consumidores y no ha incluido modificación alguna en esta materia en la reforma de la Ley Hipotecaria, por lo que de aprobarse el texto definitivamente, se seguirán produciendo casos en los que entregar el inmueble hipotecado no bastará para saldar la deuda con la entidad.
