Madrid despierta del letargo urbanístico con varios macroproyectos

Madrid parece que despierta del letargo. Y lo hace más por un deseo de espolear el agotado modelo de empleo y aprovechar el nuevo ciclo inmobiliario, que por una planificación urbanística seria y ordenada del futuro de la capital española. Madrid Nuevo Norte, conocida en el tiempo como Operación Chamartín; el desarrollo básicamente terciario del aeropuerto Madrid-Barajas, la remodelación de Canalejas en el centro de la capital española, la Operación Mahou-Calderón y el modelo Valdebebas, pueden reconfigurar el mapa madrileño. En el debe figura la fallida estrategia del Sureste, amordazada por el Ayuntamiento.

En este sentido, el socio responsable de Real Estate de Deloitte, Alberto Valls, considera que “lo que no queda claro es que haya un plan para el crecimiento de Madrid”. “Se suspende el plan del Este, se aprueba el plan Chamartín, se lanza el de Aena… Los ciclos siguen sin entenderse y las decisiones que se toman son a corto plazo”, apunta.

El riesgo de estos anuncios: los planes con intervención gubernamental coinciden en los tiempos con una campaña prelectoral que cada vez se adelanta más, espoleada por la crisis catalana y el escándalo protagonizado por la ya expresidenta de la comunidad de Madrid, Cristina Cifuentes. Y para aumentar las dificultades, todos estos planeamientos dependen de diversos trámites administrativos y administraciones públicas, cuyos intereses no siempre coinciden.

El ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, consideraba el desbloqueo de la antigua Operación Chamartín “un paso muy importante para Madrid y para el conjunto del país; nos encontramos en un momento especial y de trascendencia histórica. Todavía queda trabajo por delante, pero ni Madrid ni España pueden perder esta oportunidad y estoy convencido de que ese respaldo unánime de los partidos se va a mantener”.

El sector inmobiliario considera una “buena noticia” el ‘macroplan’ inmobiliario anunciado por Aena en las inmediaciones del aeropuerto de Madrid-Barajas, si bien apuntaron que se trata de una iniciativa a largo plazo que, además, genera algunas dudas.

El plan Aena para 40 años

Sin duda el bombazo lo ha lanzado Aena, con el lanzamiento a bombo y platillo de un plan para desarrollar 2,7 millones de m2 de terreno edificable en el entorno del Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas, una superficie que multiplica por cuatro la de la Operación Chamartín. Según los cálculos ministeriales, el plan movilizará una inversión público-privada de 2.997 millones de euros en un plazo de 40 años.

El plan inmobiliario abarcará unas 920 hectáreas de suelos potenciales, equivalentes a diez veces el parque de El Retiro, con una previsión de desarrollo de 562 hectáreas brutas. Dentro del espacio afectado se integrarán 140 hectáreas de espacios verdes.

Esta iniciativa impulsada por Aena contará con el doble de inversión y superficie que el proyecto elaborado para el entorno del aeropuerto barcelonés de El Prat, que se desarrollará en una extensión de 328 hectáreas -con una previsión de 1,8 millones de m2 edificables- y una inversión público-privada en torno a los 3.000 millones de euros en 20 años.

El ministro Íñigo de la Serna concretó en su presentación pública que el proyecto incluirá cuatro propuestas de uso diferenciadas: una zona de actividades aeronáuticas, un polo logístico, una zona denominada Airport City -dedicada a servicio a pasajeros, actividad hotelera, de oficinas y de negocio- y un área de ocio y actividad comercial, donde se incluirá una zona temática recreativa, centro comercial, oferta gastronómica, zonas para el cuidado personal, museo aeronáutico y observatorios panorámicos.

El Plan Inmobiliario de Barajas se desarrollará en tres fases y la primera de ellas se iniciará de inmediato, aunque durante 2018, la empresa pública encargará a un asesor financiero el diseño de la estructura societaria adecuada para realizar estos desarrollos. En 2019, se constituirán los medios para que la iniciativa privada y la propia Aena inicien los proyectos y, en 2020, empezará la construcción de los primeros inmuebles.

En esa fase inicial que durará 8 años, se van a construir más de 550.000 m2, con una inversión de 953 millones de euros, y los desarrollos se centrarán en usos logísticos y se iniciará la Airport City. Para esta última se ha reservado 62 hectáreas -con una edificabilidad prevista de 652.000 m2- en una zona contigua a la Terminal T4 que ya está pre-urbanizada y conectada por los principales medios de transporte público (Metro, Cercanías, AVE y autobús), y que contará con acceso peatonal a esa terminal. Tanto Aena como su matriz EnAire tienen previsto trasladar sus sedes centrales a esa nueva zona próxima al aeropuerto.

La Airport City se estructurará en zonas peatonales de acceso rodado y estacionamiento en su perímetro, y contará con espacios verdes, fomentando el transporte público y la circulación interna mediante el uso de vehículos eléctricos, bicicletas y elementos auxiliares peatonales.

En una segunda fase -realizada en otros 8 años- se prevé construir más de 950.000 m2 adicionales, con una inversión de 739 millones de euros. Al principio de esta fase se habrá consolidado la Airport City y se iniciará la actividad en el centro de ocio. Y la tercera etapa consolidará el desarrollo de todas las zonas con la construcción de 1,2 millones de m2 adicionales, para lo que se aportará una inversión de 1.305 millones de euros más.

De dónde vendrá el dinero

El presidente y consejero delegado de la compañía, Jaime García-Legaz, ha señalado que todavía no está decidido el modelo con el que se va a desarrollar ese negocio de explotación de los activos inmobiliarios que son propiedad de Aena, pero que se baraja la idea de que sea a través de una coinversión con operadores privados.

En caso de realizarse de esta forma, Aena aportaría los activos -los suelos- y la compañía elegida los recursos para la construcción de las instalaciones, mientras que la explotación económica sería conjunta para que Aena fuera partícipe de los beneficios.

El directivo ha señalado que la demanda será la que marque el calendario: “todo aquel suelo que tenga demanda se va a poner en el mercado para la explotación conjunta con Aena lo antes posible”. Hay quien ya lo ha dicho en voz alta, como el consejero delegado de Merlin Properties, Ismael Clemente, que explicó que se propone poner el foco en los desarrollos de centros logísticos y de edificios de oficinas que incluyen estos dos planes, según detalló tras la junta de accionistas de la compañía. “Nos interesa y lo miraremos con todo el interés del mundo”, aseguró Clemente.

Valdebebas, consolidado

Valdebebas es actualmente el desarrollo inmobiliario más potente del norte de Madrid, con una extensión de 10,6 millones de m2, con una estimación de que sean más de 18.000 residentes al finalizar el año. Se trata de una de las zonas con mayor potencial de crecimiento y rentabilidad. La inseguridad jurídica que ha golpeado reiteradamente a Valdebebas ya está en vías de solución con la tramitación del nuevo proyecto de reparcelación y urbanización, pero a día de hoy es claramente el ordenamiento de crecimiento de Madrid para nuevos hogares.

Madrid Norte elimina obstáculos

Tras 25 años de bloqueo al que podría ser el emblema urbanístico de la capital española, el nuevo acuerdo sobre Madrid Nuevo Norte podría propiciar la luz verde definitiva a este proyecto antes de que acabe el año. Y además en Chamartín, hoy Madrid Nuevo Norte, uno de los obstáculos más engorrosos, el de los expropiados por los suelos donde se asientan las cocheras de los trenes de la estación Chamartín, también llamados reversionistas, parece que se solventa.

El empresario murciano Trinitario Casanova, dueño de Baraka y conocido en el sector por su capacidad como mediador en operaciones inmobiliarias complejas, ha llegado a un acuerdo con los propietarios iniciales de los suelos, para comprarles los derechos sobre 1,2 millones de m2 en la zona. Conocidos como reversionistas, estos propietarios llevan décadas litigando contra Fomento, actual dueño de los terrenos, al estar en desacuerdo con lo recibido cuando fueron expropiados entre 1940 y 1950 para la ampliación de la estación madrileña. Ahora, Casanova les pagará 400 millones de euros, según ha comunicado su grupo, por los derechos de reversión de una superficie que alcanza los 1,2 millones de m2.

El pasado 17 de abril, el Ayuntamiento de Madrid, Fomento y la sociedad Distrito Castellana Norte (DCN, participada por BBVA y grupo SanJosé), anunciaron un nuevo acuerdo para desarrollar uno de los proyectos urbanísticos pendientes en la capital: la ahora llamada Madrid Nuevo Norte, supondrá la transformación de la zona situada junto a la estación de tren de Chamartín, que incluirá la construcción de 10.500 viviendas, un 20% de los cuales de uso público, y un nuevo distrito de negocios. La promotora del proyecto ha tenido que ceder en un recorte de edificabilidad que afecta también al número de viviendas.

El nuevo acuerdo comprende el desarrollo de 10.510 viviendas, frente a las 11.000 que se pactaron en julio del año pasado, cuando el Ayuntamiento de Madrid tomó las riendas del proyecto, que pasó a ser entonces de iniciativa pública. Cifras lejanas de las más de 17.000 viviendas que planteaba el plan que fue aprobado durante el mandato de Ana Botella y en el que la edificabilidad era de 3,37 millones de m2. Así, el número de viviendas se ha recortado un 20% desde ese primer acuerdo -en 6.500 unidades-. Finalmente, el ámbito de actuación tendrá una edificabilidad total de 2.662.500 m2, lo que supone un recorte del 6%, unos 180.000 m2.

Ahora queda un periodo de tramitaciones que deberá acelerarse lo máximo posible para que pueda darse el siguiente paso en tiempo y forma: la aprobación inicial de la MPGOU por la Junta de Gobierno en julio de 2018. Tras la información pública y la aprobación provisional por el Pleno Municipal, la documentación se remitirá a la Comunidad de Madrid para su visto bueno definitivo.

El presidente de DCN, Juan Béjar, destacó que el acuerdo es bueno y se trata de un paso más para avanzar en el proyecto, pero todavía “no es suficiente, ya que se debe acometer la aprobación administrativa lo antes posible” y sobre todo preservar el consenso político alcanzado sobre el proyecto”. El presidente de DCN ha quitado importancia al recorte en el número de viviendas, que se ha hecho “para encajar los intereses de todas las partes”.

Fuentes de DCN señalan que no les preocupa el anuncio del acuerdo de compra de derechos de reversión entre Baraka Capital Group y los antiguos propietarios de los terrenos, puesto que “se trata de algo ya juzgado y cerrado”.

Al sur de la M-30, el uso mayoritario será terciario de oficinas con 1.220.000 m2, muy vinculado a la propia estación de Chamartín, donde se contemplan dentro de la misma 180.000 m2 de oficinas, siendo ésta una de las novedades del nuevo acuerdo, ya que la edificabilidad se ha aumentado en torno a la estación. Los 1.040.000 m2 se destinarán al Gran Centro de Negocios que convivirá con el uso residencial, habiendo una presencia complementaria de viviendas (260.000 m2).

En la parte norte del proyecto el uso mayoritario será residencial, dividiéndose en dos zonas. Por un lado, Fuencarral-Malmea-Tres Olivos, con 715.030 m2 (7.150 viviendas) y, por otro, Las Tablas, con 75.700 m2 (757 viviendas).

Esta zona también contará con presencia localizada de actividad económica, 251.225 m2 en Fuencarral-Malmea-Tres Olivos y 140.610 m2 en la zona de Las Tablas, “como extensión natural de las áreas ya existentes (Valverde, carretera industrial de Burgos) dando continuidad a la actividad económica del centro de negocios en la zona de Malmea”, explican desde Fomento.

Mahou-Calderón y Canalejas

La Operación Mahou-Calderón tras la demolición del estadio Vicente Calderón, sacará a la venta 1.300 viviendas. En términos de plazos, demoler el estadio requiere hacerlo en dos fases, “por lo que, para reducir al mínimo las afecciones de movilidad en la ciudad, es preferible que se haga en verano”, ha avanzado José Manuel Calvo, delegado de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento.

“Depende del traslado de las oficinas del club, pero si éste no se realiza antes de agosto, lo razonable sería esperar a verano de 2019 para empezar la demolición”. Aunque esta operación debía haberse cerrado hace meses, la refinanciación de la deuda de 163 millones que tiene el Atlético con Inbursa, el banco del magnate mexicano Carlos Slim, ha dado algo de respiro. “La idea es proceder a la venta una vez se inscriban las parcelas resultantes, siendo la previsión para la aprobación definitiva del proyecto de urbanización y de reparcelación este próximo verano”, aseguran fuentes cercanas al proyecto.

Y no hay que olvidar Centro Canalejas, que según fuentes del sector está registrando un nivel de prerreservas que oscila entre el 35% y el 40% en la comercialización de las 22 viviendas de lujo que contiene el proyecto situado en lo que fue la sede histórica de Banesto en el corazón de Madrid, al lado de la Puerta del Sol. Prevé además la construcción del primer hotel de la multinacional canadiense Four Seasons en España y una galería comercial con inspiración art déco.

La estrategia del Sureste, por los suelos

Esta agilización de proyectos contrasta con la paralización de los desarrollos del Sureste, que abarca los nuevos barrios de Los Berrocales, Valdecarros, Los Cerros y Los Ahijones. La reciente aprobación del Plan Director de la Estrategia del Sureste por parte del Ayuntamiento ha supuesto un auténtico parón para los propietarios. Además de esquilmar el número de viviendas, propone disolver las Juntas de Compensación de Valdecarros y Los Cerros, así como modificar el planeamiento de Los Berrocales.

“El Plan Director, recurrido ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, es una muy mala noticia para los ciudadanos, ya que impide durante los próximos años la ejecución de más de 104.000 viviendas de precio asequible, siendo el 53% de protección”, comentan desde la Junta de Compensación de Valdecarros.

También ha mostrado su rechazo a este Plan Director la patronal de promotores inmobiliarios, Asprima. Según su presidente, Juan Antonio Gómez-Pintado, “el Ayuntamiento hace un flaco favor a la ciudadanía porque una paralización de estas características en un plan que se tiene que desarrollar a 30 años no tiene ningún sentido”.

El consistorio deja fuera a los propietarios del suelo, entre los que se encuentra la Comunidad de Madrid. La consejera de Vivienda, Rosalía Gonzalo, también ha manifestado su desacuerdo con la paralización de este proyecto, “ya que en los próximos meses se va a agotar el suelo para vivienda protegida”.

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