Las empresas coquetean de nuevo con las salidas a bolsa

Empresas y sociedades del sector vuelven a coquetear con la idea de salir a bolsa, aunque algunas de ellas como en el caso de las socimis, lo hacen más por la obligatoriedad impuesta por ley. La última en sumarse es Neinor Homes, controlada por el fondo Lone Star, aunque algunas filiales inmobiliarias bancarias han dado marcha atrás en su intención de hacerlo. En la imagen, Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes.

Neinor Homes, la promotora inmobiliaria controlada por el fondo Lone Star, prepara su salida a Bolsa para el primer semestre del próximo año. La firma ha contratado al banco Lazard como asesor y a Citi y Credit Suisse como colocadores para vender entre un 25% y un 50% del capital de la compañía, según fuentes del mercado. El valor de la empresa se acercaría a los 2.000 millones, según Bloomberg.

La colocación de Neinor Homes sería el primer aterrizaje de una promotora en el parqué español; las salidas a Bolsa han sido protagonizadas por empresas con la condición de socimis, como Lar, Hispania, Axiare o Merlin Properties.

Neinor pertenecía a Kutxabank hasta mayo de 2015, aunque el acuerdo de venta a Lone Star se firmó en diciembre de 2014. Lone Star entró en el negocio con el objetivo de convertir a Neinor en la mayor promotora de viviendas de España mediante un ambicioso plan de inversión en la compra de suelo. Frente a su estrategia, la mayoría de los fondos ha apostado por invertir en el negocio patrimonialista.

En los nueve primeros meses de este año, la empresa ha registrado unas preventas de 500 millones de euros y espera facturar 700 millones al cierre del ejercicio, frente a los 340 millones del año pasado. La compañía también cumplirá con el objetivo de alcanzar una cartera de suelo finalista valorada en 1.000 millones de euros, lo que se traduce en más de un millón de m2 de solares urbanizables repartidos en distintas ciudades españolas. El plan es edificar unas 10.000 viviendas.

Con una valoración de 2.000 millones, Neinor Homes se situaría entre las mayores inmobiliarias cotizadas. Merlin, que se acaba de fusionar con Metrovacesa, vale 3.200 millones y Colonial, 2.300 millones. Hispania capitaliza a 1.200 millones. Y 25 de ellas han salido al Mercado Alternativo Bursátil (MAB).

Abandonos y retrasos

Pero no todas las empresas han mantenido al final su objetivo de salida a bolsa, en parte “porque el proceso de incertidumbre política ha desanimado a muchas de ellas, y en parte porque la consolidación económica no parece tan fuerte como para arriesagarse”, señala un analista financiero a esta revista. Hay que recordar que la división inmobiliaria de Acciona suspendió su salida a Bolsa en mayo a la espera de un momento propicio.

Sabadell decidió quedarse con Solvia, plataforma en la que están incluidos todos sus activos adjudicados; inicialmente pensó en sacarla a Bolsa, pero pronto descartó esta iniciativa. También estudió varias ofertas para vender una parte mayoritaria de esta plataforma inmobiliaria a grandes fondos de inversión, como ya había hecho el resto del sector, caso de Santander con Altamira, Popular con Aliseda, o la propia Neinor, entre otros, aunque lo rechazó. Y es que el control de estos fondos sobre las sociedades empuja a las mismas a salir a Bolsa como modo de recuperar la inversión y ampliar financiación.

Otro caso de abandono momentáneo de planes bursátiles es el de Popular, aunque parece que lo retoma desvinculándose, eso sí, de la sociedad. El banco, después de descartar la salida a Bolsa de Aliseda, su filial inmobiliria, tiene previsto cerrar en las próximas semanas la recompra del 51% del capital de la inmobiliaria para que le sirva de plataforma para la venta de sus activos vinculados al ladrillo, que traspasará al ‘banco malo’ que creará antes del cierre del año.

La plataforma ampliará, a su vez, su actividad para que gestione también las hipotecas incluidas en este nuevo vehículo inmobiliario. De momento, ha presentado el proyecto, denominado Sunrise, a la CNMV, ya que la nueva sociedad, que estará totalmente desvinculada del banco cotizará previsiblemente en Bolsa, y de forma más informal al Banco de España. El objetivo es cotizar en el primer trimestre de 2017 pese a las dificultades del mercado.

El caso obligado de las socimis

Aquí la situación añade la presión del regulador, vía ley de socimis. Si quieren mantener las ventajas fiscales que les ampara su condición de socimi, como pagar un 0% de Impuesto de Sociedades, alrededor de 35 compañías deberán empezar a cotizar, ya sea en la bolsa tradicional (mercado continuo) o en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB).

Una de las condiciones que establece la ley para las socimis es que éstas deben salir a Bolsa en un plazo máximo de dos años desde que se constituyen. Si no lo hacen, el fisco les reclamará con efectos retroactivos todos los impuestos que no han pagado en ese tiempo, más los intereses correspondientes y una multa adicional. Se da la circunstancia de que algunos propietarios han constituido socimis con un único activo en alquiler para beneficiarse de las ventajas fiscales, al modo de las sicav financieras.

Entre los activos que podrían animarse durante el próximo ejercicio se encuentran varios edificios de oficinas en Madrid, algunas naves industriales ubicadas en la Comunidad Valenciana, algunas galerías comerciales e incluso hoteles en Marbella, Asturias y otros como el hotel Miguel Ángel de Madrid.

Dentro del sector residencial se esperan los estrenos de Testa Residencial, la socimi de viviendas en alquiler que surge de la fusión entre Merlin Properties y Metrovacesa tendrá en cartera unos 4.700 pisos, así como Domo, una socimi que gestiona cooperativas de viviendas, que está valorada en unos 50 millones de euros y que presentó una oferta para quedarse con el Edificio España antes de que el grupo chino Wanda cerrara un acuerdo con el empresario murciano Trinitario Casanova.

La salida más inmediata corre de la mano de Alquiler Seguro, con su socimi Quid Pro Quo, que contará con 625 unidades en una primera fase y que quiere salir a Bolsa en diciembre. También se sumarán el grupo valenciano Inveriplus, y el fondo estadounidense Blackstone, con Albinara Properties, Pegarena y Tourmalet.

En el caso del retail, se espera el estreno de Centro de Galerías Comerciales (CGC), una sociedad que aglutina seis centros, que está en manos del empresario Tomás Olivo y cuyos activos están valorados en unos 2.000 millones.