Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCE: «Los bancos han reabierto el crédito a particulares y promotores»

Promotor en activo, con su compañía Vía Célere, y presidente. Una buena combinación, experiencia y liderazgo, para afrontar los problemas a los que se enfrenta un sector que ha vivido una crisis estructural, pero también de imagen. Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) y a la vez, de la patronal madrileña (Asprima), cumple un año al frente de las instituciones, y explica cómo está el sector y los retos pendientes para encarar lo que parece ser un nuevo ciclo de actividad. Gómez-Pintado mantiene una actitud optimista, pero pide serenidad para afrontar el nuevo ciclo.

¿Cómo perciben sus promotores asociados la coyuntura económica y sectorial?
Lanzar las campanas al vuelo en una situación económica y financiera mundial que sigue siendo complicada no es aconsejable, pero el último trimestre del pasado año y el primero de 2016 está siendo razonablemente bueno. La apreciación es positiva y además se reafirma que las entidades financieras de más calado en el sector han reabierto el crédito. La apertura al crédito para cliente finalista empezó en 2014, y ya desde la salida del verano de 2015 las entidades empezaron a preparar departamentos para comercializar crédito a promotores.

¿Y en qué condiciones se está dando el crédito?
La política híper-expansiva del BCE está provocando que la banca tenga dificultades para mantener sus márgenes, y los tipos de interés prácticamente negativos, favorecen solo al comprador de vivienda con una situación que se va a alargar en el tiempo, al menos hasta el 2018, según los expertos. Para el banco, defender su rentabilidad no es fácil. Los bancos se están dirigiendo a la apertura de crédito para conseguir más cuota de mercado y recortando costes y gastos de estructura. Sí es cierto que ya no se dan en importe los mismos préstamos que antes pero se han abierto las líneas, aunque aún el crédito abierto es insuficiente.

¿Qué impacto puede tener la situación política que vivimos en esta incipiente recuperación?
Estamos aquí porque ha habido un programa de reformas importantes. Sólo pedimos al Gobierno que resulte, que genere tranquilidad y confianza para el país e inversor.

Se ha criticado mucho la actuación de los bancos como los nuevos promotores. ¿Qué opina al respecto?
Depende de las circunstancias. La mayor parte vendieron sus compañías inmobiliarias a los servicers con la excepción de BBVA y Sabadell. Pero lo cierto es que poseen tanto stock de suelo que lo tienen que desarrollar, porque el mercado no tiene capacidad para absorber ese stock de suelo, no lo puede hacer por sí solo. En este aspecto, me parece razonable que lo hagan; otra cosa será entrar en competencia directa con el mundo promotor, pero ahora el promotor ya tiene crédito, es una competencia en igualdad de condiciones. No veo mayor inconveniente.

El suelo precisamente vuelve a preocupar, ya hay alarmas sobre la subida demasiado rápida de precios, el temido calentamiento.
Hay un grave problema con el suelo finalista, sobre todo en Madrid. Sobre el papel hay suelo finalista para 39.000 viviendas, pero son terrenos que por diversas circunstancias (herencias, proindivisos, Sareb, bancos) no están disponibles. Por otro lado, el stock existente de unidades, sobre las 5.500 viviendas, se agotaría en nueve meses como máximo. Como consecuencia, el escaso suelo finalista para inmediata construcción está empezando a subir de precio. Frente a ello, sumamos una demanda que no puede pagar las subidas de precio que se proponen. ¿Quién está tratando de comprar ese suelo? El gran riesgo viene de los inversores que no son del sector y que buscan refugio procedentes de mercados a la baja como el de materias primas, financiero…
Bajo mi punto de vista, esperamos que no suba el precio del suelo, porque repercutirá en el de la vivienda; las subidas tienen que ser equilibradas. No puede ocurrir lo que ha pasado en Valdebebas, con ascensos del 70% respecto a abril del pasado año, ese problema no hay quien lo sujete. Ya hay inversores como family offices, fondos, que están pagando sobreprecios, descontando unos ascensos que a lo mejor no se van a producir. Y claro, el tenedor de suelo está empezando a especular.

¿Y qué pasa con los grandes desarrollos pendientes?
Son la bolsa de suelo para equilibrar, y es otro problema. En el caso de Madrid, la intención política del actual equipo de Gobierno es que la actividad vaya dirigida a la rehabilitación. Pero desde el sector privado no se dan condiciones ni económicas ni jurídicas para hacerlo. Y desde el sector público no hay dinero. Por otro lado, la rehabilitación implica no extender la ciudad, lo que genera problemas porque son modelos distintos. La gran despensa de suelo que tiene Madrid está paralizada. En el caso de Barcelona el problema de suelo es endémico, pero tienen su modelo de ciudad y funciona.

El primer acceso a la vivienda es otra de las preocupaciones de la asociación nacional. Para ello proponen que los Gobiernos estatal y autonómicos avalen la financiación de una parte del precio de la vivienda que no haya sido cubierto con el préstamo hipotecario. De esta manera los jóvenes que accedan a su primera vivienda sólo tendrían que disponer de una cantidad más pequeña para comprar ¿Cómo va esta propuesta de aval?
Estamos en conversaciones con las administraciones implicadas, explicando esta propuesta. El problema grave que tenemos es que el Plan de Vivienda está destinado al alquiler y la rehabilitación, y se realiza por subvenciones o ayudas, para las que ahora no hay dinero. Lo que se está haciendo en otros países como Reino Unido, para gente joven sobre todo y primera vivienda, con capacidad de pago pero sin ahorros, es que el Estado avale el diferencial del porcentaje de desembolso sobre la casa que exige el banco y el que el comprador puede pagar. De tal manera que el banco puede ampliar el crédito hasta el 95 o el 100% de la vivienda. Se facilita el acceso a la vivienda, tiene cuatro modalidades, dependiendo de la tipología de las casas, y está funcionando muy bien. Nuestro gran reto es falicitar el acceso a la primera vivienda, porque ahora estamos en el de reposición. Y ahí es donde tenemos que trabajar.

¿Y cómo lo articularían?
La ventaja es que no consume capital para los gobiernos. Si fuese con el Plan de Vivienda nacional, podría hacerse a través del ICO. Estamos explorando vías con todas las administraciones.

Hablaba antes de la demanda de hogares, pero ¿no tenemos un problema de envejecimiento y baja natalidad? Las previsiones de creación de vivienda han resultado desmesuradas, no hay más que ver el stock nacional.
El informe del Banco de España respecto a la creación de hogares establecía tres escenarios demográficos, uno negativo, neutro y positivo, en función del desarrollo de la economía. En el negativo se creaban 67.000 unidades nuevas de hogares, hasta el 2024; en el neutro pronosticaban entre 140-150.000 hogares, y en el escenario optimista aventuraban 260.000 hogares de nueva creación.
La clave, y más para nuestro sector, sigue siendo la generación de empleo, porque impulsará de nuevo movimientos migratorios. Probablemente, estemos en el escenario neutro, siempre dependiendo de la capacidad del nuevo Gobierno para generar empleo.

Y con estos datos, ¿Qué previsiones de creacion de vivienda tien la Asociación? ¿Quién las va a construir?
En 2016 estaremos en torno a las 100.00 viviendas nuevas construidas frente a las 60.000 unidades construidas el pasado año. Tanto promotores locales como promotoras de mayor tamaño que han sobrevivido y que en la actualidad se están aliando con fondos u otras empresas llevarán a cabo la construcción de estas viviendas. Contamos con tejido empresarial para poder acometer la actividad de nuevo. La dificultad vuelve a estar en la mano de obra, todavía hay una parte que tiene que reciclarse.

En cuanto a la asociación madrileña, a la que llegó en un momento bajo, ¿cómo se ha mejorado la actividad?
Hemos crecido, aunque es cierto que nos ha acompañado el despegue de la actividad. Más de 700 participantes en más de treinta cursos, se han incorporado nuevos asociados y más socios colaboradores.

¿Cómo cree que se percibe España desde el exterior?
Es una asignatura pendiente, la de elaborar un plan estratégico con el Icex, para posicionar la vivienda a extranjeros, y en concreto el producto nuevo.
Lo que ha pasado con Wanda es un ejemplo; se da el mensaje de que España es un problema, y no es real. Hay que conocer las administraciones, las leyes, y asesorar al inversor extranjero, transmitiendo la seguridad que tiene un mercado como España. En cualquier caso, estamos pendientes de desarrollar un plan de negocio, con un estudio escrupuloso de la demanda, de los mercados, el producto y las perspectivas; ya están localizados los clientes potenciales.

¿La visa de residencia para el comprador es un buen acicate?
No ha funcionado como se esperaba: quien se adelantó, como Portugal, ha tenido más éxito, pero en España no ha sido muy productivo.