2018, un año para poner a prueba la seguridad jurídica

El curso que nos deja ha sido una verdadera prueba de fuego para la seguridad jurídica que ofrecía el negocio residencial en España hasta la fecha, y por ende, para todo el sector como polo de atracción de inversiones. El asedio por parte de los gobiernos municipales sobre todo, y los cambios de doctrina jurídica por parte del Tribunal Supremo, han abierto un peligroso campo de batalla en un sector tan sensible como el de la vivienda, los hoteles y los planes urbanísticos.

Marco Colomer, presidente de Pryconsa, comentaba hace unas semanas, durante la celebración de la feria inmobiliaria que se celebra todos los años en Madrid, Sima Otoño, que han dejado en espera un proyecto de 1.500 viviendas en alquiler ante la inseguridad jurídica que observa en el mercado español: “estamos a la espera de ver qué medidas decide tomar el Gobierno en materia de alquiler y cómo pueden afectar a las condiciones del mercado y a nuestros planes de negocio”, señalaba.

Pero no sólo de alquileres va la cuestión de incertidumbres. Ha sido el año de la revisión del Plan General de Madrid, con especial incidencia en Valdebebas, de los retrasos de la nueva Ley Hipotecaria, las veleidades urbanísticas y hoteleras de las alcaldesas de Madrid y Barcelona, y por último, la trifulca ocasionada por el Tribunal Supremo.

Empezamos con la última. El Gobierno zanjó el periodo de incertidumbre con un real decreto ley, que modifica el artículo 29 de la ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), para que sean los bancos quienes paguen este impuesto en la suscripción de hipotecas, y no los clientes como hasta ahora, y como así determinó el Tribunal Supremo tras dos días de deliberación, rectificando su propia decisión, tomada justo en el sentido contrario apenas una semana antes. La ministra de Hacienda, María Jesús Montero, destacó que el objetivo del decreto es asegurar que los ciudadanos “no tengan que pagar más” este impuesto a la hora de escriturar una hipoteca, después de la “alarma social y la inseguridad jurídica” que creó la sentencia del Tribunal Supremo.

Tras más de dos años de retraso, la Comisión de Economía del Congreso ha aprobado, con el único voto en contra de Unidos Podemos y la abstención de ERC, la nueva Ley Hipotecaria. La nueva norma será debatida en el Pleno del Congreso este mes de diciembre para después tener que ser ratificada por el Senado. Tras pasar por estas dos cámaras será publicada en el BOE y un mes después entrará en vigor. La fecha aproximada de su entrada en funcionamiento podría ser marzo de 2019.

La nueva ley protege más al cliente. En los puntos de ejecución hipotecaria y en los intereses de demora, el usuario contará con más tiempo antes de que el banco comience el procedimiento de desahucio. En este caso, el hipotecado contará con más meses para poder mejorar su situación financiera.

“Estas novedades no van a parar la oferta hipotecaria de las entidades, que posiblemente las entidades revisarán a principios de año. El camino que creemos que seguirán es el de ofrecer hipotecas competitivas para captar a clientes que quieren financiar la adquisición de su vivienda. La oferta se diversificará, no todos los bancos mejorarán o mantendrán sus hipotecas, algunas se encarecerán y creemos que serán momentos en que la oferta sea muy diversa. Revisar el mayor número de opciones se hará todavía más importante”, señalan desde el comparador iAhorro.

Barcelona y Madrid

Otro de los temas que más preocupan a los promotores es la nueva norma de destinar el 30% de vivienda nueva en Barcelona a protección oficial, aunque la Generalitat de Cataluña ha retrasado la aprobación técnica de la modificación del Plan General Metropolitano que permitirá al consistorio destinar a vivienda protegida el 30% del techo de nueva construcción y gran rehabilitación. Según la alcaldesa Ada Colau, “la subcomisión urbanística ha planteado modificaciones en el texto y nosotros no estamos dispuestos a aceptar rebajas en algo tan prioritario como es la vivienda asequible en Barcelona”.

Aunque, además de este frente y el que ya abrió con la moratoria hotelera, parece ser que ataca de nuevo. El pasado mes de noviembre, Colau llevó al pleno del ayuntamiento un documento titulado ‘Por un nuevo impulso al distrito 22@’, pero que pese a su título lo que quiere es paralizar la mitad del proyecto que todavía no ha sido desarrollado, con terrenos al norte de la Diagonal. Al sur se han construido más de 700.000 m2 de techo y queda pendiente casi lo mismo al norte.

En el texto aportado por Colau se habla de “un nuevo modelo de gobernanza basado en el liderazgo público”, de la creación de un “observatorio”, se apuesta por “fomentar la economía colaborativa” y convertir el 22@ en “un modelo de economía circular” o “afrontar el fenómeno de la gentrificación”. También se quiere cambiar el ‘mix’ actual: 90% oficinas y 10% vivienda para llegar al 30% para el residencial y que sea solo vivienda protegida.

Hay que recordar que este distrito se ha convertido en un filón de empleo, tanto de construcción como tecnológico, al atraer un número elevado de empresas tecnológicas y startups, que han colocado a la Ciudad Condal como el hub de referencia en España y una de las localizaciones punteras en Europa. ¿Hasta ahora?

Madrid tampoco se libra de las ocurrencias políticas sin estudio previo. Valdebebas es el caso más llamativo; el planeamiento vuelve a reactivarse después de tener que presentar un nuevo proyecto de reparcelación económica que regulariza jurídicamente la totalidad del ámbito de Ciudad Aeroportuaria-Parque de Valdebebas, y que permitió levantar la suspensión de licencias por parte del Ayuntamiento.

Con ello, se regularizan 145.898 m2 de uso terciario, ubicados en el ángulo noreste de este nuevo barrio, cuyo desarrollo fue paralizado por los tribunales, y que podrá contar con licencias de edificación gracias a la aprobación de este documento urbanístico. La suspensión de licencias fue provocada por la anulación del Plan Especial que permitía la construcción de 1.200 viviendas sobre parcelas calificadas para implantar usos comerciales, según explica el Consistorio en un comunicado tras la Junta de Gobierno.

El Plan Especial, aprobado por el pleno en octubre de 2014 y que fue anulado por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) en marzo de 2016, permitía la construcción de 1.200 viviendas sobre las tres parcelas calificadas para implantar usos comerciales.

Estrategia del Sureste

Pero no es el único frente. El gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros, Mauricio Fernández, criticó recientemente en una rueda de prensa los planes del equipo de Gobierno municipal dirigidos a modificar del Plan General de Valdecarros y Los Cerros, al recordar que el plan director de la nueva estrategia para el sureste, que reduce el número de viviendas a desplegar, está suspendido cautelarmente. Con el plan general “vigente”, que fue aprobado en Pleno y “santificado” por el Tribunal Supremo, contemplaban casi 66.000 viviendas en Los Cerros y Valdecarros.

Según sus estimaciones, la alternativa que promueve el Consistorio reduce la ejecución de viviendas al 25% con retraso en edificación entre cinco o diez años. Expone que hay unas 17.300 viviendas que quedan en el “limbo” pues se enmarcan en suelo no sectorizado que podrían realizarse entre 2040 y 2045. Sin embargo, el responsable de la Junta de Compensación de Valdecarros ha indicado que con el proyecto de Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, el suelo no sectorizado pasa automáticamente a ser “no urbanizable”.

A su vez, ha criticado que la modificación del PGOU sobre la estrategia del sureste propone una disminución del 50% de actividades económicas. El precio de la vivienda en el sureste de la capital ha crecido un 25% y el stock se agotará en 6 años, según un estudio.

Precisamente, el stock de vivienda en las zonas del sureste con oferta de vivienda edificada, Ensanche de Vallecas y El Cañaveral, se agotará como máximo en seis años mientras que el aumento del precio del mercado residencial en esta zona ha aumentado un 25%, según indica el estudio elaborado por Foro Consultores a petición de las Juntas de Compensación del Sureste. El informe detalla que el Ensanche de Vallecas tiene ya un grado de desarrollo del 88% mientras que El Cañaveral, que ahora es el “gran polo” de la promoción inmobiliaria en la capital, llegará al 50% de edificación a finales de este año.

Siguen fuertes los ritmos de vivienda de estos dos ámbitos, que en el caso de El Cañaveral presenta un ritmo de 1.500 pisos al año, y en caso de que no se libere suelo para nuevas promociones residenciales, el excedente de vivienda en el sureste se agotará en 5,4 o seis años. Así lo ha detallado en rueda de prensa el responsable de Research y Valoraciones de Foro de Consultores, Pablo Presa.

Además, Fernández ha afeado que se haya avanzado en “otros desarrollos en el interior de la almendra central (Operación Chamartín, Mahou-Calderón, Plaza de España o Canalejas, una vez eso sí, que el equipo de Manuela Carmena ha obligado con suspensiones y juicios a modificaciones afines a sus intereses) y en el sureste no tenga avances significativos”. Y los problemas no solo se producen en Madrid o Barcelona.

Las asociaciones de constructores y promotores de Balears ponen en duda la constitucionalidad de la Ley balear de Vivienda y advierten de la inseguridad jurídica que genera, según se pone de relieve en el editorial de la revista Nivell que una de las patronales publica. El punto más criticado es que el Govern pretenda obligar a los grandes tenedores de inmuebles residenciales a cederlos si permanecen desocupados durante dos años. Según el sector, la obligación de las administraciones es “promover vivienda pública, no arrebatársela a sus legítimos propietarios”.