El retraso en la concesión de licencias de obra nueva provoca un sobrecoste para el comprador de hasta 39.000 euros por vivienda

El retraso en la concesión de licencias de obra nueva y primera ocupación tiene un sobrecoste medio para el comprador de 12.802 euros por vivienda, aunque algunos compradores de vivienda a estrenar en la Comunidad de Madrid superan ampliamente esta cifra. Es el caso de los compradores de vivienda a estrenar en Majadahonda que, con un retraso medio de 16 meses, pagan un sobrecoste de 39.003 euros, .

Estos son algunos de los principales datos del informe “Licencias urbanísticas: El tributo invisible”, elaborado por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) junto con EY Abogados que ha sido presentado hoy.

Estudio que analiza los retrasos en la concesión de licencias urbanísticas y los consecuentes costes en diez municipios españoles: Madrid capital, Majadahonda, Las Rozas, San Sebastián de los Reyes, Pozuelo de Alarcón (todos en la Comunidad de Madrid), Barcelona, Málaga, Palma de Mallorca, Valencia y Zaragoza.

El informe estima que el tiempo medio que tardan en otorgarse las licencias de obra nueva en España es de 12 meses, a pesar de que la legislación recomienda un plazo máximo de tres meses para obras mayores y un mes para obras menores. Respecto a la licencia de primera ocupación, la dilación media en España es de tres meses.

Los mayores retrasos

 Tomando como referencia el precio medio de la vivienda publicado por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, así como los 12 meses de media para la concesión de licencias aportados por Asprima para este análisis, el informe refleja que el mayor sobrecoste de toda España lo sufren los compradores de vivienda nueva en Majadahonda que, con un retraso medio de 16 meses (con su específico coste financiero provocado por la ampliación del crédito durante dicho periodo), alcanza de media los 39.003 euros. Este importe supone un 10,6 % del precio total de venta de los inmuebles, incluyendo los costes derivados de la ampliación del alquiler del comprador.

En segunda posición le sigue Pozuelo, con una demora de 14 meses y un coste para el comprador de 35.052 euros, lo que supone un 8,83 % del precio final.  En tercer lugar se sitúa Madrid capital, con una dilación de 12 meses y un coste de 28.606 euros (6,56 % sobre precio final).

Las Rozas se posiciona como el cuarto municipio, con una demora de 14 meses y un coste de 27.919 euros (8,44 %), seguida de Barcelona, que suma 12 meses de retraso con un coste de 26.145 euros (5,76 %) y San Sebastián de los Reyes, con otros 14 meses de demora y un coste de 24.038 euros (7,52 %). En séptima posición se sitúa Palma de Mallorca, con retrasos de 12 meses, que generan un coste para el comprador de 18.111 euros (5,54 %).

En el caso de Valencia, aunque los retrasos son de 12 meses, el coste es de 9.679 euros (4,37 %), similar a lo que ocurre en Zaragoza, ciudad en la que los compradores asumen un sobrecoste de 8.005 euros (3,33 %). El municipio menos afectado del análisis es Málaga, con una dilación de ocho meses y un coste de 7.272 euros (3,11 %)

El sobreprecio medio es de 12.802 euros, aunque  para un comprador en Majadahonda es de 39.000; en Pozuelo de 35.000 euros y en Madrid capital de 28.606

Seguir pagando su actual vivienda

En el informe se destaca que los consumidores finales deben asumir el sobreprecio a la vez que prolongan su estancia en su anterior domicilio, lo que conlleva un sobrecoste en términos de arrendamiento, de intereses devengados por aquellas hipotecas asociadas a antiguas viviendas o de retraso en la transmisión de dicho inmueble.

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima, opina al respecto: “Con este informe queremos sacar a la luz los costes que conllevan, tanto para el promotor como para el consumidor final, los retrasos en la concesión de licencias.  Es inasumible que el comprador de una vivienda pueda llegar a tener un sobrecoste del 10% del precio como ocurre en algunas localizaciones, lo cual representa más de 39.000 euros, a causa de estos retrasos. La Administración debe agilizar la tramitación dotando de recursos a sus propios departamentos, externalizando la gestión de algunos procedimientos y digitalizando procesos”.

Para Juan Carpizo, socio responsable tributación local y medioambiental de EY Abogados, “la extensión en los tiempos de tramitación de licencias, así como la falta de homogeneización de la legislación en materia de tributación y normativa local son dos de los principales factores que generan mayor inseguridad jurídica a la inversión y la atracción de capital. Se debería abordar, más en un momento crítico como el actual, un avance en este ámbito y adoptar medidas generalizadas con el objetivo de minorar la carga tributaria para ciudadanos y empresas”.

Perjuicio a las arcas municipales

Las arcas públicas también se ven afectadas por los retrasos en la concesión de licencias urbanísticas ya que, con un plazo medio nacional de concesión de licencias de obra nueva que asciende a 12 meses, los ayuntamientos dejan de ingresar la recaudación del IBI urbano correspondiente a propietarios de nuevas viviendas durante ese periodo.

El informe cuantifica el impacto recaudatorio en un descenso de ingresos de 10.012.117 euros para el Ayuntamiento de Madrid; 4.230.500 euros para el de Barcelona; y 1.506.314 millones de euros para el de Valencia.

Esto mismo ocurre con otra serie de tributos que acompañan a la titularidad de una vivienda, como la Tasa de Vados o el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).

Asimismo, el retraso en la concesión de licencias puede tener un efecto directo en la incidencia del sector de la construcción en la economía, ya que a cierre de 2019 aportaba el 10% del PIB en términos de demanda, y emplea a más de 1.284.000 personas.

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