La vivienda tira del suelo, que vuelve a subir sin freno

El suelo vuelve a ser la bestia negra del sector; su imparable ascenso está siendo más rápido que las subidas del precio de la vivienda, y se están marcando techos en las operaciones que sirven de punto de partida para las siguientes. El último informe de la consultora Sociedad de Tasación (ST) alerta de este problema y advierte de la necesidad de llevar a cabo análisis rigurosos.

La firma ha publicado el mapa del “Tiempo Urbanístico” (en la imagen), que ofrece una visión global de la situación del mercado del suelo en España. En esta ocasión, el mapa incorpora gráficamente la variación interanual de valores de vivienda nueva, lo que permite analizar la relación entre ambos indicadores.

En líneas generales, el mercado del suelo residencial a nivel nacional está marcado por una fuerte heterogeneidad, lo cual pone de manifiesto la importancia del análisis local tanto por la relación de la variación del precio de la vivienda con las operaciones de suelo como por la influencia de la situación urbanística. Actualmente, la demanda de vivienda en ciertas zonas es mayoritariamente de reposición e inversión y esto se traslada a una demanda de suelo finalista y, por tanto, a su precio.

La demanda de vivienda en ciertas zonas es mayoritariamente de reposición e inversión y esto se traslada a una demanda de suelo finalista

Tal sería el caso de Madrid, Barcelona y Baleares. “Los repuntes en el mercado del suelo son consecuencia de una mayor demanda de vivienda, dos fenómenos que van ligados directamente al alza en los precios de cada uno de estos mercados. En segundo lugar, la heterogeneidad del mercado demanda un rigor exhaustivo en el análisis de cada localización y exige estar al día sobre las leyes sectoriales y el planeamiento urbanístico local”, señalan en el informe.

Un ejemplo; las cifras del Ministerio de Fomento reflejan este repunte de las transacciones de solares en dos provincias, Alicante y Valencia. Ente ambas suman unas 763 operaciones de compraventa en el primer semestre del año (últimos datos disponibles). En el mismo periodo de 2016 se cerraron 634. En Valencia, por ejemplo, se han duplicado los movimientos protagonizados por las empresas, que han pasado de 80 transacciones a 158.

Además, hay operaciones puntuales de suelo finalista que siguen calentando el mercado: la última, la de Gran Roque Capital, sociedad que controlan Miguel Ángel Capriles y su primo Áxel Daniel Capriles, empresarios venezolanos que han comprado en Madrid un suelo finalista a Prosegur, cerca de la futura Operación Mahou-Calderón. Por el solar de uso residencial han pagado unos 2.900 euros el metro cuadrado de repercusión según fuentes de mercado, un incremento superior al 20% frente a lo existente y que servirá sin duda de referencia para la futura venta de los suelos.

Por contraposición, en otros puntos de la geografía, el precio de la vivienda o bien no sube o lo hace tímidamente, y el mercado de suelo no muestra variaciones. Generalmente esta situación se aprecia en las regiones en las que la oferta de suelo es abundante o existe un stock de suelo importante no necesariamente en oferta, o bien se registran incidencias urbanísticas, como puede ser el caso de Castilla y León o Castilla-La Mancha.

Cataluña

Cataluña merece una especial atención ya que presenta una notable heterogeneidad, una situación que parece consolidarse pero que genera importantes dudas debido al impacto que la incertidumbre política puede generar sobre la economía. La Ciudad Condal sigue destacando respecto al resto de la región, siendo uno de los motores de la reactivación del mercado del suelo. Por el contrario, el norte de la comunidad, especialmente Girona, es un mercado casi paralizado, sin oferta de suelo disponible ni operaciones y, consecuentemente, con poco desarrollo de suelo. El resto de Cataluña presenta cierto estancamiento, con menor dinamismo que la provincia de Barcelona.

Del mismo modo, Madrid parece consolidar un mercado también heterogéneo, liderado por la capital, como pasa en Cataluña, aunque en este caso sin los posibles efectos de la incertidumbre política. Se podría decir que la actividad crece en base a la cercanía con el centro de la capital: la escasez de suelo en el interior de la M-30 conlleva un claro repunte del valor del suelo destinado al uso residencial y terciario. u

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