Crédito sí, para proyectos viables y sostenibles

No se puede negar que el crédito bancario comienza a fluir entre particulares y empresas. Según los datos provisionales publicados por el Banco de España, el crédito nuevo concedido por las entidades financieras a estos colectivos sumó en agosto 29.713 millones de euros, lo que supone un avance del 26% en tasa interanual, y el séptimo mes consecutivo de crecimiento. Aunque todavía no es suficiente para elevar el volumen total de la cartera.

No obstante, pese a la mejoría de los datos, lo cierto es que aún muchos ciudadanos y compañías, especialmente pymes, todavía no pueden obtener los recursos que necesitan de la banca. Y es que, es tal el precedente caótico que sentó el exceso de crédito y la laxitud de condiciones en esta crisis, que el Banco de España se ha apresurado a puntualizar que no es probable “ni deseable” que el crédito, que continuará al alza en los próximos meses, alcance los excesivos niveles previos a la crisis, “por el riesgo de acumulación de desequilibrios que pueden aumentar la vulnerabilidad de la economía española”, asegura.

Así lo refleja el último Boletín del organismo correspondiente al mes de septiembre publicado, que contiene un informe de la evolución de la actividad y de la estructura del mercado de crédito en España entre 2004 y 2015. En esta década la actividad crediticia se ha caracterizado por su perfil cíclico, señala el Banco de España, con volúmenes crecientes en la etapa de expansión seguidos de una intensa caída en la fase de crisis; desde 2013, se encuentra en un periodo de recuperación gradual. En cualquier caso, la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas) asegura que todos los datos apuntan a que el mercado inmobiliario ha entrado en una fase de estabilización y apunta la “normalización”, aunque el proceso será “progresivo” porque la financiación de la demanda se ve afectada por el proceso de desapalancamiento de la economía y una tasa de paro aún elevada, que condiciona “significativamente” el riesgo del crédito.

El aumento interanual es del 11%, donde las hipotecas a particulares encadenan diez meses de subidas

Otro de los hechos destacados del periodo es la paulatina reducción del número de entidades, consecuencia del proceso de reestructuración del sector financiero -que estaba sobredimensionado- abordado en los últimos años. Este recorte en el número de efectivos no ha afectado en modo alguno a la libre competencia, y la proporción entre créditos y depósitos se mantiene en sus niveles medios históricos.

Cuadro de estabilización

Si se toma como referencia los últimos doce meses, el aumento interanual es del 11%. Destacan las hipotecas a hogares, que suben en el conjunto de los últimos doce meses un 34% y encadenan 10 meses de subidas. En consumo, el porcentaje se eleva al 39% y en empresas crece al 6%. Pero la concesión de préstamos también va por barrios, y hay que recordar que “el 60% de la población del rango de 25 a 30 años, que es el de formación de nuevos hogares no tiene acceso a una hipoteca aún”, como sostiene Fernando Rodríguez de Acuña, director ejecutivo de la consultora RR de Acuña y Asociados. El directivo aplaza a dentro de dos años el acceso completo a los bancos de la demanda solvente.

¿Y en cuanto al crédito al promotor? Rodríguez de Acuña puntualiza que el control de la operación por parte del banco es mucho mayor, “con un porcentaje mínimo del 50% asegurado en las ventas, y una fiscalización de las preventas, para comprobar si son solventes”.

Así, no es de extrañar que los expertos de Funcas crean que se está produciendo una estabilización en el sector inmobiliario y no una “recuperación significativa” como predicen algunos, lo que hace “poco probable” que se repitan los riesgos del pasado que desembocaron en una burbuja inmobiliaria. Ésta es la conclusión a la que llegan los expertos de Funcas, Santiago Carbó y Francisco Rodríguez, en el artículo ‘Estabilización y saneamiento inmobiliario’ del último número de la revista ‘Cuadernos de Información Económica’, editada por Funcas.

Hoy se compran tres veces más casas con una hipoteca que hace dos años

En concreto, creen que el número de hipotecas sobre vivienda, el aumento del nuevo crédito y las transacciones de venta muestran crecimientos que se explican por las bajas cifras de partida, pero que siguen “muy lejos” del volumen de operaciones que se realizó cuando el mercado estaba en plena efervescencia. Además, consideran que la evolución de los precios permite no sostener que se está produciendo un repunte “significativo ni sostenido”, puesto que los “ligeros aumentos” están marcados por un comportamiento “irregular”. De hecho, creen que los precios podrían haber caído de nuevo en los meses de verano.

La venta de inmuebles avanza lentamente

En otro artículo, el economista José María Montalvo explica de forma muy significativa la lógica de las entidades bancarias en estos años, con el problema que ha supuesto el peso del ladrillo en su balance. De hecho, asegura que las expectativas de mejora del sector y de subidas de precios han generado “cierta controversia” sobre la posibilidad de que los bancos estén reduciendo el ritmo de venta de sus viviendas esperando a mejores precios.

Montalvo recuerda que la crisis inmobiliaria cogió al sistema financiero español con un “enorme riesgo” inmobiliario y la exposición se redujo de forma “muy lenta” al principio. A partir de 2012 el proceso se aceleró con la venta de activos no estratégicos, como empresas de recobro y plataformas inmobiliarias. En una segunda fase el proceso evoluciona con la venta de carteras de préstamos problemáticos, participaciones en empresas inmobiliarias, en préstamos sindicados y en préstamos individuales a empresas inmobiliarias con problemas financieros y venta de adjudicados.

Montalvo cree que mientras que la venta de créditos está reduciendo “significativamente” el riesgo inmobiliario de las entidades, la venta de inmuebles avanza “más lentamente”, haciendo que el ‘stock’ de adjudicados inmobiliarios siga aumentando. Y en una tercera fase que comenzó a finales de 2014, algunas entidades han reducido el ritmo de venta de sus inmuebles e intentan movilizar el suelo adjudicado, que presenta una elevada proporción del total de adjudicados inmobiliarios, liderando promociones en localizaciones de alta demanda para transformar los activos de difícil realización en préstamos hipotecarios en el futuro.

El BBVA constata un impulso de las ventas y de la financiación hipotecaria

BBVA Research constata una estabilización del sector inmobiliario español marcada por la expansión de la venta de viviendas en verano, el fuerte impulso de la financiación hipotecaria y la revalorización de los precios residenciales en casi todas las comunidades. Y es que, según este banco, el mercado hipotecario sigue beneficiándose de un entorno de bajos tipos de interés y donde se muestra una ligera mejoría en la percepción del riesgo por parte de las entidades de crédito. A día de hoy, el mercado sitúa las primeras subidas de tipos de interés a finales de 2018 y las entidades financieras dan señales de que perciben una ligera mejoría de los riesgos a la hora de conceder créditos hipotecarios.

La reducción de los costes de financiación está permitiendo que el crédito hipotecario siga repuntando con fuerza, tanto en número de hipotecas como en el volumen total de crédito concedido. Con este escenario, la compraventa de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se ha disparado desde 2013. De enero a julio se han concedido 92.741 nuevas hipotecas y se han vendido 228.047 viviendas, lo que supone un 40% del total, frente al escaso 16% que representaban en 2013. Ya se han dado más hipotecas nuevas en los siete primeros meses de 2015 que en todo 2014, según BBVA.

Este repunte del acceso al crédito se debe, por un lado, a la mejora de la economía de las familias. Durante los últimos trimestres, la renta disponible sigue en aumento, lo que les está permitiendo ahorrar sin tener que disminuir su nivel de consumo, según los datos del Instituto Nacional de Estadística. Para BBVA Research, “es de esperar que parte de ese ahorro se destine a nueva inversión en vivienda”.

Los precios de las viviendas también están recogiendo la mejora en la concesión del crédito. Aunque el mercado sigue siendo bastante heterogéneo. Los últimos datos conocidos del Índice de Precios de la Vivienda (IPV) mostraron un crecimiento interanual del 4% en el segundo trimestre del 2015 y ya suman cinco trimestres de precios crecientes. Madrid y Baleares experimentaron un mayor crecimiento de sus revalorizaciones, con el 9,5% y 7,7%, respectivamente. Mientras que Navarra y Galicia solo crecieron en tasas del 2,4% y 2,9%.

 


Crédito a promotores para proyectos ‘viables y sostenibles’, según BBVA

El director de Financiación de Real Estate de BBVA, Juan de Ortueta, que participó en el foro ‘Un nuevo sector inmobiliario: modelos alternativos de gestión y financiación’ organizado por el IE Business School en colaboración con Irea, dió las claves para prestar: apostar por proyectos de calidad junto con promotores, en base a una responsabilidad compartida entre ambos. Y esto, ¿en qué se traduce? Pues en que es imprescindible buscar proyectos de calidad y crear una relación de confianza con el promotor. A su juicio, es necesario establecer un acuerdo de responsabilidad compartida en el que tanto la entidad financiera como los promotores fijen criterios razonables que deriven en operaciones viables y sostenibles. Otro aspecto que ha querido destacar el director de Financiación de BBVA es la importancia de contar con un promotor que conozca bien el mercado local de cara al desarrollo de un proyecto. Un hecho que reduce enormemente los riesgos que asumen las diferentes partes implicadas en cada proyecto.

Crédito sí, para proyectos viables y sostenibles
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