La absorción de oficinas muestra un repunte de los alquileres

El año 2017 arranca con un buen tono tanto en el mercado de oficinas de Madrid como en el de Barcelona. La novedad, sin embargo, es que ha aumentado el rango de las rentas más altas en ambas ciudades. Los alquileres prime han tenido un incremento del 6% interanual en la primera y del 7,5% en la segunda. La absorción de oficinas está detrás de esta tendencia.

El volumen de contratación de espacio de oficinas en el primer trimestre del año se sitúo en Madrid en el entorno de los 116.000 m2, según la consultora inmobiliaria Savills, que añade que se ha reducido el número de contratos por debajo de los 15 euros/m2/mes, mientras aumentan los que están por encima de los 25 euros/m2/mes.

Aunque el dato indica un descenso interanual del 10% en el volumen de superficie contratada, destaca que los alquileres por debajo de los 15 euros/m2/mes, el grueso del mercado, disminuye, pasando del 66% en el primer trimestre de 2016, al 55% a cierre de marzo, al tiempo que las rentas mayores o iguales a los 25 euros/m2/mes, han aumentado su peso del 6% el año pasado al 8% en 2017, con un incremento interanual de los alquileres del 6% en las oficinas del distrito de negocios.

“Vemos que se reducen las operaciones en el rango de rentas bajas y aumentan las operaciones en edificios de calidad y bien localizados con rentas más caras” -advierten desde Savills-, ya que en su opinión “es muestra de un mercado sano y buen indicador de la evolución de las empresas, no sólo económicamente. También refleja la implantación de nuevas formas de trabajo en las que innovación y retención de talento son fundamentales”.

En Madrid las rentas prime de las oficinas han subido un 6% en un año, y el 7,5% en Barcelona

A pesar de que tradicionalmente el primer trimestre del año es uno de los más flojos en lo que absorción se refiere, el año 2017 ha arrancado con un buen tono en el mercado de oficinas de Barcelona, firmándose un total de 78.000 m2, un 13% más si lo comparamos con el mismo periodo del año anterior, según la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield.

La disponibilidad de espacio de oficinas sigue con su tendencia a la baja. Según datos provisionales, la tasa de desocupación global es del 8,71% situándose en los niveles de 2009. Los espacios disponibles de calidad A/B+ siguen descendiendo y representan el 40% de la superficie disponible en Barcelona. C&W señala que las rentas más altas se siguen registrando en los mejores edificios de la zona del Passeig de Gràcia/Diagonal, concretamente en el tramo del CBD en el que la disponibilidad de calidad se encuentra “bajo mínimos”, inferior al 2%. Según esta fuente, la renta prime en Barcelona es de 22,00 euros/m2/mes y el incremento interanual que se ha producido ha sido del 7,5%

900 millones de inversión

El volumen transaccionado en el mercado de oficinas de España entre enero y marzo de 2017 alcanzó casi 900 millones de euros, según Savills, lo que supone más del doble de la cifra registrada en el mismo periodo del año anterior y el 30% del total de 2016. Dos megaoperaciones superiores a los 100 millones de euros han concentrado poco más del tercio del total. Nos referimos a la compra de la Torre Glòries por 142 millones por parte de Merlín Properties en la segunda semana de enero y al portfolio Boston, compuesto por 14 edificios de oficinas del BBVA, ocho en Barcelona, cinco en Madrid y uno en Valencia, que fue adquirido por los fondos Oaktree y Freo.

La significativa presencia de activos transaccionados en el mercado de Barcelona, 20 de los 35 de los que han cambiado en los tres primeros meses del año, ha elevado su participación en el total nacional, superando a Madrid por primera vez en la serie histórica. Entre las operaciones en Madrid, destaca, por volumen, la venta de la sede de Barclays en Plaza de Colón, adquirida por CBRE Global Investors por más de 55 millones.

La escasez de activos prime disponibles en venta queda paliada por el interés en el mercado “off market”, tanto por parte de los compradores, como por parte de los vendedores, señalan las fuentes sectoriales, que aseguran que las rentabilidades en los niveles teóricos para los activos prime en el CBD de Madrid se mantienen en el 3,25% y el 4% en Barcelona.

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