La inversión en oficinas pierde fuelle

La formación de un Gobierno que garantice estabilidad y certidumbre a los inversores, unido a los datos positivos macroeconómicos de España y los signos evidentes de recuperación de los precios de los alquileres, podrían animar considerablemente la inversión en oficinas en la recta final de 2016, que en el primer semestre cayó un 27%.

Durante el primer semestre de 2016, la inversión en oficinas ha alcanzado los 970 millones de euros, lo que representa un descenso del 27% respecto a los extraordinarios resultados del mismo periodo de 2015. La razón se debe entre otras cuestiones de peso a la menor oferta de activos en venta en el mercado, según un informe de Aguirre Newman que, sin embargo, declara que la tasa de rentabilidad inicial se ha mantenido estable tanto en las áreas del centro de la ciudad como en las zonas periféricas de Madrid y Barcelona.

Según esta fuente, los precios de alquiler continúan con la buena tendencia iniciada el año pasado, registrando incrementos en la totalidad de las dos grandes ciudades del país. Otro dato positivo que revela el informe es el ajuste de la disponibilidad que se ha detectado en los mercados de Madrid y Barcelona, como consecuencia del buen comportamiento de la demanda y la falta de nuevos proyectos.

Escasez de oferta, menor presión inversora e incertidumbre política, principales causas de la ralentización de la inversión en oficinas

La contratación bruta de espacios de oficinas en Madrid ha sido de 273.019 m2, lo que indica un comportamiento muy positivo por parte de la demanda. El informe semestral de Aguirre Newman señala que el número de operaciones se ha elevado hasta las 320 y el volumen de inversión hasta los 700 millones de euros, concentrando el 72% del volumen total de inversión en España.

Por otro lado, la tasa de disponibilidad general ha continuado mejorando en el mercado madrileño de oficinas y se ha situado en el 11,5%. La tasa está actualmente en el 6,6% en el centro del Distrito de Negocios, donde los precios de los alquileres mantienen su tendencia positiva, aunque porcentualmente menores a periodos anteriores. En el semestre analizado, se han incrementado las rentas medias en todas las zonas de Madrid, a diferencia de los últimos semestres en los que los mayores incrementos porcentuales de las mismas los registraban las zonas del Distrito de Negocios.

En este primer semestre del año, los mayores incrementos se han registrado en las zonas periféricas, según Aguirre Newman, que sostiene que la renta media ‘prime’ alcanza los 26,88 euros/m2/mes, mientras que las rentas máximas en esta zona se eleva ya a los 34 euros/m2/mes.

Durante los seis primeros meses del año en el mercado de Barcelona se han contratado 160.488 m2 de oficinas y la inversión ha superado los 270 millones de euros, el 28% del total. Los datos de absorción representan un ajuste del 9,5% respecto al mismo periodo de 2015 cuando alcanzaron los máximos históricos.

De excelente comportamiento puede calificarse la trayectoria de la zona del Centro del Distrito de Negocios desde el punto de vista de la contratación y lo mismo se puede decir de las zonas del resto de la ciudad. Factores que han ocasionado que la tasa de desocupación en el mercado de oficinas de Barcelona se haya reducido 4 puntos en los últimos 24 meses y en la actualidad suponga el 10,35% del stock.

Como consecuencia del buen comportamiento de la demanda, la escasez de nueva oferta y la mejora de la disponibilidad, las rentas han mejorado en la totalidad de las zonas, para dejar la renta media en el centro del Distrito de Negocios de Barcelona en los 16,77 euros/m2/mes, lo que implica un incremento del 5,1% respecto al primer semestre de 2015.

Los factores de la ralentización

Entre los factores que han ralentizado el mercado de inversión, el informe de Aguirre Newman señala el menor número de inmuebles puestos a la venta respecto a 2015, la menor presión inversora –muchas socimis y otros inversores institucionales resolvieron en gran medida su necesidad de inversión directa el año pasado- y la incertidumbre política. Además de las dudas sobre el crecimiento mundial y las proyecciones de rentas más realistas con la situación del mercado, que han provocado un desencuentro entre los precios ofertados por los inversores y los esperados por los vendedores.

Las tipologías de los inversores más activos han sido las compañías inmobiliarias nacionales, los fondos institucionales y las aseguradoras. La tasa de rentabilidad inicial se ha mantenido en los niveles de finales de 2015, 4%-4,50% para los activos ‘prime’ de Madrid y entre el 4,50%-4,75% en Barcelona. En el resto de las zonas de ambos mercados esta tasa está estabilizada.

Poca actividad promotora

En Madrid, continúa siendo prácticamente inexistente el desarrollo de proyectos de oficinas de nueva planta para los dos próximos años y los que en principio van a comenzar su construcción se sitúan principalmente entre la M-30 y la M-40, en la zona de influencia de la A-1 y la A-2. Dentro de la M-30, Aguirre Newman considera que continuarán activamente los proyectos de rehabilitación y reforma de edificios como Castellana 81, Castellana 77, Bluebuilding, Cardenal Spinola 42 y Prado Park.

La rehabilitación de edificios en Madrid se sitúa entre la M-30 y M-40.
En Barcelona la promoción de nuevas oficinas es prácticamente nula

Según la consultora, las buenas cifras de contratación alcanzadas en el primer semestre, la previsible formación del Gobierno, junto con las buenas perspectivas hacen factible una mejora en la contratación bruta en el mercado de oficinas madrileño para la segunda parte del año, con lo que puede que se logren los excelentes registros de 2015.
En cuanto al mercado de Barcelona, la actividad de nuevos proyectos prevista para los próximos 6 meses es prácticamente nula, ya que únicamente se inaugurarán 23.275 m2 de espacio de oficinas.

No obstante, con la demanda efectiva puede que se logren los 350.000 m2 para el total de 2016. El informe estima que continúe la tendencia apreciada en los últimos meses y siga ajustándose en todas las zonas, con el consecuente incremento de las rentas en las áreas más representativas.

Por último, el informe concluye que la formación de un Gobierno que garantice estabilidad y certidumbre a los inversores, unido a los positivos datos macroeconómicos del país y los signos certeros de la recuperación de los precios de alquiler, podrían animar considerablemente la actividad inversora en el segundo semestre y alcanzar al final del año un volumen de entre 3.000-3.500 millones de euros.

Un nuevo modelo para medir la calidad técnica

La Asociación Española de Oficinas (AEO) ha presentado el Modelo para la Clasificación Técnica de los Edificios de Oficinas que pondrá en marcha a partir del próximo mes de octubre.

La AOE ha trabajado durante dos años para crear un catálogo con 45 parámetros técnicos divididos en cuatro módulos técnicos: Arquitectura, Instalaciones, Dotaciones Singulares y Antigüedad y Certificaciones, que se dividen a su vez en 21 capítulos en los que se reparten los 45 parámetros de los que consta el modelo, que aportará transparencia y objetividad para conocer mejor este negocio.

El examen de los 45 parámetros dará unos puntos a cada inmueble de oficinas, que tendrá un etiquetado de A+ (entre 80 y 100 puntos), A (de 71 a 80), B+ (de 61 a 70), B (de 51 a 60) y C (de menos de 50). Para poder arrancar en otoño, el presidente de la AEO, José María Álvarez, prevé contar con las empresas que estén homologadas por la asociación para este estudio técnico, ya que serán las propias empresas las responsables de realizar el estudio detallado de cada edificio cuyo propietario lo solicite, puesto que se trata de una medida voluntaria.

El modelo de medición creado por la AEO ha sido testado en 500.000 m2, y espera obtener esa misma cifra en los próximos seis meses desde la entrada en vigor de las calificaciones que se acometerán con el nuevo modelo de clasificación. La AEO, que quiere ser un referente de las transacciones inmobiliarias en España, opina que queda mucho camino por recorrer, ya que calcula que en nuestro país hay una cifra cercana a los 30 millones de m2 de este tipo de activos. Activos que tiene un valor de mercado de unos 65.000 millones de euros y que producen unas rentas de 4.500 millones de euros al año.

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