España pujará por mantenerse como destino de inversión internacional en 2016

España se ha consolidado como mercado de destino de los inversores internacionales, que concentran un significativo 70% de los 13.000 millones de inversión total, con los estadounidenses, franceses y británicos a la cabeza. La inversión inmobiliaria en España superará en 2015 en un 25% a la de 2014 y alcanzará los 13.000 millones de euros. El reto está en mantenerse en el radar de la inversión para el próximo ejercicio.

La compañía de consultoría y servicios inmobiliarios CBRE ha presentado sus datos y previsiones para el sector en 2015 y una avanzadilla de 2016. Su director nacional de Capital Markets, Mikel Marco-Gardoqui, prevé que las inversiones se diversifiquen por tipología y geográficamente, así como que los operadores que invierten en activos inmobiliarios destinen dinero a mejorar la calidad de los mismos, a través de reformas, para poder obtener un retorno adicional. Y es que fruto de la presión compradora y de la escasez que existe de determinados tipos de productos, los precios de algunos de ellos están subiendo y las rentabilidades van a la baja, unos descensos que los responsables de CBRE no descartan que se sigan produciendo.

Los retornos más elevados están en activos logísticos, próximos al 6,5% en el producto prime; en el segmento high street se encuentran por debajo del 4%

Y ello explica que, respecto al perfil de inversor inmobiliario, Heriberto Teruel, otro de los responsables de Corporate Finance, detallara que los grandes fondos están reubicándose ante el nuevo momento del mercado inmobiliario, de forma que los “fondos oportunistas” que buscan grandes rentabilidades están saliendo de los activos donde ya hay menos margen de ganancias y se van a otros donde las encuentran, pasando a ocupar el lugar que dejan fondos que, como los alemanes, buscan mercados “tranquilos y de mayor seguridad”.

“Hemos pasado de atraer al inversor oportunista a entrar en un mercado más consolidado donde los inversores ‘core’, los que buscan la seguridad en detrimento del cortoplacismo cada vez tienen más peso”, aseguró Mikel Marco-Gardoqui. “Hace dos años se cerraron operaciones que proporcionaron rentabilidades del 10%, algo que ya es prácticamente imposible encontrar en el mercado. En este momento los retornos más elevados están en los activos logísticos, con cifras próximas al 6,5% en el producto prime, mientras que en el segmento high street se encuentran por debajo del 4%”, coincidieron en señalar los directivos.

El motivo de que se hayan recortado los retornos está detrás de la recuperación económica, la mejora del consumo y la salida del ladrillo de la zona crítica, que han sido son los principales motores de la demanda. La presión compradora es tal que, de hecho, el ejercicio va a batir todos los récords de volumen de inversión.

Para 2016

En cuanto a la evolución de la inversión para 2016, Marco-Gardoqui ha dicho que esperan una consolidación en torno a los 10.000 millones de euros, la cifra en que quedaría la inversión en España en 2015, descontada la compra de Testa por parte de Merlin Properties, la gran operación de 3.000 millones que ha elevado la cifra este año en el mercado español. Hay que tener en cuenta que los récords de inversión que se están batiendo parten de un suelo muy bajo, producto del crash inmobiliario que se ha vivido, y que dejó también los volúmenes de actividad e inversión por los suelos, con salidas de liquidez por parte de los inversores.

“Las oficinas en el Paseo de la Castellana, los locales en Serrano y las naves en el Corredor del Henares son los valores más seguros que hay ahora mismo en Madrid y también los más escasos. Por eso los inversores están diversificando la localización y la tipología de los activos y buscan reposicionar y rehabilitar los inmuebles para acer-carse a lo que busca el inquilino”, sostuvo en la presentación Lola Martínez, directora nacional de Research de CBRE.

Por sectores, el panorama que dibuja esta consultora es el siguiente:

Oficinas

Las oficinas suman 5.600 millones dentro de la inversión total de 13.000 millones prevista para 2015, cifra en la que se incluye la la venta por OHL de Torre Espacio al grupo filipino Emperador por 558 millones de euros. España ya ocupa el cuarto lugar en inversión en oficinas en Europa, a gran distancia de Reino Unido y a algo menos de Alemania y Francia, aunque se ha distanciado de Italia, a la que doblaba al cierre del tercer trimestre.
Para Barcelona, CBRE prevé una contratación anual de más de 360.000 m2 en 2015, un 39% más respecto a 2014, el doble que en 2013 y alcanzando niveles de antes de la crisis. La contratación en Madrid también cerrará este año con una subida del 39%, en torno a los 460.000 m2.
La oferta de oficinas ha descendido con respecto a 2014 y en Madrid es ya del 16,6% y en Barcelona del 14,4%, una tendencia que CBRE prevé que continuará en 2016, hasta llegar al 14,5% en Madrid y al 12% en Barcelona.
Las rentas por alquiler de oficinas en las mejores zonas están subiendo por la escasez de espacio de calidad en las áreas más demandadas de las dos ciudades y para 2016 CBRE prevé que tendrán un crecimiento del 10%.
Para el año que ahora acaba, los precios se situarán entre 26,5 euros y 27 euros por metro cuadrado al mes en el caso de Madrid, un 7% más que en 2014, con operaciones que han llegado a los 33 euros/m2 al mes en edificios puntuales, mientras que en Barcelona la subida de las rentas será para el presente año del 10%.
Según la directora nacional de Research de CBRE, en el sector de oficinas sigue habiendo capacidad de crecimiento en rentas “muy fuerte”, más teniendo en cuenta que, por ejemplo, éstas han crecido en Barcelona y Madrid menos que en el resto de capitales europeas.

Retail

También ha destacado por su dinamismo este año el sector de ‘retail’ o tiendas, con crecimiento de las rentas entre un 5% y un 10% respecto a 2014. Se impone por parte de los ‘retailers’ los locales grandes o tiendas insignia (flagship), especialmente en la Gran Vía madrileña, donde las grandes cadenas están pasando de locales de 300 m2 a otros de 3.000 m2 con una gran visibilidad. Sin embargo, en el caso del segmento del lujo ha habido una desaceleración. “Estimamos que el sector retail (centrado en el comercio) termine 2015 con una inyección de 4.000 millones de euros; la logística, con un récord de 800 millones y
los hoteles, con cerca de 2.000 millones, casi el doble que el año pasado. Pero donde entra más dinero es en el sector oficinas, cuya oferta se ha reducido en Madrid y Barcelona cerca del 15% y volverá a reducirse a ritmo de dos dígitos en 2016”, puntualiza Lola Martínez.

Industrial

El sector logístico ha vivido una importante recuperación en 2015 en la contratación de espacio, aunque con grandes diferencias por zonas geográficas.
Así, mientras que en Cataluña la contratación de espacios logísticos hasta septiembre de este año ha alcanzado los 500.000 m2 y a finales de 2015 puede doblar la cifra de 2014 y colocarse por encima de los resultados de los últimos siete años, en Madrid será similar a la del año pasado, si bien CBRE prevé para 2016 un aumento significativo en esta región, donde hasta ahora las empresas han aprovechado espacios que ya tenían.
No obstante, CBRE considera que falta producto logístico de calidad en el mercado en ambas plazas, por lo que en 2016 podrían salir al mercado nuevos desarrollos que se han iniciado.

Residencial y suelo

Otra novedad en 2015 ha sido que el suelo vuelve a estar en el “punto de mira” de los inversores, al poderse comprar a precios bajos y obtener rentabilidades más altas, según ha indicado Julián Labarra, responsable de Corporate Finance en CBRE, quien ha señalado que no se trata tanto de operaciones
de venta de suelo, sino de venta de carteras de deuda por parte de la Sareb y de entidades bancarias, que tienen como subyacente un bien inmobiliario o suelo.
Labarra ha dicho que “los inversores se están enfocando a comprar con mucho descuento y vender a promotores activos” que puedan hacer las construcciones en uno o dos años.
Julián Labarra, que ha indicado que la recuperación del sector residencial y del suelo “irá a mucho más” el año que viene, ha afirmado que el suelo “está dejando de estar estancado en los bancos e ir a manos de los inversores”, si bien Marco-Gardoqui ha apuntado que esas inversiones en suelo y nuevas promociones están siendo muy selectivas.
Para la consultora, el creciente interés por el suelo es una noticia positiva, ya que deja entrever que los inversores están interesados en construir y, por tanto, tienen vocación de quedarse un tiempo en el mercado. “Lo que están haciendo los extranjeros es aliarse con pequeños promotores locales: unos aportan capital y otros, la experiencia sobre el terreno. Para mi esta es la mejor noticia del sector residencial de los últimos 18 meses y esto es lo que está desatascando el mercado”, añade Julián Labarra.

Hoteles

Uno de los sectores que también ha tenido un buen comportamiento en 2015 es el hotelero, con una inversión prevista de cerca de 2.000 millones a final de año, con mucha actividad y un amplio abanico de inversores.

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