El mercado descuenta la incertidumbre política

Ni proceso catalán ni futuras elecciones. Nada ha ralentizado el interés inversor por los principales mercados inmobiliarios españoles, que cerrarán 2015 con una inversión de 13.000 millones de euros, según la opinión y previsiones de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI). La asociación, que agrupa a las grandes consultoras del país, considera que el sector atraviesa un momento de auge y consolidación apoyado, entre otros factores, por el incremento de la confianza empresarial, la creación de empleo, la financiación, los bajos tipos de interés y la liquidez existente en el mercado, fundamentalmente, por parte de los inversores extranjeros.

Aunque el dinero que mueve el sector está aún lejos de las cifras de 2007, el momento es esperanzador. Tanto, que se espera que la inversión inmobiliaria también se incremente en 2016 como consecuencia de la continuidad del flujo de capital, según el presidente de ACI, Ricardo Martí-Fluxá, que constataba en la presentación del informe anual previo a la celebración de la jornada de socios, que en los nueve primeros meses del año la inversión en el sector es de 10.800 millones, una cifra que supera la cantidad desembolsada en todo 2014. ACI engloba a Aguirre Newman, CBRE, JLL, Knight Frank, BNP Paribas Real Estate, Cushman & Wakefield y Savills.

Oficinas y retail, líderes

Con un volumen trimestral contratado similar al máximo alcanzado en 2008, el segmento de oficinas, muy vinculado a la actividad empresarial, se ha convertido en el buque insignia para los profesionales. En paralelo, suben las rentas que se pagan por las mejor situadas y, según las previsiones del informe de ACI, seguirán subiendo más del 6,5% durante los próximos cuatro años.

Ricardo Martí Fluxá, presidente de la ACI.
Ricardo Martí Fluxá, presidente de la ACI.

La buena marcha de las oficinas situadas en las mejores zonas, de las que hay escasez, se explica, según Ricardo Martí-Fluxá, por el crecimiento del PIB y de las inversiones extranjeras, así como el incremento de los beneficios de las empresas del IBEX en un 40%, iniciado ya en 2014. Se suma el crecimiento del empleo -se están creando 600.000 al año- que, a pesar de la precariedad, se traduce en un aumento de la confianza y por ende, del consumo. Este impulsa al sector logístico, para el que 2014, según Martí-Fluxá, ha sido un año de recuperación y 2015, de consolidación, en parte por el “brutal” incremento del comercio electrónico.

En centros comerciales, la oferta se mantiene a niveles muy ajustados, aunque está previsto que entre 2015-2016 se incorporen al mercado 630.000 m2 de nueva superficie bruta alquilable. En la situación del retail tiene mucho que ver la presencia de fondos y la aparición de nuevos jugadores como las socimi, que se centraron en oficinas y ahora se dirigen a los centros comerciales y locales.

El mercado español cerrará inversiones por 13.000 millones en 2015, cerca de un 7% más que en 2014

La financiación que han levantado estos vehículos, a golpe de fondos propios gracias a la acumulación de liquidez mundial y ahora con la financiación bancaria, han sido decisivos para que el inmobiliario sea más atractivo que otras fórmulas de inversión como los bonos o mercados más sofisticados y menos rentables.

Venezolanos, brasileños y rusos

En cuanto al sector residencial, las grandes consultoras aprecian evidentes oportunidades de inversión para el sector promotor. “Hay pocos jugadores en el tablero. De un centenar de grandes promotores, quedaron tras la crisis una docena al principio y, ahora, unos seis, que lo están haciendo francamente bien. Los precios se están incrementando y para 2015 se espera un 3% de subida en Madrid capital y aumenta la financiación hipotecaria desde el último trimestre de 2014”, puntualizó el presidente de ACI.

A favor de la recuperación del sector residencial están el crecimiento del empleo y el de la confianza del consumidor, los tipos de interés bajos y que, al comprador extranjero procedente del Centro de Europa y de Gran Bretaña, que busca vivienda en la costa, se ha sumado el americano que demanda lujo en las mejores zonas urbanas de Madrid y Barcelona. Los asociados de ACI destacan la afluencia de venezolanos y brasileños, sobre todo, así como árabes y rusos, con alto poder adquisitivo.

Es también significativo para Martí-Fluxá que el precio del suelo haya empezado a subir. Según el Ministerio de Fomento un 4,5% interanual. “Durante el periodo alcista se multiplicaron los precios de las viviendas por dos o tres y el precio del suelo por seis. Durante la crisis, la vivienda bajó entre un 40% y 50% y el suelo un 80%”, recordó.

Xavier Barrondo (GMP): “Dos tercios del capital invertido en España es internacional”

En 2016 se mantendrá el elevado interés inversor por el mercado de centros comerciales y continuará la presencia de inversores institucionales, además de los “family office”, con una presencia destacada de venezolanos, brasileños y rusos, estarán muy activas las socimis y también los nuevos fondos de inversión.

Por otro lado, ACI ha anunciado sus planes para crear unas estadísticas que aglutinen datos oficiales y de sus asociados que podrían empezar a publicarse en 2016 y que comenzarán con las oficinas, retail y logística y en unos años residencial.

RICS pide a los inversores control de calidad

En estos momentos de cambio de ciclo y de crecimiento sostenido del sector inmobiliario en España, la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) quiere restablecer la confianza en las valoraciones inmobiliarias a través de un control de calidad de sus profesionales: el sistema de Valorador Registrado RICS (RICS Valuer Registration). Obligatorio para los valoradores de la organización RICS en España, desde finales de mayo de 2015, este sello de calidad ofrece a toda persona que requiera una valoración de sus activos la seguridad de contar con un profesional competente, que además de conocer el mercado en profundidad, también se comporta con la mayor diligencia y profesionalismo.

 


Larga vida a las socimis

Son las protagonistas del nuevo escenario y lo saben. El consejero delegado de Uro Property, Simon Blaxland, explicó durante una mesa redonda en el marco de la jornada anual de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) que el camino de las socimis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) en España va a ser muy largo porque cabe más volumen y todo tipo de socimis especializadas. Una opinión generalizad en el sector, que considera que las socimis están en una buena situación y tienen mucho recorrido por delante gracias a la mejora de la situación macroeconómica.

El director general de negocio de GMP, Xavier Barrondo, afirmó que las socimis han sido durante este año “un clarísimo catalizador de la inversión extranjera” y ha advertido que casi dos tercios del capital invertido en España es internacional. “Ha servido para que el sector inmobiliario esté donde está. Sin las socimis tendríamos muchos gestores con mucho conocimiento local pero sin dinero, y el sector estaría en una situación muy distinta”, advirtió Barrondo. La directora general de la división de consultoría de Aguirre Newman, Susana Rodríguez, afirmó que el reto para las socimis es invertir e insistió en que hay escasez de producto “prime”, si bien “el mercado está empezando a trabajar” mediante la remodelación de edificios o la construcción de nuevas promociones. Rodríguez matizó que es posible que se retiren algunos inversores y den paso al inversor particular, lo que pretendía el Gobierno con la creación de este vehículo.

El socio responsable de Capital Markets de Cushman & Wakefield, Reno Cardiff, recordó que el concepto de socimi, que empezó en los años 60 en Estados Unidos, ha llegado a España tarde y que los dividendos son más bajos que en otros países, aunque el crecimiento en su acción ha sido “espectacular”. En este sentido, el socio director del área de servicios profesionales de Knight Frank, José Manuel Sánchez, puntualizó que el potencial de plusvalía “es enorme”, pero la rentabilidad es muy baja en las socimis dedicadas al mercado residencial. Simon Blaxland subrayó que gracias al régimen de socimis tienen acceso a otro tipo de financiación y recordó que Uro Property hizo el pasado mes de junio una emisión de bonos de más de 1.300 millones a 25 años.

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