El comercio electrónico da alas al sector logístico

El segmento logístico se ha convertido en la clase de activo comercial más interesante, como consecuencia del auge del comercio electrónico. Prueba de ello es que Blackstone, el mayor propietario de bienes inmuebles del mundo, ha acordado pagar 1.500 millones de dólares por una cartera de centros logísticos en la costa oeste de Estados Unidos. Acaba de firmar recientemente un contrato para comprar la cartera de LBA Realty LLC compuesta por 1,3 millones de m2. Se trata de la mayor operación realizada por este fondo inmobiliario en centros de distribución en Norteamérica, un negocio del que salió en 2015, tras vender su empresa IndCor Properties por 8.100 millones de dólares.

La demanda de los inversores por estos activos ha mostrado una resistencia inusual durante lo que muchos analistas e inversores consideran que es un momento tardío del ciclo alcista del inmobiliario comercial en aquel país. Sin embargo, los precios en el sector logístico siguen subiendo, mientras que los de otros segmentos del sector inmobiliario comercial, como edificios de oficinas y centros comerciales, muestran signos de enfriamiento.

La demanda de ocupación del
e-commerce está creciendo por encima de las expectativas

Los ejecutivos de las empresas logísticas reconocen abiertamente que sus empresas se están beneficiando de la creciente importancia de la distribución en las industrias dedicadas a la venta del comercio al por menor, donde la rentabilidad del negocio viene determinada por la eficiencia, la velocidad y el coste de mover los productos.

Se da el caso de que algunas empresas, como el comercio minorista, están transformando por completo la distribución, ya que los consumidores compran online, eliminando en parte la necesidad de la tienda física. En Estados Unidos, muchos propietarios de centros comerciales están sufriendo por esta tendencia creciente de la que se están beneficiando aquellas compañías que poseen activos logísticos.

El comercio minorista está transformando por completo la distribución

Las grandes empresas del inmobiliario logístico que cotizan en bolsa como Prologis lo están haciendo con una prima del 7% sobre el valor de sus propiedades, mientras que las que tienen la cartera compuesta por oficinas, centros comerciales y hoteles lo hacen por debajo del valor de sus activos. El impulso alcanzado por los activos logísticos se debe, según los analistas, a la fortaleza de los minoristas del e-commerce, cuya demanda de ocupación está creciendo por encima de las expectativas.

Blackstone fue uno de los primeros impulsores de la recuperación en el mercado logístico. Construyó la cartera de IndCor por medio de cerca de 18 adquisiciones, compradas a vendedores en dificultades durante la crisis provocada por la quiebra de Lehman Brothers, que posteriormente vendió a Global Logistic. Blackstone realizó su inversión en IndCor a través de uno de sus fondos oportunistas, que tienden a actuar a más corto plazo y con un alto grado de apalancamiento en busca de rendimientos más altos.

No obstante, la adquisición de la cartera de LBA se ha realizado a través de uno de los fondos “core-plus” de Blackstone que, por norma general, utilizan menos apalancamiento y programan la inversión por periodos más largos de tiempo. El fondo norteamericano es también propietario de 16 millones de m2 de inmuebles logísticos en Europa acumulados durante la recuperación. Los analistas prevén que la firma intentará venderlos pronto mediante una oferta pública, sin embargo Blackstone hasta ahora no ha desvelado sus planes.

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