La comercialización de los suelos a corto y medio plazo en España

Por César de la Vega Junquera, director de la Red de Negocio Mayorista de HAYA Real Estate.-

La recuperación del mercado inmobiliario en España se está produciendo de forma gradual y heterogénea, tanto a nivel territorial como por tipo de producto. El resultado es un nuevo mercado inmobiliario muy dinámico, en el que participan actores diferentes, con diferentes intereses y al que se van sumando nuevas tipologías de inversores según el mercado avanza en su recuperación.

En concreto, el mercado del suelo empezó a consolidar su recuperación en 2016, tras unos años en los que, si bien se registraron transacciones de compra por parte de grandes inversores, en pocos casos se destinaron estos suelos a la promoción inmobiliaria.

La gestión y comercialización profesional de activos está evolucionando, en consecuencia, de forma extraordinaria. Debemos diseñar nuevas estrategias de comercialización que contemplen, por un lado, la especialización de los equipos, en función del perfil de activos y de las tipologías de clientes y, por otro, sean capaces de anticipar la demanda y oferta del mercado para diseñar soluciones innovadoras que faciliten el encuentro de sus intereses, tanto a corto como a medio plazo.

Para ello contamos con avanzadas herramientas y metodologías de análisis que facilitan la toma de decisiones en el diseño de nuestros planes. Hemos pasado de gestión en ficheros sueltos y desordenados al tratamiento de forma masiva, armonizada y trasversal de datos. La inteligencia artificial y su famoso big data, con multitud de utilidades para nuestro sector.

Estas capacidades se ven potenciadas si, como en nuestro caso, los datos que manejamos provienen de una amplísima cartera de activos singulares en todo el territorio nacional – más de 12.500 activos de los que el 40% son suelos -, además de la mayor bolsa de España de deuda con colateral inmobiliario de calidad.

La rotura de stock de vivienda nueva en grandes municipios y la decisión de varias entidades financieras de volver a dar crédito a promotores solventes, está propiciando que una parte de los suelos vendidos en años anteriores empiecen a ser promovidos, así como que promotores tradicionales empiecen a buscar solares para emprender nuevos proyectos.

Los análisis de datos nos permiten saber que las ventas de suelo se han incrementado en un 11% en el último año, llegando a 17.400 transacciones en 2016 y anticipan una tendencia creciente de las ventas y precios.

En el último año, la comercialización de suelos ha aumentado un 11%, llegando a las 17.400 operaciones en 2016

Además, la gestión inteligente de datos nos permite conocer cómo se distribuye la oferta por zonas geográficas e identificar distintos perfiles de profesionales interesados en acceder a ésta, diseñando así planes específicos para facilitarles el acceso a los activos, ya se trate de activos adjudicados, como el reciente Plan de suelos y naves industriales puesto en marcha por Haya RE, o como colateral inmobiliario de una deuda.

Una solución por la que mantenemos una apuesta firme a medio plazo, dadas las restricciones de acceso que comienzan a evidenciarse por la falta de bolsas de suelo urbanizado suficiente, sobre todo en determinadas ubicaciones.

Madrid y Barcelona constatan un fuerte crecimiento en los precios de venta de suelo, de manera que parte de los inversores están ya valorando realizar compras de suelo urbanizable que cuente con un grado de desarrollo urbanístico avanzado, o bien acceder a éste a través de la compra de la deuda, opciones ambas que suponen asumir un cierto riesgo, pero que garantizan la adquisición de producto a un precio mucho más competitivo. Esta situación es compartida por otros grandes municipios, como Sevilla o Málaga.

Las expectativas del mercado de suelo para el medio plazo son buenas, con lo que veremos cómo de forma creciente se vuelve a activar la gestión y urbanización de nuevas formas de desarrollo, primero en Madrid, Barcelona y Sevilla, y posteriormente en otras capitales de provincia.

En costa también veremos una activación del mercado de suelo y de la actividad urbanizadora, con especial foco en Málaga-Cádiz y en Comunidad Valenciana.

La tipología de inversor activo en este momento, nos muestra perfiles muy diversos: En grandes capitales, inmobiliarias y gestores de cooperativas son los que están comprando suelo para desarrollar promociones y socimis, cuyo fin es la construcción de vivienda para alquiler.

Los family offices, no estrictamente inmobiliarios, que ven en los solares un activo con capacidad de generar valor también muestran interés.

En capitales y municipios más pequeños vemos promotores locales que están pujando por solares más reducidos y a los que pueden aplicar normalmente fondos propios. Mientras que los fondos de inversión de origen diverso (árabe, inglés, israelí, americanos…) continúan muy activos en costa.

En conclusión, el éxito de la comercialización de suelos en el nuevo mercado pasa por conseguir que el inversor acceda al activo adecuado al precio adecuado, para lo que debemos diseñar estrategias y planes específicos que consigan reunir los intereses de la oferta y la demanda, facilitando el conocimiento de los activos disponibles más idóneos y, por lo tanto, posibilitando el acceso a éstos.

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