Borja Goday, de Patrizia: “Ayudamos a los clientes a encontrar la inversión perfecta”

La empresa cotizada Patrizia Immobilien AG, de origen bávaro y fundada por el actual consejero delegado Wolfgang Egger, lleva trabajando como gestora de inversiones en el mercado inmobiliario en 15 países europeos desde hace 32 años. Las actividades de Patrizia incluyen la adquisición, gestión, reposicionamiento y venta de propiedades comerciales o residenciales por medio de sus propias plataformas legales de inversión.

En la actualidad, la compañía, con 700 empleados, gestiona activos inmobiliarios en Europa por un valor de 19.500 millones de euros, principalmente como gestor de carteras y socio inversor de empresas aseguradoras, fondos de pensiones, fondos soberanos de inversión, bancos y cajas de ahorro.

La compañía prevé que la gestión de activos inmobiliarios aumente en 2.000 millones de euros alcanzando los 20.600 millones de euros, y que el beneficio operativo alcance entre 60 y 75 millones a finales del 2017, según la nota remitida al regulador.

Patrizia gestiona activos inmobiliarios en Europa por un valor de 19.500 millones de euros

Sin embargo, podría alcanzarse una cifra superior de beneficios como consecuencia de un aumento en el volumen de transacciones, una mayor remuneración por rendimiento, y la inversión del actual capital disponible de 700 millones de euros. Borja Goday, en la imagen, es su responsable en España y Portugal desde que abrieron su oficina en el verano de 2015. Proviene de Sotogrande, donde fue consejero delegado de la promotora inmobiliaria.

¿Cuál es el perfil de inversión de la compañía?
Sólo invertimos en aquellos países donde tenemos oficina abierta. No somos el típico fondo que desde un despacho cubre una cartera de países. Ahora mismo mantenemos oficinas en Alemania, Países Nórdicos, Holanda, Bélgica, Francia, Reino Unido, Irlanda y España y Portugal. Desde Alemania se cubre también Suiza y Polonia. No somos un fondo que viene a un país cuando el mercado está bien, y desaparece en las crisis. Cuando se ha tomado la decisión de instalarse en un mercado, la empresa viene para quedarse. Patrizia es una compañía que genera actividad en los ciclos alcistas y bajistas.

Somos un investment house, un gestor de inversiones tanto propias como para terceros. Solo invertimos en el sector inmobiliario y en edificios, No en deuda, ni en acciones de compañías del sector, en inmuebles de todo tipo, tanto terminados como en desarrollo. Ayudamos a nuestros clientes en el sector inmobiliario, con nuestro dinero o por mandato de terceros. Y esto comprende localizar inversiones, invertir, gestionar el activo, gestionar la financiación, optimizando la estructura empresarial y fiscal. Y les ayudamos en la salida, cuando llega el momento de desinvertir.

Borja Goday: “Hemos conseguido tener presencia en los principales sectores, y las operaciones responden a diferentes perfiles de inversión”

A día de hoy gestionamos 19.500 millones de euros, tanto propios como de terceros, que son el grueso del volumen gestionado. Trabajamos con fondos soberanos, de pensiones, mutualidades, cajas de ahorros, bancos, aseguradoras… De hecho el 80% del sector asegurador europeo trabaja con nosotros.

¿Se actúa a través de un fondo, constituyen fondos para cada inversión?
Los fondos gestionados se estructuran a través de más de 50 vehículos de inversión. En estos vehículos una parte importante son fondos de inversión, con diferentes partícipes, y de varias tipologías; abiertos, cerrados, o los denominados special funds, para inversores alemanes y limitados a determinadas tipologías. Un ejemplo típico sería la constitución de un fondo, con varias compañías aseguradoras como partícipes, para el que estructuraríamos la inversión y gestionaríamos todo el ciclo de la misma.

Además tenemos también lo que denominamos manage accounts, cuentas que gestionamos para clientes que no quieren alianzas con otros inversores, y demandan un servicio a la medida. Este abanico de inversiones posibilita mirar una tipología muy diversa de activos de todos los sectores, oficinas, comercial, logísticos, residencias…

Lo único que no hemos cubierto aún son centros comerciales, porque parte de nuestra filosofía pasa por contar con gestores muy especializados en cada segmento, y no ha habido oportunidades de compra con ese perfil. Además, los perfiles de rentabilidad también son diversos, desde core a oportunistas, desde menor a mayor riesgo. Ahora mismo, por ejemplo, estamos promoviendo inmuebles en Alemania, Países nórdicos, Holanda y Reino Unido.

En qué se diferencia Patrizia de otras firmas de inversión?
Somos una casa de inversión y nuestro objetivo es ayudar a los clientes a encontrar la inversión perfecta en el mundo inmobiliario, sin limitaciones de inversión o segmentos, y centrados como he dicho en inmuebles.

Para ello formamos equipos locales en cada país donde tenemos presencia; en el caso de España somos seis personas para buscar las operaciones más adecuadas a nuestra cartera de inversores. Y lo hacemos así porque entendemos que el conocimiento y la experiencia del mercado es muy local, por ejemplo de nada sirve ser un crack en el mercado de oficinas francés porque no funciona igual que el español.

Otro rasgo diferencial es la independencia: en la gestión para terceros no puedes ser filial de un grupo que pueda tener en un momento dado los mismos intereses de inversión.

España se está consolidando como destino para la inversión, pero hay que explicar a los inversores cuáles son las mejores oportunidades

¿Y cómo es la estrategia para España?
La actividad se inició en España, en el verano de 2015, con la adquisición de un local comercial prime en rentabilidad en la calle Larios, en el que se instaló como inquilino H&M. Es una de las mejores ubicaciones comerciales de la zona, una operación core.

Como operaciones emblemáticas, en 2016, adquirimos a Grupo Lar un edificio residencial en la calle Claudio Coello, que estamos rehabilitando para promover 12 viviendas exclusivas de 300 m2 mínimo, y en el que ya tenemos comercializado el 30%, casi todo a españoles, además de presencia en oficinas. En total, en España llevamos invertidos 100 millones de euros.

Probablemente terminemos comprando suelo y desarrollándolo, pero no ahora. Llevamos poco tiempo instalados y tenemos que invertir más en producto core antes de acometer proyectos de carácter más oportunista. Hemos conseguido tener presencia en los principales sectores, y las operaciones responden a diferentes perfiles de inversión, desde core a oportunistas.

¿Cómo ven los inversores internacionales a España?
De los 50 vehículos de inversión pueden llegar a nuestro país alrededor de 40. España se está consolidando como destino, al igual que Portugal, pero hay que explicar a los inversores el mercado nacional al detalle, cuáles son las mejores oportunidades y dónde están. Nos gustaría invertir más en España, pero la evolución del mercado español en los últimos doce a dieciocho meses ha sido alcista, y los activos se han encarecido. El análisis de los fundamentales que estamos pagando tiene que ser muy cauteloso. Pero el país está demostrando que se ha recuperado rápidamente y ha sacado la cabeza, lo que anima al inversor.

¿Está caro ya el mercado?
Consideramos que hay operaciones en el mercado muy forzadas en cuanto a rentabilidad. El mercado está caliente y las rentabilidades empiezan a estar bajas. Un ejemplo se sitúa en el residencial, donde zonas como el Barrio de Salamanca de Madrid están soportando operaciones, cuya rentabilidad no se entiende. Los precios no se soportan.

¿Cómo ven los sectores típicos de inversión?
El logístico tiene mucho futuro porque el consumo per cápita está subiendo, y tanto este como retail se verán beneficiados. Es un sector en el que hay que estar posicionado y en España lo estamos siguiendo, porque puede funcionar muy bien a nivel panaeuropeo. En el caso de residencial, la exigencia, tanto en Madrid y Barcelona como en localizaciones secundarias es la de una buena localización. Es cierto que hay demanda de vivienda, pero es muy realista, con una financiación conservadora. Para nosotros, el mercado de oficinas interesantes está hoy en Madrid y Lisboa, y en segunda opción Barcelona. El mercado hotelero es otro de los segmentos que nos interesa, pero nos tienen que salir los números.

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