Las alianzas de fondos y promotores locales cambian el suelo de Madrid

El mercado de suelo en Madrid batió récords en 2015 tras alcanzar 940 millones de euros de inversión, si sumamos rehabilitación, lo que supone casi un 10% más que en 2014, según los datos presentados por la consultora inmobiliaria Knight Frank. Sólo la inversión en suelo subió un 8% en la capital, pasando de 740 a 800 millones de euros.

El hecho de que el promotor local se ha reactivado, en algunos casos formando “joint ventures” con fondos internacionales, con apetito en suelos en ámbitos consolidados, donde la oferta de obra nueva es limitada, o en desarrollos con un nivel de consolidación inferior, incide claramente en esta evolución al alza.

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Según sostiene la firma, el suelo se sitúa de nuevo en el punto de mira de promotores e inversores a pesar de las incertidumbres políticas y económicas. Con todo ello, el número de transacciones de suelo finalista ha aumentado, empujando los precios medios hasta un 12% en los ámbitos más consolidados, como algunos desarrollos del Norte de Madrid como el PAU de Montecarmelo.

Se espera que este año la oferta de suelo disponible prácticamente se duplique en el interior de la M-30, desde los 280.000 m2 actuales hasta 557.000 m2, según apunta la consultora Knight Frank en su informe Madrid Suelo 2016. Por volumen, el 36% de las operaciones en 2015 se cerraron de la mano de capital privado, el 31% vía promotor y el 20% a través de fondos de inversión. Cooperativas, socimis y “family offices” sumaron el 13% restante.

Las operaciones medias protagonizadas por inversores y promotores oscilaron entre los 12 y los 15 millones, mientras que aquellas protagonizadas por cooperativas alcanzaron volúmenes superiores a 25 millones de euros. En el segmento de rehabilitación en zonas prime, el tamaño de las operaciones osciló entre los seis y los 10 millones.

La oferta de suelo finalista disponible se sitúa en torno a los 3.300.000 m2 edificables en Madrid

El norte de Madrid sigue siendo la localización favorita de promotores e inversores, con transacciones que alcanzan los 185.000 m2 edificables. La zona sur registró transacciones por 190.000 m2, si bien una única operación, el Parque Central de Ingenieros de Villaverde, supone por sí sola 120.000 m2. En la zona este, las inversiones alcanzaron los 142.000 m2 transaccionados, mientras que la zona oeste no llega a los 23.000 m2. Por tipos de operaciones, un 63% correspondieron a suelo y un 37% a rehabilitación de edificios.

El suelo se agota y sube

En el interior de la M-30, el precio de repercusión del suelo finalista para obra nueva se situó en 1.800 euros por m2, mientras que los precios de repercusión para rehabilitación de edificios alcanzan los 2.900 euros. Después de esta zona y Montecarmelo (el citado 12% de aumento, ambas), los mayores encarecimientos se produjeron en Sanchinarro y Las Tablas (7% los dos) y Valdebebas (4%).

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En cuanto a preferencias geográficas, el norte de Madrid sigue siendo la localización favorita de promotores e inversores. La oferta de suelo finalista disponible se sitúa en torno a los 3,3 millones de m2 edificables en Madrid, lo que supone una reserva para cerca de 30.000 viviendas.

Pero Ernesto Tarazona, socio director de Residencial y Suelo de Knight Frank, ha señalado que en 2015 se ha trasladado la “mancha de operaciones” desde la zona más céntrica hacia el exterior de la M-40.Tarazona indica que, por primera vez desde el inicio de la crisis, han visto operaciones en municipios como Alcobendas y San Sebastián de los Reyes.

“En los PAUs del Norte -Las Tablas, Montecarmelo y Sanchinarro-, la oferta de suelo comienza a escasear y la disponibilidad continúa agotándose”, explica la consultora. Valdebebas tiene un 50% de suelo disponible y el PAU de Vallecas, un 35%. Ello ha desplazado la demanda de suelo a zonas situadas más al Sur, donde años atrás no había prácticamente transacciones. “La gran bolsa de suelo que aporta El Cañaveral desequilibra la oferta ya que supone un 40% de la superficie edificable en la ciudad de Madrid”.

Empresas de titularidad pública han llevado a cabo operaciones de desinversión, como la del Parque Central de Ingenieros de Villaverde, propiedad de Sepes; suelo propiedad de Sareb y activos de Adif. Knight Frank recuerda que en la ciudad están pendientes desarrollos urbanísticos, como los de Distrito Norte, Campamento o la operación de los antiguos terrenos de Mahou y el Vicente Calderón, que generarán mayor reserva de suelo a futuro en Madrid, pero que, de momento, están pendientes de la gestión del Ayuntamiento.

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