El Inmobiliario que viene

“Solo con ir a la par del mundo me conformo”. Esta frase de Dolores Bañón, la directora de Desarrollo y Promoción de Carrefour Property, ilustra lo que debería estar pasando por la cabeza de los protagonistas de un nuevo sector inmobiliario, que además de dejar atrás la crisis, deben repensar cómo adecuar los inmuebles a las necesidades de un mundo que ya ha cambiado.

Ese mundo ya está aquí o a punto de aparecer. El comercio electrónico y la forma en la que los consumidores se relacionan con el comercio, está cambiando a velocidad vertiginosa. La irrupción del coche eléctrico y sus pequeñas flotas de .alquiler en la ciudad, el de conducción autónoma, las formas de economía colaborativa, el teletrabajo, todo incide en el sector inmobiliario, puesto que los inmuebles están relacionados con todos los usos de la vida cotidiana.

Varios informes presentados recientemente advertían de estas tendencias, que en muchos casos son ya realidad. La economía colaborativa, la robotización, las nuevas formas de trabajo flexible, el vehículo autónomo o los nuevos hábitos de compra y la urbanización serán algunas de las tendencias que volverán a dibujar el sector de aquí a 2030.

Los cambios que trae el futuro para el inmobiliario afectan al diseño de las instalaciones y a la inversión de los proyectos

“Se trata de repensar qué función deben tener los activos y actualizarlos a la realidad y necesidades de hoy en día. Traer el futuro al presente. Pero no sólo los activos están cambiando, también las propias ciudades están avanzando hacia el concepto de ‘Smart Cities’ mediante la integración y coordinación de diversas tecnologías y variables, son ciudades capaces de adaptarse en tiempo real a las necesidades de sus habitantes. Un concepto de gran urbe, más verde y eficiente, que cada vez está más cerca”, aseguró Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España, en la presentación del informe Tendencias, que todos los años elabora la consultora para plasmar las ideas e inquietudes que mueven el mundo inmobiliario.

El inmobiliario está pasando de ser un sector basado en el producto a uno centrado en los servicios y de un ‘modus operandi’ muy enfocado en la oferta a otro muy distinto volcado hacia la demanda. La incertidumbre geopolítica ha moderado las expectativas de los inversores en el sector inmobiliario en Europa en 2017 que, sin embargo, sigue siendo un mercado muy atractivo gracias a la relación entre riesgo y rentabilidad. Esta es una de las principales conclusiones del informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2017, elaborado por PwC y el Urban Land Institute.

En este contexto de relativa incertidumbre, la sociedad en la que vivimos demanda un inmobiliario capaz de aportar soluciones a sus necesidades y no a la inversa, donde el ocupante vea colmadas todas sus aspiraciones. Así, ante la falta actual de producto de calidad, la rehabilitación de espacios jugará un papel esencial, en el que las últimas innovaciones digitales, las nuevas formas de trabajar y la importancia de la sostenibilidad marcan ya la configuración de los mismos, según el informe de la consultora PwC.

Otro de los principales ejes de la transformación del sector inmobiliario son las nuevas tecnologías digitales como la realidad aumentada y virtual, el Smart data o la omnicanalidad. “Estos cambios afectan directamente al diseño de las instalaciones, a la inversión de los proyectos”, argumenta Carlos Álvarez Ramallo, Real Estate Iniciative leader de Google.

¿Menos garajes?

Según las innovaciones que los propios fabricantes (y otras industrias ajenas, como Google o Apple) tienen en marcha, el futuro inmediato del automóvil se dirige hacia cuatro puntos principalmente: la conducción autónoma, la conectividad, la electricidad y el diseño inteligente. Car2Go, que alquila coches eléctricos mediante una aplicación, dispone de 500 modelos Smart de dos plazas y más de 140.000 clientes en Madrid en su corta vida. Y para la generación millennial que tanto preocupa a las empresas, esa franja de consumidores y empleados de 18 a 35 años según los cálculos más laxos, tener coche en propiedad no es una de sus aspiraciones.

Car2Go dispone de 500 modelos Smart de 2 plazas y más de 140.000 clientes en Madrid

En ese contexto, la preocupación por reservar una edificabilidad de plazas de aparcamiento en viviendas o complejos comerciales debería pasar a un segundo plano. “Es una cuestión que afectará directamente a los montantes de inversión, no es lo mismo hacer un centro comercial con 5.000 plazas de aparcamiento que reducirlas a mínimos”, señala Dolores Bañón.

Comercio electrónico y retail

Las ventas de Amazon, el gigante online del comercio electrónico generaron el pasado año ventas en Gran Bretaña por importe del total de las ventas de los centros comerciales de ese país. En España, la penetración del comercio electrónico es menor, pero lo interesante es saber si en la generación con capacidad de compra inmediata es mayor. Y sí lo es; en España se está vendiendo por este canal 20.000 millones de euros anuales, cantidad similar a la venta que realizan 800 centros comerciales importantes, puntualiza Rafael Bou, socio responsable de Real Estate en PwC.

“La venta online es una competencia para la propia marca que vende en tienda; y los espacios comerciales tienen que ofrecer algo más, que compita con la compra por Internet”, explica la directiva de Carrefour. Y añade que afecta directamente a los propietarios en aquellos contratos que tienen toda o parte de la renta como variable de las ventas, puesto que lo vendido online se excluye, y terminó preguntándose de qué manera afectará al valor de las empresas propietarias.

En el caso de España, una de cal y una de arena. Porque el 22% de los millennials españoles no realiza compras online, el doble que la media de otros países, que se sitúa en el 11%. Además, en España solo un 23% de los millennials realiza más del 30% de sus compras online, frente al 36% de otros países, según el estudio elaborado por CBRE.

No obstante, los millennials españoles están decididos a dar la vuelta a estas cifras, ya que a tenor de sus respuestas, en los próximos 3 años el porcentaje de los que no comprará nada online pasará a ser del 8%, mientras que el 41% asegura que en tres años hará más del 30% de sus compras a través de Internet. Estas expectativas, que supondrán un gran cambio y definirán las tendencias de consumo del futuro, se justifican porque los millennials esperan que mejore la calidad de las entregas, obteniendo un servicio más cómodo, más barato y más ágil. De esta forma, se demuestra que los avances en este sentido son vitales para el progreso de la compra online.

Por ello, la última tendencia es la apertura de centros logísticos urbanos que permiten una entrega rápida al consumidor. Todavía hay mucho margen de mejora y el desarrollo de una red más amplia de puntos de recogida y ‘click & collect’ será clave para la consolidación del e-commerce.

De este modo, el informe elaborado por CBRE desvela que los millennials españoles no son tan diferentes a otras generaciones, ya que admiten apreciar el valor tangible que ofrecen las tiendas a pie de calle y la experiencia de compra en una tienda física. No obstante, tampoco ignoran las ventajas que proporciona el e-commerce, lo que está llevando hacia la omnicanalidad, un concepto clave para el comercio, ya que permite integrar lo mejor de los mundos ‘on y offline’ y mejorar el ‘customer journey’ de los consumidores.

 

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En este sentido, Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE, comenta que “el comercio online está creciendo a un ritmo espectacular y su avance parece imparable. Aunque llevará años, el cada vez mayor volumen de las ventas electrónicas afectará a la demanda de locales comerciales, especialmente en calles secundarias, no así a los comercios situados en ubicaciones prime. Respecto a los centros comerciales, deberían avanzar hacia un mix comercial más enfocado en una experiencia de compra y profundizar en una comunicación fluida con sus clientes a través de las redes sociales y nuevas tecnologías, que les permitirán analizar y segmentar mejor a su público o establecerse como puntos de recogida de los pedidos online, mejorando las sinergias entre la compra física y el e-commerce”.

El e-commerce impulsa como tendencia la apertura de centros logísticos urbanos que permiten una entrega rápida al consumidor

Ese impacto también pasará factura al segmento logístico: hay que preguntarse qué tipo de espacios quieren alquilar empresas como Amazon, que se plantea ubicar tiendas físicas y almacenes cada vez más cerca de los centros urbanos, o Ikea, que ya está poniendo en marcha alguna experiencia en ciudad.

Y esa experiencia pasa además por el lujo. Los consumidores sí van a centros que ofrecen marcas a precios de descuento, y outlets. En España hay sólo 14 centros outlets, frente a un total de 547 parques y centros comerciales, según datos de Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC); una tendencia mucho más creciente en el mundo anglosajón. Pero todo cambia: la apertura de Viladecans The Style Outlets, el último proyecto de Neinver y TH Real Estate en Barcelona, viene a corroborar la atracción que los outlets. Este centro, que abrió sus puertas con unos 20.000 m2 de SBA, recibió cerca de 800.000 visitas en sus dos primeros meses de andadura.

Vivienda en alquiler

En cuanto a vivir en régimen de alquiler -una alternativa que los millennials contemplan con naturalidad aunque los españoles sigan tendiendo a poseer casa como sus padres-, Julián Cabanillas, consejero delegado de Servihabitat, indica que se hace de la necesidad virtud, puesto que se alquila cuando no se puede comprar. Los bancos han puesto en el mercado grandes carteras de viviendas en el mercado. “En cualquier caso, el techo del uso de las viviendas en alquiler está bastante bajo y queda recorrido para el alquiler, que además se ve impulsado por la no vinculación geográfica con el puesto de trabajo”, precisa el directivo.

 

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Finalmente, realizó la estimación de que el 30% de las familias terminarán viviendo de alquiler en el futuro. De hecho, se van a crear compañías que inviertan en vivienda para explotarlas en régimen de alquiler, pero se necesita que se introduzcan modificaciones en la normativa que las regula, además de socimis especializadas en este negocio.

Según el informe de PwC, un 67% de los 781 CEO’s españoles encuestados estima que se va producir un cambio drástico en la forma de tenencia de la vivienda que se habita, puesto que indican que se vivirá en régimen de alquiler, como consecuencia de la preocupación por la destrucción de empleo debido a que los puestos de trabajo se van a transformar.

Oficinas y teletrabajo

Cabanillas habló del impacto que le supuso comprobar cómo en Cepsa todos los empleados trabajan una vez a la semana desde su casa. Este hecho impacta directamente en las necesidades de espacio y la ratio de m2 por empleado. “¿Estamos proyectando los edificios con esas expectativas?”, se pregunta. “Por un lado, cada vez más los espacios colaborativos sustituyen a los espacios de reunión, permitiendo trabajar en equipo cuando lo requiere el proyecto, concentración y privacidad cuando se tratan temas confidenciales de una manera expedita. Por otro lado, es una realidad que actualmente estamos definiendo una cantidad escasa de espacios de reunión y priorizando otro tipo de servicios sobre las salas de reuniones”, reconocen desde la consultora CBRE.

Megápolis: dónde construir

En 1990, en el mundo había sólo 10 megaciudades, las urbes con más de 10 millones de habitantes. Y 153 millones de personas vivían en estas megápolis, es decir, el 7% de la población urbana del planeta. Hoy, el número de megaciudades casi se ha triplicado (28), con 453 millones de habitantes, lo que representa el 12% de la población urbana. Para 2030 el panorama en estos lugares cambiará aún más, según el estudio World Urbanization Prospects, de Naciones Unidas. De acuerdo con esta investigación, en 16 años más habrá 41 megaciudades, la mayoría de las cuales estarán ubicadas en Asia y Africa.

En 2050 el 82% de la población española vivirá en ciudades, según Naciones Unidas

Pero las ciudades conocidas ya tienen retos: el incremento de la población urbana y sus derivadas, más tráfico, más residuos y más contaminación. Según Naciones Unidas, en 2050 el 75% de la población mundial vivirá en ciudades y en España esta cifra llegará al 82%.

La innovación tecnológica permite posibilidades inimaginables hace 15 años como el control medioambiental de los edificios, aplicaciones para la gestión del tráfico en tiempo real, parkings automatizados… es lo que muchos llaman ciudades inteligentes o Smart Cities. “En CBRE llevamos años trabajando en proyectos relacionados con Smart Cities. En Estados Unidos contamos con un equipo centrado en el diseño de data centers con el objetivo de convertirlos en el corazón de las ciudades inteligentes”, apunta Ramírez Escudero.

Santander se ha convertido en un caso de éxito internacional gracias a la implantación de 12.000 sensores fijos y móviles que permiten a las autoridades saber en tiempo real la situación del tráfico, cómo de llenas están las papeleras, cuándo es necesario regar los parques públicos o dónde hay plazas de aparcamiento libres.

Por su parte, Barcelona trabaja desde hace años en un sistema operativo que hace posible recopilar y analizar los datos de los diferentes servicios de la ciudad para ganar eficiencia y eficacia en la gestión urbana. El sistema permitirá integrar todos los sistemas de información municipal actuales (licencias, padrón, información tributaria, entre otros) con los sistemas de gestión de servicios (movilidad, ruido, emergencias) y el de las empresas suministradoras (agua, energía, gas).

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